Сделки с недвижимостью

"У кого спросить разрешение на вселение ?"

      Всего несколько лет назад мало кто из граждан задумывался о понятии "вселение в жилое помещение". Гораздо ближе народу были проблемы, связанные с пропиской. Постоянная городская прописка давала возможность поступить в ВУЗ, устроиться на работу, закрепиться на жилплощади и являлась первостепенным доказательством соблюдения установленного порядка вселения и приобретения права пользования помещением в тех случаях, когда "квартирный вопрос" доходил до суда.

       Практику изменило Постановление Конституционного суда РФ от 25 апреля 1995 г., признав не соответствующим Конституции положение об "установленном порядке вселения с обязательным соблюдением режима прописки". Законом РФ " О праве граждан РФ на свободу передвижения и выбор места пребывания и жительства в пределах РФ" о 25.06.93 и Постановлением Правительства "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по пребывания и по месту жительства в пределах РФ" от 17.07.1995 г. № 713 было введено понятие "регистрации по месту пребывания и месту жительства", которая носит административный - уведомительный характер. В судебных разбирательствах по жилищным спорам толкованию понятия "вселение" в жилое помещение отводилась особая роль, и не раз подтверждалось, что регистрационный учет или его отсутствие не влияет на возникновение либо прекращение права пользования жилым помещением. Но если прописка ("регистрация") утратила прежнюю значимость, что же следует считать "установленным порядком" вселения, на который ссылается ст. 54 Жилищного кодекса?

      Противоречий в толковании понятия "установленного порядка" вселения можно избежать, если этот порядок детально разработать и сделать общеобязательным. Именно с этой позиции на поставленный вопрос попытались ответить петербургские законодатели. Результатом местного законотворчества стал совместный приказ Комитета по содержанию жилищного фонда и Комитета по жилищной политике от 06.05.2000 г. "Об утверждении Инструкции о вселении граждан в жилые помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" (далее - Инструкция).

      Установленный Инструкцией порядок вселения представляет собой процесс, знакомый многим гражданам - хождение по инстанциям, сбор документов, подписей, получение разрешений, и т.д. Оформлением документов и выдачей разрешений на вселение будут заниматься РЖА (районные жилищные агентства). Произведенное в соответствии с инструкцией вселение не подменяет собой постановку на регистрационный учет, а предшествует ему; основанием для регистрации будет является разрешение на вселение.

      Для получение разрешения на вселение в РЖА подается заявление и пакет документов. В течение неопределенного срока работник отдела РЖА готовит заключение о правомерности вселения - вселение либо разрешается, либо в нем отказывают.Этот порядок распространяется:

• на вселение граждан, получающих ордер на жилое помещение, с которыми заключается договор найма;
• вселение к нанимателю членов его семьи и иных лиц;
• вселение поднанимателей;
• вселение временных жильцов;
• вселение в государственные жилые помещения, находящиеся во владении и (или) пользовании юридического лица или индивидуального предпринимателя на основе договора аренды или иного договора.

      В качестве примера приведем самую распространенную ситуацию - вы наниматель жилого помещения по договору социального найма и собираетесь вселить к себе родственника. Это возможно при наличии следующих условий:

• вселяемый гражданин в соответствии с жилищным законодательством является или признан членом семьи нанимателя. Являются членами семьи нанимателя его супруг, дети и родители, а признаются - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях - иные лица, проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство. (вопрос о признании таких лиц членами семьи нанимателя решается в судебном порядке);
  
• совершеннолетние члены семьи нанимателя должны дать письменное согласие на вселение другого члена семьи (это не распространяется на вселение к родителям их несовершеннолетних детей);
  
• должна соблюдаться норма жилой площади на одного человека - 12 кв.м. (ст. 38 ЖК РСФСР), с учетом вселяемого. Это ограничение не касается несовершеннолетних детей, родителей, супругов и иных лиц, указанных в Постановлении Совета Министров СССР от 28.08.74 N 678 "О некоторых правилах прописки граждан", которое до сих пор применяется в части, не противоречащей действующему законодательству.

      Если вышеуказанные условия соблюдаются, вам необходимо подать в РЖА следующие документы:

• заявление (заполняется по форме)
  
• оригинал договора социального найма (в соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма заключается в письменной форме; порядок заключения договоров найма установлен распоряжением Губернатора Санкт-Петербург от 10.10.1997 г. № 1062-Р);
  
• документы, удостоверяющие родственные отношения вселяемых к членам семьи нанимателя (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, решение суда о признании членом семьи нанимателя и т.п.);
  
• документы, удостоверяющие личность (паспорт; свидетельство о рождении - для не достигших 14-лет; удостоверение личности военнослужащего; военный билет; справка об освобождении из мест лишения свободы; иные выдаваемые органами внутренних дел документы, удостоверяющие личность гражданина).

      Ваши документы принимают и приступают к подготовке заключения о законности вселения. Если вселение соответствует законодательству, на заявлении делается отметка "вселение разрешено". На этом процедура вселения завершается. Если же заявление возвращается вам с отметкой "вселение произведено быть не может" - значит, по мнению специалиста РЖА, основания для вселения отсутствуют. Если Вы не согласны с отказом, то имеет право обжаловать действия РЖА в суде.

      Рассмотрим более редкий случай: вы являетесь нанимателем жилого помещения по договору найма - не социального найма, а так называемого коммерческого найма. Несколько слов о самом договоре: положения о нем впервые появились в части второй Гражданского кодекса (глава 35). Наймодателем по этому договору может быть любой собственник жилья (государство, муниципальное образование, гражданин или организация). Жилое помещение предоставляется во владение и пользование нанимателя за плату. Условий, необходимых для заключения договора социального найма (ордер на жилое помещение, соблюдение нормы жилой площади), здесь не требуется.

      В помещение, занятое по договору коммерческого найма, могут быть вселены не только члены семьи нанимателя; а любые желающие. Условия для вселения такие же, как и по договору социального найма. Особенность - требуется согласие наймодателя. Без ограничений могут быть вселены только несовершеннолетние дети.

      Наниматели жилых помещений по договорам как социального, так и коммерческого найма могут вселять в свое жилье временных жильцов (ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР), а также сдавать его в поднаем (ст. 685 ГК РФ, ст. 76 ЖК РСФСР), чем многие наниматели успешно пользуются и имеют небольшой, но стабильный доход от сдачи жилья. Однако не все граждане, сдающие свои квартиры и комнаты в коммунальных квартирах, знают, что для заключения договора поднайма и вселения поднанимателя требуется согласие наймодателя, письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и соблюдение норм жилой площади на одного человека. Неудивительно, что наниматели просто пускают в свою квартиру жильцов и берут с них плату за несколько месяцев вперед, не утруждая себя выполнением указанных формальностей. Если речь будет идти о вселении временных жильцов, к вышеуказанным условиям следует добавить безвозмездность проживания временных жильцов сроком не более 6 месяцев и предварительное уведомление Наймодателя.

      Сдача жилья в поднаем и вселение временных жильцов является актуальным вопросом для многих граждан, занимающих комнату в коммунальных квартирах по договору социального найма. В соответствии с Инструкцией для заключения договора поднайма и вселения временных жильцов (при вселении которых не может выполнено требование о норме жилой площади на человека) необходимо получить письменное согласие других нанимателей в коммунальной квартире и всех совершеннолетних граждан, постоянно с ними проживающих. Учитывая, что отношения между соседями в коммунальной квартире чаще всего не отличаются взаимной любовью, а количество соседей может быть равно двузначному числу, реализовать вышеуказанное условие практически не возможно!

      Обращаю Ваше внимание на то, что вышеуказанный порядок вселения не распространяется на жилые помещения, находящиеся в собственности. Собственник самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением, и городские власти не вправе ограничивать его права и устанавливать условия, на которых собственники могут вселять в свои жилища других лиц. Однако вселение не должно нарушать прав самого собственника и проживающих с ним граждан, а поэтому допускается исключение, предусмотренное жилищным законодательством (ст. 127 Жилищного кодекса). Если члены семьи собственника не дают согласие на вселение, не соблюдается норма жилой площади на одного человека, или есть иные обстоятельства, препятствующие вселению, собственник и члены его семьи могут предъявить к вселяющемуся лицу требования об устранении нарушений их прав.

      Итак, Инструкция разработана и принята. На практике к ее реализации жилищные органы пока что не приступили. С одной стороны, этот документ - очередное свидетельство тех изменений, которые произошли в законодательной и судебной практике и привели к тому, что понятие "вселение" и "регистрация" перестали отождествляться. С другой стороны, уже по прочтении Инструкции возникает множество вопросов. Инструкция определяет вселение как "занятие гражданами жилого помещения, предоставленного им в установленном порядке для владения и пользования на основании документа, подтверждающего волеизъявление собственника или уполномоченного собственником лица". Однако деятельность жилищных органов по вселению граждан заканчивается выдачей разрешения на вселение или отказом в его выдаче, а фактическое занятие жилого помещения ими не контролируется. Поэтому в жилищных спорах, в основном по искам о признании права пользования жилым помещением, проблемы доказывания фактического вселения остаются актуальными.

      Инструкция - нормативный акт, затрагивающий интересы граждан и устанавливающий дополнительные требования при реализации их жилищных прав. При этом текст Инструкции доступен только пользователям базы данных "Кодекс". Попытки найти опубликованную Инструкцию в печати ни к чему не привели. Ни в Жилищном комитете и ни в Комитете по содержанию жилищного фонда ответить на вопрос об ее опубликовании затрудняются. Вопросы возникают и о том, как соотносится этот акт с жилищным законодательством, законодательством о собственности, нормами о праве граждан на жилище, на свободу передвижения и выбор места жительства. Постановлением Конституционного суда РФ от 02.02.1998 г. были признаны не соответствующими Конституции основания для отказа в регистрации гражданина по месту пребывания и месту жительства, предусмотренные п.п. 12 и 21 "Правил регистрационного учета граждан…". Суд постановил, что регистрационный учет не должен включать проверку законности вселения. Инструкция решила эту проблему оригинально, установив дополнительное, не предусмотренное ни одним федеральным законом основание для регистрации - получение разрешение на вселение в районных жилищных органах. Похоже, что местные органы власти, устанавливая дополнительные требования для осуществления гражданами своих прав, претендуют на уровень федеральных законодателей. Для вселения Инструкцией, предусматривается получение согласия членов семьи нанимателя. Это требование законно и обоснованно, поскольку вселение других граждан затрагивает их права. Непонятно, по какой причине не требуется согласие тех граждан, которые перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают совместно с ним проживать и не утратили права пользования помещением (ст. 53 Жилищного кодекса)? Ведь они равны в правах с нанимателем и членами его семьи.

      Подобные вопросы можно ставить один за другим. Можно только представить, с каким объемом работы столкнутся суды, когда Инструкция будет применяться на практике, если в ней уже сейчас налицо явные противоречия закону, и сколько времени пройдет, чтобы привести этот акт в соответствие с законодательством. Несомненно, что после введения Инструкции в действие проблемы возникнут не только у одних жилищных органов.

Адвокат Кобцева А.А., помощник адвоката Кирилленко Е.В.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Версия для печати