Разделы:

Сделки с недвижимостью

Недвижимость и права несовершеннолетних

      Считается, что взрослые люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки. За детей же все решают их законные представители и, зачастую, их решения приводят к печальным последствиям.

      Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них.

      Кто должен защищать права наших детей? Какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае?

      До недавнего времени защиту интересов несовершеннолетних в нашем городе были призваны осуществлять районные Управления народного образования.

      В 1998 году, в соответствии с Федеральным Законом "О местном самоуправлении в РФ", в редакции от 28.08.1995 г., и Законом Санкт-Петербурга "О местном самоуправлении в Санкт-Петербурге" от 18.06.1997 г., прошли выборы депутатов в муниципальные Советы муниципальных образований. Полномочия РУНО по охране прав несовершеннолетних переданы органам опеки и попечительства созданных муниципальных образований.

      В настоящее время разрешение на любую сделку в интересах несовершеннолетних оформляется в виде распоряжения или постановления муниципального Совета муниципального образования, которое подписывается его Председателем.

      Следует иметь в виду, что муниципальные образования самостоятельны в принятии решений. У них нет вышестоящего руководства. Поэтому, в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.

      Деятельность органов опеки и попечительства регулируется Письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 20 февраля 1995 года № 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" и Письмом от 09.06.1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних".

      Какими же нормативными актами руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних?

      Прежде всего, это ст. 37 и ч. 4 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а так же ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации.

      Вышеназванные статьи вменяют в обязанность законным представителям несовершеннолетних во всех случаях совершения сделок с их имуществом получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

      Законными представителями несовершеннолетних являются родители, опекуны, попечители и усыновители.

      Кроме того, следует иметь ввиду, что разрешение органов органы опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества необходимо и в том случае, когда несовершеннолетний не является собственником, но имеет право пользования данной недвижимостью.

      Во исполнение ст.37 и ч.4. ст.292 ГК РФ, в целях защиты и предотвращения нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью в жилищной сфере было издано Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 23.01.1995 г. №60-р.

      Данное Распоряжение обязывает стороны при нотариальном удостоверении сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку в следующих случаях:
      -при отчуждении имущества несовершеннолетнего;
      -при разделе имущества несовершеннолетнего или выделе из него доли;
      -при совершении сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав;
      -при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего;
      -при совершении сделок по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

      При обращении в орган опеки и попечительства за разрешением на совершение сделки с недвижимостью, вам необходимо представить следующий пакет документов:
      1. заявление законных представителей несовершеннолетнего;
      2. запрос нотариуса о разрешении совершения сделки;
      3. справки о прописке и характеристики жилых помещений (по месту покупки и продажи);
      4. копии свидетельств о собственности на жилье (по месту покупки и продажи);
      5. согласие несовершеннолетнего старше 14 летнего возраста проживать на жилой площади, приобретаемой для него;
      6. справка ПИБ о балансовой стоимости жилых помещений;
      7. заявление противоположной стороны сделки о согласии на продажу-покупку.

      При заключении нотариально удостоверяемой сделки, в договоре нотариус обязан указать наличие разрешения в интересах несовершеннолетнего на сделку. В противном случае Городское бюро регистрации прав (ГБР) вправе отказать в регистрации договора.

      Получать разрешение органов опеки и попечительства необходимо и в случае приватизации жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние. В особую категорию необходимо выделить случаи, когда перед приватизацией квартиры (комнаты) из нее выписываются несовершеннолетние. В последующей приватизации этого жилья они не участвуют. Нарушает ли такое положение их законные права? Необходимо ли, в данном случае, разрешение органов опеки и попечительства на отказ от приватизации и изменение места жительства несовершеннолетнего?

      Действующее законодательство не содержит исчерпывающего ответа на данные вопросы. Но существующая судебная практика идет по следующему пути: в случае, если несовершеннолетний из муниципального жилья выписан, перед его приватизацией, в другое муниципальное жилье и условия проживания его не ухудшились, то его право на приватизацию не нарушено. В данном случае закон не требует получения предварительного согласия органов опеки и попечительства. Получить разрешение органов опеки и попечительства только желательно, чтобы в последствии не было оснований для оспаривания права собственности.

      Необходимо также помнить, что согласно требованиям ст. 20 ГК РФ "… местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей- родителей, усыновителей или опекунов". Следовательно, нельзя выписать ребенка в возрасте до 14 лет к бабушкам, дедушкам и прочим родственникам без предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

      Если же несовершеннолетний выписан из муниципального жилья, перед его приватизацией, в квартиру (комнату), являющуюся частной собственностью третьего лица (даже родителей), то это рассматривается как нарушение прав несовершеннолетнего на приватизацию и требует обязательного разрешения органов опеки и попечительства.

      Как правило, в таких случаях органы опеки и попечительства дают разрешение на сделку только с условием наделения ребенка долей в праве собственности или открытием на его имя счета в банке.

Плахута Ю.А.
Адвокат Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7 (812) 718-6918

Версия для печати