Сделки с недвижимостью

Как нам комнату продать…

      Мы неоднократно освещали правовые проблемы продажи комнат в коммунальных квартирах. Тем не менее, эта тема продолжает интересовать петербуржцев. Данная статья основывается на вопросах граждан, с которыми сталкиваются адвокаты на консультациях в нашей адвокатской фирме и Правовом центре недвижимости.

      1. Мы хотим продать свою комнату в приватизированной квартире. Но когда нашли покупателя, скончался сосед. Нотариус отказался удостоверить договор купли-продажи. Прав ли нотариус и что нам делать?

      Нотариус совершенно прав. Дело в том, что со смертью вашего соседа режим общей долевой собственности на Вашу квартиру не изменился. Право собственности умершего, и, следовательно, и преимущественное право покупки продаваемой комнаты, должно перейти к наследникам. Поэтому Вам остается только ждать момента, когда наследник (наследники) умершего зарегистрируют свое право собственности на комнату в Городском бюро регистрации прав на недвижимость (далее - ГБР). А затем предлагать ему (им) купить Вашу комнату. Наследники получат свидетельство о праве на наследство по истечении 6 месяцев со дня смерти. Возможна выдача свидетельства и до истечения указанного срока, если нотариус уверен, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет. Но на практике это встречается чрезвычайно редко. Вероятна и более печальная ситуация - судебный спор между наследниками. В этом случае Вам придется ждать вступления в законную силу решения суда по этому спору. И ждать придется далеко не 6 месяцев.

      2. Мы предложили соседям дать согласие на продажу или купить самим нашу комнату. Но прошло уже 2 месяца, а они не хотят делать ни того, ни другого. Можем ли мы без их согласия продать свою комнату?

      Продать можете. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, участники долевой собственности, письменно извещенные о продаже, могут в течение 1 месяца купить продаваемую долю. В противном случае Вы можете продать комнату любому лицу после истечения указанного срока. Но дело в том, что при отсутствии согласия соседей у Вашего покупателя возникнут проблемы с государственной регистрацией права собственности. В соответствие со статьей 24 Закона РФ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации права собственности на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество должны быть предоставлены согласия сособственников (соседей) на такую государственную регистрацию. При их отсутствии регистрация приостанавливается на 2 месяца, ГБР извещает соседей о необходимости предоставить свои возражения против данной регистрации. Если соседи представят свои возражения (не важно в чем они заключаются), ГБР отказывает в регистрации и предлагает сторонам обратиться в суд. Если в двухмесячный срок таких возражений не поступит, ГБР зарегистрирует право собственности покупателя комнаты. Таким образом, Ваш покупатель может или согласится преодолеть вышеуказанные трудности, или отказаться от такой покупки. Вам остается добиваться взаимопонимания с соседями, или искать покупателя, который не ищет легких путей.

      3. Мы живем в трехкомнатной приватизированной квартире. Предложили купить нашу комнату соседям. Один сосед согласился с предложенной ценой, а другой требует продать комнату именно ему, за более низкую цену. Он говорит, что в противном случае не даст своего согласия на продажу, и мы ничего не сможем сделать со своей комнатой. Так ли это?

      Не совсем. Преимущественное право покупки распространяется только на случаи продажи комнаты постороннему лицу. При продаже доли одному из сособственников, данное право не действует. Другое дело - регистрация права собственности покупателя (смотри пункт 2). Вам с покупателем целесообразно совершать сделку, и в случае получения отказа в регистрации обращаться в суд. Вряд ли Ваш "несогласный с ценой" сосед сможет представить суду какие-либо существенные доводы и возражения. Кроме того, если Вы согласитесь на предъявленные требования, другой сосед может создать аналогичные препятствия в продаже комнаты.

      4. Я получила комнату по наследству, и хочу ее продать. Соседи сначала были согласны купить, а потом отказались. Я нашла других покупателей. Но когда начала заниматься документами, и пошла в ГБР регистрировать свидетельство о праве на наследство, от меня потребовали согласие моих соседей на эту регистрацию. Соседи требуют продать им комнату за бесценок, иначе дать свое согласие на регистрацию отказываются. В ГБР мне предложили обратиться в суд. Неужели чтобы получить наследство после смерти матери, мне нужно спрашивать согласие посторонних людей? Что вы мне посоветуете: судиться с ГБР или все-таки продать комнату соседям?

      Ваше возмущение вполне понятно, и его разделяют большинство юристов. Но, к сожалению, ГБР считает, что нормы статьи 24 Закона РФ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" распространяются и на регистрацию права собственности, возникающего на основании безвозмездных сделок (наследование, дарение). Поэтому Вам необходимо получать отказ в регистрации и обратиться в суд, который вынесет решение в Вашу пользу. Целесообразно взыскать с ГБР или с соседей ущерб, причиненный Вам в этой ситуации. Но по большому счету, претензии надо предъявлять не только ГБР, но и нашим законодателям, которые так написали эту статью. Насколько нам известно, ГБР подготовлены изменения и дополнения в указанный закон. В частности, они касаются и статьи 24. В случае утверждения данных изменений, при безвозмездных сделках согласия соседей на регистрацию прав наследника, одаряемого, будут не нужны. Так что, если не хотите судиться или продавать комнату соседям, можете подождать с регистрацией права собственности на комнату, надеясь, что у наших депутатов все-таки найдется время на Закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Ваше право на унаследованное имущество уже возникло. Никаких сроков по его регистрации законом не предусмотрено. В противном случае оцените, что Вам выгоднее: уступить в цене и быстро получить деньги от соседей, или ждать решения суда.

      5. Сосед предложил нам купить свою комнату за 8 тысяч долларов. Таких денег у нас не было, и мы подписали у нотариуса соответствующие бумаги об отказе от покупки. Сосед продал комнату. Позднее мы узнали, что цена комнаты в договоре купли-продажи нового владельца - 70 тысяч рублей. Мы бы тоже могли заплатить такие деньги. Можно ли что-нибудь сделать в такой ситуации?

      Вам нужно обратиться в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя данной комнаты. В случае удовлетворения этого иска суд признает за Вами право собственности на комнату, и обяжет Вас выплатить несостоявшемуся владельцу комнаты ее цену - 70 тысяч рублей. Ваш иск должен быть предъявлен в суд в течение трех месяцев с момента, когда Вам стало известно о нарушении Вашего права преимущественной покупки. Но Вам надо будет доказать, что сосед предлагал купить комнату именно за 8 тысяч долларов. В этом случае имеет большое значение, выражалось ли это предложение в письменной форме, а также содержание тех документов, которые вы оформляли у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства того, что в действительности за комнату была уплачена цена не 70 тысяч рублей, а большая сумма. Так что, у Вас есть законная и практическая возможность отсудить проданную комнату. Оценить шансы на успех этого предприятия по имеющейся информации невозможно.

      6. Наш сосед по двухкомнатной приватизированной квартире пропал более 4 лет назад. Он нигде не работал, пил. Родственников у него нет, в комнате никто не живет. Как нам свою комнату продать?

      Вам необходимо обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. В заявлении нужно указать, что такое признание Вам необходимо для продажи своей доли (комнаты). В соответствие со статьей 42 Гражданского кодекса РФ, гражданин может быть признан безвестно отсутствующим, если в течение года по месту его жительства нет сведений о его месте пребывания. Однако, ваших показаний для суда не достаточно. Ведь ваш сосед может спокойно проживать в соседнем доме. Бесспорным доказательством безвестного отсутствия является справка из органов внутренних дел о розыске Вашего соседа в течение года. После вступления в законную силу решения суда о признании соседа безвестно отсутствующим можете совершать сделку. Для государственной регистрации в ГБР необходимо представить заверенную печатью суда копию указанного решения.

Адвокат Петренко А.Н.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Версия для печати