|
|
Сделки с недвижимостью
30 января 2001
Добросовестный покупатель
В настоящее время едва ли не на первое место в судебной практике по рассмотрению жилищных споров вышли проблемы последствий ничтожных сделок, то есть сделок, совершенных с нарушением закона. Повторяющимся мотивом служит такая ситуация, когда переданная по ничтожной сделке квартира к моменту спора уже продана третьим лицам.
В качестве стандартных ситуаций такого рода выступают многочисленные жилищные дела, которые разворачиваются по одной и той же схеме: отчуждается жилое помещение, затем оно продается, обменивается или иным образом передается третьим лицам. Если после этого выясняется, что с самого начала сделка по отчуждению жилого помещения была незаконной, а значит, незаконны и все последующие сделки с тем же предметом, возникает традиционная и давно известная праву проблема последствий ничтожной сделки, которая каждый раз оказывается камнем преткновения для судов всех инстанций.
К примеру, гражданка М. в 1997 году заключила договор с довольно крупным и известным в Санкт-Петербурге агентством недвижимости. Более того, в названии агентства содержится указание на то, что оно является также юридической фирмой. На поверку оказывается, что из юристов в "фирме" существует единственный человек, основной задачей которого является защита интересов самого агентства недвижимости, а никак не проверка законности сделок, проводимых с участием агентства.
Итак, по заключенному договору агентство обязалось подобрать требуемую квартиру, подготовить все необходимые документы по сделке, а также провести юридическую экспертизу оспоримости права собственности продавца. Кроме того, агентство обязалось подготовить проект договора купли-продажи и консультировать М. по юридическим вопросам, связанным с приобретением квартиры. Через определенное время М. действительно купила квартиру, уплатив за нее деньги в сумме, эквивалентной 18000 долларов США. Причем в договоре купли-продажи была указана инвентаризационная стоимость, которая, как известно, значительно ниже реальной цены объекта недвижимости. Хотя мы уже неоднократно предупреждали граждан об опасности сокрытия реальной стоимости приобретаемого ими имущества, люди продолжают "наступать на те же грабли".
В 1999 году Невским судом Санкт-Петербурга по иску прокурора в защиту интересов несовершеннолетних признаются недействительными ряд сделок с квартирами. В этой цепочке оказывается и квартира М.
Как правило, расселяется квартира, из которой люди разъезжаются либо в отдельные квартиры, либо в комнаты. Потом они могут свои квартиры снова продать или обменять и так до бесконечности.
В нашем случае существовала неприватизированная квартира по Шлиссельбургскому проспекту, в которой проживала мать с двумя несовершеннолетними детьми и своей теткой. Мать несовершеннолетних была отнюдь не равнодушна к спиртному. В результате произведенного обмена мать, действуя в интересах своих несовершеннолетних детей, с разрешения органов опеки и попечительства, приобрела в собственность у некоего С. квартиру по проспекту Большевиков. Как выяснилось позже, по проспекту Большевиков под номером дома, в котором якобы располагалась приобретенная квартира, расположена школа. Об этом обстоятельстве не могли не знать ни мать несовершеннолетних, ни органы опеки и попечительства. Однако, довольно длительное время данное обстоятельство умалчивалось, причем время оказалось настолько длительным, что его хватило С. приватизировать и продать квартиру по Шлиссельбургскому проспекту и уехать в другой город. Купил квартиру у С. гражданин Н., который, в свою очередь, продал квартиру нашей клиентке - М. К слову сказать, гражданин Н. в настоящее время находится в США. Таким образом, М., являясь добросовестным приобретателем, оказалась последней в цепи сделок, изначально являвшихся ничтожными, поскольку самая первая операция обмена квартиры по Шлиссельбургскому проспекту была совершена с нарушением закона.
Как же разрешил подобную ситуацию суд? Как следует из статьи 167 ГК, если сделка признана недействительной, то каждая из сторон этой сделки возвращает другой стороне все переданное по сделке, а при невозможности вернуть именно это имущество компенсируется его стоимость. Суд решил выселить М. из приобретенной ею квартиры, обязав Н. выплатить ей стоимость, указанную в договоре купли-продажи. А стоимость на настоящее время составила эквивалент 3000 долларов США. Причем суд, вынося такое решение, совершенно не принял во внимание письменные доказательства того, что квартира приобреталась по рыночной стоимости, а также оставил без внимания тот факт, что точное место жительства гражданина Н. в США не известно. Более того, этот гражданин даже не подозревает о состоявшемся судебном процессе и вынесенном в отношении него решении.
Городской суд Санкт-Петербурга, являясь судом второй инстанции, оставил в силе по сути неисполнимое решение, к тому же нарушающее права добросовестных приобретателей. Такой же позиции придерживается и надзорная инстанция - а именно Президиум городского суда Санкт-Петербурга. В результате пенсионерка, инвалид II группы М. судебным решением выселена "на улицу" без возможности получить какую-либо компенсацию за добросовестно приобретенную ею квартиру. Только благодаря усилиям адвокатов Специализированной юридической консультации "Юринформ-Центр" удалось, обратившись с ходатайством в Верховный суд РФ, приостановить исполнение решения до окончания надзорного производства.
К сожалению, в настоящее время судебная практика по подобным делам складывается неоднозначно. И, хотя законом предусмотрена защита прав добросовестного приобретателя (статья 302 ГК РФ), трактуется эта норма права судами всех инстанций отнюдь неоднозначно.
Суды встают перед неразрешимой, как кажется, проблемой: отказывая в истребовании квартиры, они должны признавать за незаконным, но добросовестным приобретателем право удерживать квартиру и далее. Но вся система взглядов, на которых воспитаны практикующие юристы, решительно сопротивляется самой мысли о защите незаконного владения, равно как и вообще любой позиции незаконного, но добросовестного приобретателя. В лучшем случае возможен компромисс, когда собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, а лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателя. Но подобный выход из ситуации возможен как частная уступка, не имеющая почвы в законе. Но если это не законный выход из положения, а только частный компромисс, то и все вытекающие из этой ситуации трудности также оказываются лишенными юридической почвы. А таких трудностей немало: если собственник лишен владения жильем, а владелец - права на жилое помещение, то кто из них вправе распоряжаться недвижимостью и не только путем отчуждения, но и путем вселения третьих лиц, изменения помещения (перепланировки и др.) и т. д.? Кто является лицом, обязанным к уплате налогов на имущество? Вправе ли собственник получать доходы от пользования его имуществом?
К сожалению, в настоящее время однозначно ответить на возникающие вопросы нельзя. И как бы обидно и не справедливо это не прозвучало, крайним, в прямом и переносном смысле в рассматриваемой ситуации оказывается человек, который чаще всего, на последние средства приобретает квартиру. Причем, как правило, такие люди пытаются уберечь себя от возможных рисков. К примеру, наша клиентка М. обратилась в так называемую юридическую фирму-агентство недвижимости не случайно, а в надежде на грамотное и, подчеркиваю, юридическое сопровождение сделки . Она также застраховала сделку, однако, страховая фирма моментально прекратила свое существование, так как возмещение гражданке М. суммы в 18000 долларов не входило в планы фирмы. К сожалению, ситуация типичная.
Мы уже неоднократно писали о необходимости тщательной проверки "истории" квартиры, которую грамотно может провести только специалист с высшим юридическим образованием, постоянно участвующий в судебных спорах, предметом которых является недвижимое имущество, словом, практикующий адвокат. Подтверждением вышесказанного может служить тот факт, что за более чем семилетний срок существования СЮК "Юринформ-Центр" ни одна сделка, в сопровождении которой участвовали наши адвокаты, не была оспорена в суде. По нашему убеждению, сам договор купли-продажи также должен быть составлен адвокатом, поскольку он имеет возможность наблюдать в суде, к чему приводят те или иные упущения, допущенные нотариусом при составлении договора.
Адвокат Наумова Е.А.,
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
|
