Разделы:

Сделки с недвижимостью

Продажа и расселение коммунальных квартир

     Как правило, обитатели коммунальных квартир являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Однако очередь в настоящее время практически не продвигается. Поэтому "избавится" от каждодневных сплетен и интрижек можно путем расселения квартиры.

      1.Действующая история видного предпринимателя (Покупателя), или как не надо приобретать коммунальную квартиру.

      Владелец нескольких рентабельных магазинов Санкт-Петербурга решил приобрести квартиру в центре города, общей площадью порядка 200 кв.м. Нужная квартира была найдена, осмотрена, а наниматели комнат дали добро на расселение. Потенциальный Покупатель поручил вести его дела знакомому юристу. Юрист приобрел альтернативное жилье для нанимателей и без проблем расселил пятерых нанимателей из шести. Осталось четыре комнаты, в двух из которых проживал последний наниматель с семьей, а две являлись свободными. Используя "связи" Покупателя, его представитель добился через Администрацию района передачи свободных комнат нанимателю, которые были затем приватизированы. Осталось последнее, переселить нанимателя с семьей в приобретенную для него квартиру, о чем была ранее достигнута устная договоренность. С этого момента у покупателя и начались проблемы. Наниматель, он же собственник 4-х комнат потребовал значительную доплату, на которую Покупатель явно не рассчитывал. Стоимость приобретаемой им квартиры резко возросла. Начал развиваться конфликт интересов, который оказалось, непросто разрешить даже в судебном порядке.

      В чем же ошибка Покупателя?

      Если покупатель найден и цена квартиры известна, надо немедленно заключить предварительный договор с каждым нанимателем (сособственником) коммунальной квартиры.

      Заключение предварительных договоров- это целый этап переговоров. Требуется профессиональное умение убеждать. Цена за коммунальную квартиру образуется из суммы цен на альтернативное жилье плюс комиссионный процент, взимаемый за расселение.

      Чтобы жильцы коммуналки не создавали в дальнейшем проблем процессу расселения, необходимо справедливо определить права каждого. Собрав всех жильцов, необходимо довести каждому его денежный эквивалент, с помощью которого для него будет подбираться альтернативное жилье. Подробные характеристики этих квартир должны быть указаны в предварительном договоре купли-продажи. Только предварительный договор обязывает стороны соблюдать его условия в силу Закона.

      Как видим, именно отсутствие договора позволило одному из продавцов изменить условия устной договоренности и завести процесс покупки коммунальной квартиры в тупик.

      2.Проблемы жильцов в процессе расселения.

      Проблемы могут возникнуть в результате наличия жильцов с чересчур завышенными требованиями, в виде исчезнувшего члена семьи нанимателя и т.д. Если первую проблему может разрешить опытный риэлтер, то вторую, - только опытный адвокат.

      Более того, опытный риэлтер, а таких большинство в АПРН (Ассоциация профессионалов рынка недвижимости) может учесть интересы всех жильцов коммуналки и разрешить процесс расселения, подобрав каждой семье альтернативное жилье. Как правило, приобретается подобранная альтернативная квартира прямо на собственника доли коммунальной квартиры. Одновременно оформляется продажа принадлежащей ему доли на покупателя. Эти действия производятся одновременно, как правило, у нотариуса. Затем, два договора купли-продажи одновременно регистрируются в Городском бюро регистрации прав на недвижимость.

      Вернемся ко второй проблеме- наличие исчезнувшего члена семьи нанимателя. Данная проблема, как правило, разрешима. Адвокат, специализирующийся в области жилищного права, может решить Вашу проблему.

      Осталось последнее. Какие гарантии для покупателя и какие гарантии для продавцов, что их сделки не будут оспорены. Какие гарантии, что приобретенная, к примеру, альтернативная однокомнатная квартира для одного из жильцов коммуналки не имеет "грязной истории". Данная "история" квартиры позволяет оспорить сделку и вернуть стороны в первоначальное положение.

      Для минимизации риска предлагается идти обычным цивилизованным путем. Жильцы коммуналки и Покупатель квартиры заключают договор с представителем некоммерческой организации, - адвокатом, который проводит в полном объеме юридическое сопровождение и юридическую экспертизу сделок с объектами недвижимости. Адвокат является как раз той стороной, которая действует в интересах, как жильцов коммуналки, так и в интересах Покупателя. Соответственно и оплату его работы, возможно, распределить равномерно. Как результат, облегчается работа риэлтера, как представителя коммерческой организации, а Покупатель и Продавцы могут не волноваться за результат расселения.

      3. Какое агентство выбрать, а может обратиться к знакомому маклеру? Можно ли обойтись без агентства?

      Каков риск обращения к частным маклерам, либо к сомнительным агентствам недвижимости, говорить не приходиться. Статистика не в их пользу. Казалось бы, прошли те времена, 1992 - 1995 годов, когда на рынке недвижимости творился полный беспредел. Однако если судить по практике, которая складывается на сегодняшний день, случаев, когда люди остаются без жилья, либо с жильем не пригодным для нормального проживания еще много. Очень часто слышишь, покупаю квартиру через знакомого маклера, проблем не будет. Все наоборот, покупая через знакомых, экономя на услугах агентства, появляются порою неразрешимые проблемы.

      Можно утверждать, что без агентства недвижимости, которое имеет устойчивую репутацию на рынке жилья, сложно совершить сделку, подобрать необходимый Вам вариант. Однако одного договора с агентством не достаточно, чтобы спать спокойно. Юридические вопросы, связанные с возможной оспаримостью сделки, должен решать юрист, знающий не только Законы, но и судебную практику.

      Вывод: обращайтесь только в официально зарегистрированные риэлтерские фирмы, имеющие достаточный опыт работы, и, дополнительно, привлекайте адвоката (специалиста в жилищном праве).

      Надо признать, что на сегодняшний день агентства недвижимости воспринимают появление клиента с адвокатом как нормальное явление. И более того, всячески идут навстречу при проверке покупаемой квартиры, так как сами заинтересованы в безопасности сделки.

      Тем более при расселении коммунальной квартиры, когда риск оспаримости сделок резко возрастает за счет числа приобретенных альтернативных квартир.

      Юридическая экспертиза - это не пустые слова, не формальное сопровождение клиента в ходе его взаимоотношений с риэлтером.

      Адвокат должен представить клиентам Заключения о ходе выполнения юридической экспертизы, а также провести юридическое сопровождение сделок. Юридическое сопровождение представляет собой решения вопросов планирования этапов сделок, подготовки текстов предварительных договоров и дополнительных соглашений к договорам аренды банковского сейфа, заключения основных договоров купли-продажи, передачи денег.

      Некоторые надеются на то, что нотариус, удостоверяющий договор купли - продажи, не позволит ущемить их права. Казалось, так должно и быть. К сожалению, не всегда. Как правило, нотариусу не хватает документов и времени, чтобы сделать вывод об отсутствии риска. Да и отвечает он только за совершаемую сделку.

      Не доверяйте весь объем работы риэлтеру. Рекомендуется как покупателю коммунальной квартиры, так и покупателям альтернативного жилья лично побеседовать с соседями приобретаемого жилья. Не забывайте, что квартира может иметь скрытые дефекты, а образ жизни проживающих соседей может создать обстановку невозможности совместного с ними существования.

      Короче, "береженого бог бережет". Не экономьте на оплате услуг риэлтера и адвоката . Вы приобретаете недвижимое имущество надолго.

Адвокат СПб городской коллегии адвокатов,

Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» В. Малашин

Версия для печати