|
|
Сделки с недвижимостью
12 февраля 2001
Право на освободившеюся комнату
В связи с принятием Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года №25-П, когда было снято ограничение на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, количество комнат, освобождающихся в коммунальных квартирах, резко сократилось, так как значительное число лиц пожилого возраста, проживающих в этих квартирах, приватизируют комнаты и завещают их своим родственникам.
Однако, несмотря на все вышесказанное комнаты в коммунальных квартирах освобождаются и граждане, проживающие в этой коммунальной квартире, стремятся присоединить освободившиеся комнаты уже к занимаемым жилым помещениям. Какие же жилые помещения считаются освободившимися и кто вправе претендовать на занятие освободившихся жилых помещений?
В соответствие с действующим законодательством, а также сложившейся судебной практикой, к освободившимся жилым помещениям относятся следующие жилые помещения:
- помещения, которые освободились в связи с предоставлением его нанимателю, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, другого жилого помещения;
- помещения, которые освободились в связи с выездом нанимателя на постоянное место жительство в другое место;
- признание нанимателя утратившим право на жилое помещение;
- прекращение договора найма по причине смерти нанимателя и других аналогичных случаях.
Необходимо отметить, что правила заселения освободившихся жилых помещений применяется только к жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Кто же имеет право на занятие освободившихся жилых помещений? Право на занятие освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире имеют наниматели других жилых помещений в этой квартире, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а в случае отсутствия таковых граждане, имеющие жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).
В связи с разрешением приватизации отдельных комнат в коммунальных квартирах возник вопрос: "А имеют ли право на освободившиеся жилые помещения граждане, являющиеся собственниками комнат в коммунальных квартирах?"
При реализации права граждан на освободившиеся жилые помещения применяются следующие нормативные акты:
- Жилищный кодекс РСФСР (статья 46);
- Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (статья 16);
- Закон Санкт-Петербурга "О предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах в Санкт-Петербурге";
- Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 14 января 1994 года N 27-р "Об аренде квартир и изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга".
Рассмотрим теперь несколько вариантов предоставления освободившихся жилых помещений гражданам проживающих в этих коммунальных квартирах.
Вариант №1. В квартире освободилось жилое помещение смежное с другим жилым помещением.
В этом случае в соответствии с частью первой статьи 46 ЖК РСФСР освободившееся жилое помещение подлежит передаче в пользование нанимателям, проживающим в жилом помещении смежным с освободившимся помещением. При этом размер передаваемого жилого помещения значения не имеет.
Вариант №2. В квартире освободилось изолированное жилое помещение, и в квартире проживает наниматель, нуждающийся в улучшении жилищных условий.
В этом случае освободившееся жилое помещение передается нанимателю, нуждающемуся в улучшении жилищных условий.
Освободившееся жилое помещение передается по договору социального найма если в случае присоединения освободившегося жилого помещения размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает 12 кв.м, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь.
Освободившееся жилое помещение передается по договору найма ("коммерческий найм") если в случае присоединения освободившегося жилого помещения размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности превышает 12 кв.м, и у нанимателей или членов его семьи отсутствует право на дополнительную жилую площадь.
Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).
Вариант №3. В квартире освободилось изолированное жилое помещение, и в квартире проживает наниматель и члены его семьи, имеющие жилую площадь менее 12 кв.м на одного человека (при этом учитывается их право на дополнительную жилую площадь).
В этом случае освободившееся жилое помещение передается этим лицам на тех же условиях, что и для нанимателей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Таким образом, можно сделать вывод, что в случае наличия в коммунальной квартире нанимателей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо нанимателей, имеющих жилую площадь менее 12 кв.м на одного человека с учетом их права на дополнительную жилую площадь, освободившееся жилое помещение передается этим лицам по договору социального найма или договору найма ("коммерческого найма").
Вариант №4. В квартире освободилось изолированное жилое помещение, и в квартире отсутствуют наниматели нуждающиеся в улучшении жилищных условий или наниматели, имеющие жилую площадь менее 12 кв.м на одного человека.
В этом случае освободившееся жилое помещение предоставляется нанимателям по договору найма ("коммерческого найма") только в случае, если квартира становится отдельной, а жилая площадь нанимателей в результате такого предоставления не превышает 24 кв.м жилой площади на каждого проживающего (с учетом права на дополнительную жилую площадь).
В случае превышения 24 кв.м жилой площади на каждого проживающего, а также во всех иных случаях, освободившееся жилое помещение предоставляется в установленном порядке лицам не проживающих в данной квартире по договору социального найма.
Администрация Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня освобождения изолированного жилого помещения обязана письменно предложить нанимателям занять освободившиеся жилые помещения по договору социального найма или найма.
Наниматели, получившие письменное предложение Администрации Санкт-Петербурга, обязаны в течение одного месяца дать письменный ответ на это предложение.
В случае отказа занять освободившиеся жилые помещения или непредставления ответа в срок, предусмотренный частью второй настоящей статьи, освободившиеся жилые помещения предоставляются другим гражданам по договору социального найма в порядке, установленном федеральным законодательством.
Администрация Санкт-Петербурга в течение одного месяца после получения согласия нанимателя занять освободившееся изолированное жилое помещение обязана заключить с ним договор найма.
Адвокат Конкин Н.Е.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
|
