Сделки с недвижимостью

    Пятый месяц действует вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации и ее положения регламентирующие размер и порядок предоставления льгот при продаже и приобретении недвижимого имущества.

      К сожалению некоторые сотрудники агентств недвижимости, оказывая услуги по приобретению и продаже недвижимости не могут дать клиентам грамотный ответ о размере налоговых льгот с доходов, полученных от продажи или расходов, связанных с приобретением недвижимости.

      С введением нового Налогового кодекса налоговые льготы по уплате подоходного налога при покупке и продаже недвижимого имущества стали называться - имущественными налоговыми вычетами.

      Среди имущественных налоговых вычетов особое место занимают вычеты, предоставляемых в связи с приобретением и продажей жилья. Эти вычеты являются наиболее существенными, из предусмотренных новым Налоговым кодексом. Размер налоговых вычетов зависит от срока, в течение которого жилой дом, квартира, дача, садовый домик или земельный участок находились в собственности налогоплательщика.

      1)Если этот срок составил менее пяти лет имущественный налоговый вычет составляет - 1 000 000 рублей, что эквивалентно 34 482 долларам США при курсе 1 доллар = 29 рублей.

      Например: Срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет. а) Загородный дом продается за 5 000 000 руб., это ваш доход из которого вычитается 1 000 000 руб., остальная сумма - 4 000 000 руб. подлежит налогообложению по налоговой ставке равной 13 процентам.
      б) Если вы продаете четырех комнатную квартиру за сумму эквивалентную 37 500 долларов США, что составляет в рублях 1 087 500 рублей, вы должны заплатить налог на доходы физического лица лишь с части превышающей один миллион рублей (1 087 500 -1 000 000= 87 500) 87 500 рублей - эта сумма подлежит налогообложению.
      2) Если вы владеете недвижимостью пять и более лет - при продаже жилого дома, квартиры, дачи, садового домика или земельного участка имущественный вычет предоставляется на всю сумму, полученную налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

      Например: Срок владения квартирой - 10 лет. Квартира продается за сумму, эквивалентную 40 000 долларов США, что составляет 1 160 000 рублей. В этом случае налоговый вычет предоставляется на всю сумму, полученную от продажи квартиры. Таким образом, ваш доход от продажи квартиры в 1 160 000 рублей не облагается налогом на доходы физических лиц.

      При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, исчисленный размер налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве общей долевой собственности. Если же продается имущество, находящееся в общей совместной собственности, имущественные вычеты могут быть определены по договоренности между сособственниками.

      Например: Квартира в 1994 году приватизирована супругами в общую совместную собственность, т.е. без определения долей. При ее продаже за сумму, эквивалентную 25 000 долларов США (725 000 рублей) супруги вправе определить по взаимному соглашению размер дохода, причитающегося каждому из них от продажи квартиры. При этом им следует учитывать размер годового дохода, заявляемого каждым из супругов в налоговой декларации и целесообразность получения налогового вычета в целях уменьшения налогооблагаемого дохода.

      Например: Квартира приватизирована в 2000 году в общую долевую собственность трех граждан, по 1/3 доле каждому. При продаже квартиры доход каждого из собственников определяется пропорционально его доле в праве общей долевой собственности. Право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей имеет каждый из сособственников.

      При получении индивидуальным предпринимателем (гражданином, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве предпринимателя без образования юридического лица) доходов от продажи движимого и недвижимого имущества в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности имущественные налоговые вычеты не предоставляются.

      Имущественные вычеты предоставляются также в случае, когда налогоплательщик производит расходы на покупку или новое строительство жилья - жилого дома или квартиры на территории РФ. Общий размер имущественного налогового вычета по указанному основанию не может превышать 600 000 рублей, без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение дома или квартиры. Указанный имущественный налоговый вычет будет предоставлен собственнику недвижимости с даты государственной регистрации права собственности на жилой объект на основании письменного заявления и представлении в налоговый орган документов, подтверждающих возникновение права собственности. Следует обратить внимание, что в налоговый орган необходимо также предоставить документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, израсходованных на строительство или приобретение жилья. Такими документами могут быть квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, расписки с указанием паспортных данных продавца, уплаченной суммы и оснований ее уплаты, и другие документы.

      Указанный имущественный вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилья для налогоплательщика производится за счет средств третьих лиц (работодателей, родственников и т.д.), а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между гражданами, являющимися в соответствии с Налоговым кодексом взаимозависимыми лицами, а именно: между руководителем и подчиненным; супругами, родственниками, усыновителями и усыновленными, попечителями и опекаемыми. Повторное предоставление налогоплательщику вышеуказанного имущественного налогового вычета законом не предусмотрено.

      В случае продажи иного (движимого) имущества, находящегося в собственности налогоплательщика три и более года, имущественный вычет также будет предоставлен в полном объеме - на всю сумму, полученную налогоплательщиком от продажи имущества.

      Например: Вы владели автомобилем (имели в собственности, а не управляли им по доверенности) в течение 5 лет и собираетесь его продать за сумму, эквивалентную 5 000 долларов США (145 000 рублей). С полученной от продажи автомобиля суммы налог на доходы физических лиц вы не платите.

      По суммам, полученным от продажи иного имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычет предоставляется в размере, не превышающем 125 000 руб. Если вы были собственником вышеуказанного автомобиля 2,5 года и решили продать его за сумму, эквивалентную 7 000 долларов (203 000 рублей), то вы получаете налогооблагаемый доход в сумме 78 000 рублей (203 000 - 125 000 = 78 000).

      Действующие нормы нового Налогового кодекса по сравнению с утратившим силу законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" создают оптимальные условия для уменьшения налогооблагаемого дохода граждан в части доходов, полученных от продажи движимого и недвижимого имущества. Ранее, в соответствии со ст. 3 Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц" при продаже недвижимости льгота предоставлялась в размере 5000-кратного минимального размера месячной оплаты труда, эта льгота могла применяться только один раз в течение всей жизни налогоплательщика, а при продаже иного имущества льгота составляла 1000 МРОТ в год, независимо от срока владения имуществом на праве собственности.

      Налоговый кодекс предусматривает ряд условий, от которых зависит право на получение имущественного налогового вычета и его размер: срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика; родственные или должностные отношения между сторонами сделки. Налоговый вычет предоставляется в конце налогового периода при подаче налоговой декларации. Если размер налогового вычета превышает совокупный доход гражданина в календарном году, то остаток вычета переносится на последующий год (или годы), таким образом, срок использования налогового вычета не ограничен.

Адвокат Кобцева А.А.,
Адвокатская фирма "Юринформ-Центр"
+7(812)718-6918