|
|
Сделки с недвижимостью
23 апреля 2001
Петербургские чердаки "дошли" до Москвы.
С 1998 проблема чердаков породила полемику в прессе и массу судебных споров в судах Санкт-Петербурга. Суть ее в том, что с момента вступления в законную силу Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга № 1244-р от 11.12.1998 г. инвесторы получили возможность строить (реконструировать) чердачные мансардные помещения без согласования с жильцами - собственниками квартир, жилых многоквартирных домов. В результате проблема нашла свое разрешение в актах высших судебных инстанций.
Итак, 13 сентября 2000 г. в Городском суде Санкт-Петербурга состоялось слушанье по первой инстанции дела по жалобам жильцов некоторых домов, в которых реконструировались чердачные (мансардные) помещения.
Основные аргументы заявителей.
- Пункт 1.2. Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга № 1244-р от 11.12.1998 г., противоречит статьям 246, 289, 290 Гражданского Кодекса РФ. Указанные статьи устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит наряду с правом собственности на его квартиру, еще и право долевой собственности на общее имущество дома. Распоряжение имуществом, принадлежащим на праве долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его сособственников. Тогда как, в домах заявителей реконструкция чердаков проводилась без получения каких-либо согласований с собственниками квартир, и делалось это в соответствие с обжалуемым пунктом распоряжения губернатора.
- Пункт 2.3. Распоряжения мэра Санкт-Петербурга № 128-р от 19.02.1996 г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" противоречит части 2 статьи 290 Гражданского Кодекса РФ. Данная статья запрещает отчуждение доли в праве собственности на общее имущество дома, а также совершение иных действий, влекущих передачу указанной доли, отдельно от права собственности на квартиру.
Решение Городского суда Санкт-Петербурга (резолютивная часть).
Жалобы удовлетворить, признать недействительными с момента издания пункт 1.2. Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга № 1244-р от 11.12.1998, и пункт 2.3. Распоряжения мэра Санкт-Петербурга № 128-р от 19.02.1996 г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", в части, позволявшей включать в договоры с инвесторами условие о передачи объекта инвестиций (чердака) в собственность инвестора.
Верховный суд Российской Федерации.
Решение Городского суда было обжаловано в Верховный суд РФ. 25 декабря 2000 г. Верховный суд РФ принял решение: в удовлетворении кассационной жалобы представителя губернатора отказать, решение Городского суда Санкт-Петербурга оставить без изменения.
Комментарий
Суд не мог принять другое решение. Ведь в Гражданском Кодексе изначально заложена юридическая конструкция, не позволяющая кому-либо свободно распоряжаться общими помещениями дома. Именно поэтому статьи 289, 290 ГК РФ, включены в специальную главу 18 ГК РФ, имеющую приоритет по отношению к общим нормам, которые регулируют правоотношения в сфере общей собственности.
Авторы данной конструкции, вероятно, исходили из следующего: Любой жилой дом предназначен исключительно для проживания граждан, и поэтому в качестве главной вещи должно рассматриваться жилое помещение (совокупность жилых помещений), а иные помещения и оборудование, необходимые для эксплуатации этого помещения - в качестве принадлежности. Если жилое помещение расположено в отдельном жилом доме, то все понятно. Сложнее с многоквартирным домом - там оборудование, общие помещения дома, предназначены для эксплуатации не одного жилого помещения, а всех квартир дома. И выделить для каждой квартиры свой "чердачек", свою котельную, лифт и т.д., не возможно. Именно поэтому законодатель определил общую долевую собственность на общее имущества дома, установил невозможность отчуждения доли в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. Тем самым законодатель разрешил массу проблем: невозможность использования общего имущества дома одним (несколькими) собственниками квартир, порядок оплаты эксплуатации и содержания общего имущества дома, невозможность отчуждения оборудования и имущества, необходимого для эксплуатации всех квартир дома (сегодня кому-нибудь отдаем чердак, завтра - продаем лифты, послезавтра сдаем в аренду лестничные площадки…- и нет дома).
Более того, чтобы исключить всякие толкования своей позиции, законодатель установил, что доля в общем имуществе дома - доля особая. На эту долю не распространяются общие нормы, регулирующие порядок распоряжения, пользования и владения долевой собственностью. Например, в данном случае отсутствует обязанность лица, продающего квартиру, согласовывать с другими сособственниками переход права собственности на долю в общем имуществе дома. Напротив, законодатель связал возникновение права собственности на долю в общем имуществе не с какими-либо гражданско-правовыми сделками, а с фактом регистрации права собственности на квартиру, независимо от того на каком основании это право на квартиру возникло.
Если принять изложенную позицию и вспомнить положения статьи 135 ГК РФ ("Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное"), становиться понятным, почему не нужно отдельно указывать в договорах приватизации и купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах на возникновение права собственности граждан на долю в общем имуществе дома.
Итог:
В Распоряжении мэра Санкт-Петербурга № 128-р от 19.02.1996 г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" появился п. 2.2 следующего содержания:
"Договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и вне квартирного оборудования. При наличии в доме неприватизированных квартир вопрос решается районной администрацией без согласования с нанимателями жилых помещений в доме".
Первый абзац п. 2.3. указанного распоряжения изменен следующим образом:
"В договоры с инвестором включаются следующие обязательные условия:
- условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (безвозмездное пользование, аренда); …"
Комментарий
Попросту говоря, реконструкция любого чердака (мансарды) правомерна лишь при наличии согласий всех собственников квартир жилого многоквартирного дома. Инвесторы, осуществившие реконструкцию, могут получить созданные жилые или нежилые помещения на условиях аренды (найма), безвозмездного пользования.
Конечно, возможность мансардного строительства остается. Остается возможность получения инвесторами, являющимися физическими лицами, построенных мансардных жилых помещений в собственность посредством приватизации. И на практике на некоторых объектах строительные работы ведутся. В этих домах собственники квартир дома заняли следующую позицию: хотите строить - заключите с нами договор, по которому за наше согласие вы произведете такие-то улучшения дома (ремонт фасада, лестничных клеток, разбивка газонов, строительство детской площадки и т.п.). Да, это приводит к удорожанию строительства, но для инвестора, который строит для себя, строит качественно и добротно, это вполне приемлемые условия.
Правда, большинство строителей мансард - это строительные кампании, которые строят на продажу. Им в этом доме не жить, на права и проблемы жильцов дома они плевать хотели. В результате их стремления снизить себестоимость работ, строительство ведется так, что жильцы готовы не только в суд, но и на баррикады идти. И эти кампании делают все, что восстановить прежнее положение. Ведь для них мансарды - это деньги, и немалые.
Поэтому в этой истории рано ставить точку. В прессе уже прошла информация о том, что готовятся (читай - лоббируются) изменения в Гражданский Кодекс. Будем надеяться, что эти изменения, если они будут все-таки приняты, не приведут к возможности получения права собственности на общее имущество дома отдельными лицами, не имеющими отношения к управлению домом (последствия очевидны и не радостны). Хочется верить, что законодатели, решая проблемы строителей мансард, не забудут позаботиться и о соблюдении прав своих избирателей. Ведь если инвесторов, прежде всего, интересует прибыль, то для законодательной власти такая позиция неприемлема. Безусловно, реконструировать чердаки и подвалы необходимо, и не за счет скудной городской казны. Но делать это надо так, чтобы жильцы домов не устраивали пикеты и демонстрации, не жаловались во все инстанции, вплоть до президента. Пришло время уважать простых людей, пора научиться договариваться не только с властью, но и с ними. Пора - потому что такие понятия, как "демократия", "правовое государство", "защита прав и охраняемых интересов граждан" постепенно перестают быть декларативными и теоретическими, а становятся частью нашей действительности.
Адвокат А.Н. Петренко
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7 (812) 718-6918
|
