|
|
Сделки с недвижимостью
17 ноября 2006
Титульное страхование: советы специалиста
При проведении сделок с объектами недвижимоти у многих граждан возникает вопрос - зачем им предлагают страховать риски утраты прав собственности на жилье. Консультации специалиста помогут разобраться в необходимости этого вида страхования , которое называется титулным.
Какие обстоятельства могут стать угрозой утраты или ограничения права собственности?
Предсказать риски сложно. Они возникают при любом переоформлении прав. И чем больше цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем.
Утрата или ограничение прав собственности может наступить:
-при выявлении ранее неизвестных обстоятельствах;
-при нарушении законодательства в процессе заключения сделк;
-право собственности было приобретено у лица, не имеющего законных оснований распоряжаться данным имуществом;
-недвижимость находится под арестом, залогом;
-на недвижимое имущество предъявили законные права третьи лица;нарушены правила приватизации, подделка или подлог документов, мошенничество с недвижимостью, появление неучтенных наследников или лиц, пребывавших в местах лишения свободы, продажа жилья по доверенности (в случае смерти владельца).
Нужно ли страхование титула при покупке недвижимости на первичном рынке?
Титульное страхование необходимо при сделках как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Ни один риэлтер на вторичном рынке жилья и ни один застройщик на первичном рынке не могут обещать клиенту, что совершенная сделка в будущем не будет оспорена и признана недействительной. Как бы тщательно не проверялись документы, всегда есть вероятность, что через какое-то время это имущество или права на него будут оспорены.
Федеральный закон о долевом участии в строительстве, призванный максимально защитить интересы дольщика, все равно не способен гарантировать полное отсутствие рисков. Страховые компании готовы страховать риск неполучения квартиры, не возврата вложенных средств и иные непредвиденные расходы и убытки. Вот только обращаться к ним желательно не тогда, когда договор долевого участия уже заключен и произведена частичная оплата, а еще на стадии намерения – для подробной консультации.
Я слышала, что необходимо страховать титул, при покупке квартиры. Сейчас я беру ипотечный кредит, но банк предлагает страховать только недвижимость от уничтожения, повреждения и мою трудоспособность. Правильно ли это? Почему не обязательно страховать титул?
Те позиции, по которым нужно страховать, каждый банк выбирает сам. В банке есть своя службы безопасности, которая изучает переход прав собственности, проверяет документы по квартире, прежних хозяев и многое другое. Возможно, поэтому банк не ставит условие, при получении ипотечного кредита, страхование титула.
Я слышала, что при утрате права собственности, если это право не было застраховано, возможно, получить компенсацию от государства. Правда ли это?
Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Но, компенсация производится не во всех случаях, а только если: государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года; взыскание по исполнительному документу не производилось по не зависящим от взыскателя причинам. И размер этой компенсации – не более 1 миллиона рублей.
В 1995 году я был осужден сроком на 10 лет. За это время родственники продали квартиру. Сделка была проведена в 1999 г. Собственники застраховали риск утраты права собственности. Могу ли я признать по суду эту сделку ничтожной? Каков срок исковой давности?
Первого января 2006 года вступило в силу постановление о норме снижения сроков исковой давности «по недействительным и ничтожным сделкам» с десяти до трех лет. Поэтому Ваш срок исковой давности заканчивается 21.07.2008.
Какие документы необходимы для страхования титула?
Каждая страховая компания имеет свои требования по формированию страхового дела. Обратитесь в офис компании, с которой планируете заключить договор. Советуем предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.
Мы недавно купили двухкомнатную квартиру. Застраховали титул. Недавно наши родственники купили равнозначную квартиру, но при страховании заплатили меньшую сумму. Почему такая разница в страховых платежах?
Тарифы страховых компаний зависят от срока страхования, величины риска (например, частоты смены владельцев квартиры, форм владения ею), страховой суммы и многого другого. В среднем базовые ставки в зависимости от срока составляют примерно от 0,5 до 1,5% от суммы страхования. Тариф в каждом конкретном случае определяется только после проверки всех необходимых документов.
Какая организация осуществляет контроль за деятельностью страховых компаний?
Такой контроль осуществляет Департамент страхового надзора Министерства финансов Российской Федерации. В субъектах РФ работают Инспекции страхового надзора. В функции этих органов входит рассмотрение обращений и жалоб страхователей. Ответить на письменный запрос должны в течение месяца.
Если страхователь совершил умышленные действия способствующие наступлению страхового случая. Чем это грозит? Какова ответственность?
Если такие действия доказаны в суде, они расцениваются действующим законодательством как мошеннические и попадают под признаки уголовно наказуемого деяния.
Если произошел страховой случай, были предоставлены вовремя все подтверждающие документы. Но страховая компания тянет с выплатой денег, возможно они и вовсе не выплатят необходимую сумму. Как можно повлиять на страховую компанию?
Для более точного ответа, необходимо внимательно прочитать договор. Где должны быть указаны сроки выплат при наступлении страхового случая. Обратитесь к адвокату. Обязать страховую компанию произвести Вам выплату может только суд.
Можно ли прервать договор страхования преждевременно?
Возможно, условия досрочного расторжения должны быть отражены в договоре со страховой компанией. Следует иметь в виду, что при досрочном расторжении договора по инициативе страховщика, остаток страховой премии, уплаченной страховой компании чаще всего не возвращается.
Если страховая компания возместила страхователю убыток, освобождается ли от ответственности лицо, виновное в наступлении страхового случая?
Нет, не освобождается. В соответствии с гражданским законодательством России «вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». После выплаты страхового возмещения к страховщику в пределах выплаченной суммы переходит право требования к лицу ответственному за причинение вреда. Лицо, причинившее вред все равно будет нести ответственность, но не перед страхователем, а перед страховщиком.
На какой срок нужно заключать договор страхования риска утраты права собственности?
По действующему законодательству собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя на протяжении трех лет. То есть договор страхования необходимо оформлять на три года , так как по истечению этого срока риска утраты права собственности близок к нулю.
Должна ли страховая компания выплачивать страховое возмещение, если виновник сам компенсировал вред, причиненный страхователю?
Нет, не должна, поскольку страхование — это защита имущественных интересов страхователя при наступлении страховых событий, а не средство наживы. Если страхователь получил компенсацию убытков от виновника, то страховая компания освобождается от выплаты страховогом возмещения.
Должна ли страховая компания иметь лицензию для осуществления деятельности, в частности на страхование титула?
Деятельность страховой компании должна быть лицензирована. Некоторые страховые компании имеют лицензии страхования титула, как на отдельный вид страхования.
При страховании титула идет проверка квартиры на «чистоту», но зачем страховать риск утраты права собственности, если риэлтер так же проверяет историю квартиры? Зачем платить дважды?
У риэлтера нет возможности ни проверить юридическую «чистоту» квартиры, ни возместить ущерб, в связи с утратой права собственности. А в страховой компании клиент может рассчитывать на денежную компенсацию при возникновении страхового случая. У страховой компании больше возможностей для проверки истории перехода права собственности на данный объект. К тому же при ведении судебного процесса страховая компания заинтересована в привлечении лучших адвокатов для защиты интересов клиента. Судебные издержки чаще всего оплачивает так же страховая компания. Этим и обусловлена необходимость и выгода приобретения полиса титульного страхования
Александр Петренко
Заместитель заведующего
Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»
+7(812)718-6918
|
