Сделки с недвижимостью

Права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью

      Мы уже неоднократно рассматривали проблемы сделок с недвижимостью, в которой участвуют несовершеннолетние.  Однако от наших статей пьющие родители лучше не становятся, их отношение к своим детям не меняется. Так и живут они, создавая проблемы порядочным гражданам и лишая жилья своих детей.
      В соответствии с положениями российского законодательства требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади.  Разрешение на совершение сделок с недвижимостью, оформляется в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа. 
      Органы опеки и попечительства при подготовке документов, связанных с приватизацией, а также сделками с жилыми помещениями, часть или вся площадь которых принадлежит несовершеннолетнему наравне с совершеннолетними членами семьи, должны руководствоваться положениями Семейного и Гражданского Кодексов РФ.
      При совершении сделок, связанных с отчуждением, обменом жилых помещений, интересы своих детей представляют непосредственно родители или лица, их заменяющие.
      К сожалению, получение разрешения органа опеки и попечительства еще не означает, что в дальнейшем к Вам не будет предъявлено требование о признании сделки недействительной.
      Нельзя конечно говорить о недобросовестности работающих инспекторов РОНО, но и забывать где мы живем нельзя. Как избежать ошибок, излишней доверчивости?
      Ответ один - никогда вслепую не доверять агентствам и знакомым, не смотря ни на какие сладкие обещания и законность будущих сделок. Ведь намного проще и дешевле узнать о предстоящей сделке до ее совершения, чем после. Самое трагичное в данных ситуациях, что судебная повестка может прийти к вам и через несколько лет после совершения сделки по приобретению жилья, ведь срок исковой давности по ничтожным сделкам десять лет.
      Можно говорить, что настоящая "охота" ведется за гражданами, злоупотребляющими спиртными напитками, которые имеют на праве собственности жилье, или зарегистрированы на муниципальной жилой площади без родственников.
      В одном из судов города, на протяжении ряда лет слушались гражданские дела о признании сделок купли-продажи недействительными по одной и той же квартире с несовершеннолетним. Мать, употреблявшая спиртные напитки, с целью приобретения денег на спиртное, неоднократно продавала квартиру. Не смотря на то, что квартира была под контролем РОНО, разрешение на продажу квартиры каким-то образом все же выдавалось. Только после второй, признанной недействительной сделки купли-продажи, органы опеки и попечительства поставили вопрос о лишении родительских прав горе матери.
      Родители, ввязываясь в те или иные авантюры либо из-за денег, либо по еще каким-то причинам, порою не задумываются о том, что будет с их детьми.
      Пример. В двухкомнатной квартире проживала мать с дочерью, мать злоупотребляла алкоголем и, из-за отсутствия денежных средств зарегистрировала фиктивный брак с молодым человеком. Через месяц после заключения брака мать умирает от отравления (доказать участие в смерти супруга не удалось), а "отчим" выгоняет ее дочь на улицу. Хорошо, что еще встречаются добрые люди, которые взяли девочку к себе и обратились в прокуратуру. Но, не смотря на это, судебное решение по иску прокурора пришлось ждать более 3-х лет!
      Очень часто встречаются такие ситуации, когда разрешение РОНО было получено, но родители, бывшие собственники, по той или иной причине не приобрели альтернативного жилья, а выписаться им некуда. Нынешний собственник вынужден обращаться в суд с иском о защите своего нарушенного права, собирать доказательства того, что сделка была совершена на законных основаниях. Порой такие судебные процессы затягиваются на длительный период времени, тратится немало нервов, здоровья, чтобы освободить приобретенную квартиру от обременений.
      Бывают такие случаи когда, квартира продана, но член семьи бывшего собственника квартиры не снимается с регистрационного учета, выезжает в неизвестном направлении. И опять обращение в суд не избежать, если только данный гражданин не снимется с регистрационного учета в добровольном порядке, что бывает крайне редко.
      Почему люди попадают в такие ситуации? Заключая договор с агентством, нотариальный договор купли-продажи, вы, как правило, подписываете стандартные договоры. Не все пункты договоров работают на вас, не все моменты предстоящей сделки прописываются четко, ясно и понятно. Как правило, обыватель обращает внимание совсем не на те пункты в договоре, на которые надо обращать внимание.

      Напомню читателям стандартный пакет документов, который необходимо собрать для обращения в орган опеки и попечительства за разрешением на совершение сделки с недвижимостью:
      1. заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
      2. запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
      3. копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;
      4. копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);
      5. согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;
      6. копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.
      Хочется также обратить Ваше внимание не некоторые моменты при оформлении документов, если в сделке участвует несовершеннолетний.
      В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на регистрацию из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.
      Когда с просьбой об отчуждении жилой площади обращаются собственники жилого помещения, органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения. Однако в обязательном порядке должно закрепляться право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование во вновь приобретаемом жилом помещении.

Адвокат О.Петрова
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Обсудить материал на форуме...

Версия для печати