|
|
Сделки с недвижимостью
31 мая 2001
О земельном вопросе
Вопрос о земле всегда был не простым для России. Не случайно и Государственная дума РФ на протяжении стольких лет не может принять Земельный Кодекс. Этот Кодекс, который бы окончательно утвердил и закрепил все нормы о земле, установил бы твердые правила земельного рынка, жизненно необходим для России. Ну а пока земельные отношения регулируются многочисленными законодательными актами, принятыми в разное время.
Разобраться в действующем сегодня законодательстве о земле нелегко. Судите сами. Только один вопрос - о правах физических лиц на землю, регулируется следующими нормативными актами федерального уровня: Главой 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена в действие с 28.04.2001 г.), Законом Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 года, Указом Президента Российской Федерации от 23 апреля 1993 года N 480 "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками", Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 года N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков". А ведь есть еще акты субъектов РФ, и местных органов власти.
Поэтому о всех земельных проблемах нельзя рассказать в одной статье. Но осветить некоторые из важных и часто встречающихся вопросов граждан, которые приходят на консультацию, мы попытаемся.
1. Мне был предоставлен земельный участок в Ленинградской области еще в 1989 году. Могу я получить его в собственности бесплатно или должен за него платить?
Точно ответить на этот вопрос нельзя, т.к. неизвестен размер земельного участка, его назначение, и район Ленинградской области, в котором он расположен. Бесплатно передается часть земельного участка, размер которой соответствует установленным в данном районе норме. Остальная часть этого участка остается в пожизненном пользовании владельца, и по его желанию может быть приобретена в собственность путем выкупа у местной администрации. В Ленинградской области установлены следующие нормы бесплатной передачи ранее предоставленных земельных участков:
- для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства - в пределах норм, установленных соответствующей районной администрацией;
- для садоводства - в пределах до 0,10 гектара, а участки, предоставленные для этих целей до 1967 года, - в пределах до 0,12 гектара;
- для дачного строительства - в пределах до 0,10 гектара.
2. У моего отца был земельный участок. После его смерти никаких документов на землю не осталось. Имею ли я право наследства на эту землю?
Вам необходимо обратиться в администрацию по месту нахождения земельного участка и выяснить, на каком праве владел землей отец. Если ему принадлежало право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, то право наследования вы имеете. Если это было право аренды или право постоянного бессрочного пользования землей - эти права не наследуются. Правда, если Ваш отец на этой земле правомерно построил какой-либо объект недвижимости, и этот объект являлся его собственностью, то в этом случае Вы, как наследник данной недвижимости приобретаете такое же, как у отца, право пользования этой землей.
3. Мне предлагают купить землю. Никаких строений на этой земле нет. Продавец имеет право пожизненного наследуемого владения землей. Могу ли я купить эту землю ?
Купить данный земельный участок у его владельца нельзя, ведь он собственником не является. Для того чтобы его продать, владельцу земли необходимо получить право собственности на землю бесплатно или путем выкупа. Есть еще один способ: по взаимной договоренности владелец земельного участка пишет в местную администрацию заявление об отказе от данного права, Вы пишете заявление о предоставления Вам этой земли, а местная администрация принимает соответствующее решение. Но, как Вы понимаете, этот процесс с юридической точки зрения продажей не является.
4. Мои родители получили землю для строительства дома еще в 1961 году. Дом построили и он был оформлен в собственность родителей, но сгорел. Что нужно сделать, чтобы унаследовать после смерти родителей этот земельный участок?
Из вопроса можно сделать вывод, что право собственности на землю родители не оформили. Чтобы не потерять землю, Вам необходимо в течение трех лет после пожара возвести новый дом. В противном случае земельный участок, как не используемый для соответствующих целей, может быть изъят у родителей решением суда по иску местной администрации. Поэтому нужно попытаться зарегистрировать право собственности родителей на земельный участок, а если это не удастся - строить новый дом.
5. Я являюсь собственником земельного участка, на котором расположен дом, хозяйственные постройки, сад и огород. Кольцевая автодорога должна пройти по нашей земле. Что будет с мои участком?
Ваш участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд посредством выкупа. Выкуп возможен только с согласия собственника участка, или по решению суда при отсутствии такого согласия. Заплатить Вам должен тот субъект, для нужд которого участок изымается (Российская Федерация или Санкт-Петербург). О решении об изъятии земли Вас должны письменно уведомить не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. Выкупная цена участка устанавливается по соглашению сторон. По закону в эту цену входит рыночная стоимость земли, стоимость расположенного на этой земле недвижимого имущества, а также убытки, которые несет собственник в связи с данным изъятием. Судебные споры возникают чаще всего по вопросу выкупной цены, ведь противиться самому изъятию бессмысленно, оно предусмотрено законом. Судебная практика складывается так, что в выкупную цену включается все, что есть на участке, до последнего куста смородины, и стоимости ближайшего урожая, который Вы с этого куста получите. Но лучше до "войны" не доводить, а договариваться (это относится не только к данному случаю, это универсальный совет). Известны случаи, когда за несколько соток земли с посаженной картошкой граждане получали трехкомнатные квартиры. С Вашего согласия взамен изымаемого участка может быть предоставлен другой, с зачетом его стоимости в выкупную цену.
6. Участок моего соседа расположен у дороги. Он сделал из своего дома кафе. Жить рядом теперь невозможно - крики, шум, пьяные хулиганят. Управы на него нет, говорит земля и дом - моя собственность, что хочу - то и делаю.
Для того, чтобы правомерно устроить кафе из жилого дома, ваш сосед должен был изменить целевое назначение земельного участка, получить разрешение на перевод своего дома в нежилой фонд, согласовать и провести соответствующую его перепланировку в соответствие с установленными нормами. Если существуют решения органов власти, разрешившие все вышеуказанное, то вам остается жаловаться в местную администрацию и милицию на нарушения общественного порядка посетителями этого кафе. И самое страшное, что грозит соседу, это штраф. Совсем иная ситуация, если сосед все это сделал самоуправно. Вы можете обратиться в местную администрацию и прокуратуру с письменным заявлением о действиях соседа. Указанные органы должны немедленно прекратить работу данного кафе, и обязать соседа привести жилой дом в исходное состояние. Кроме того, они могут предъявить иск в суд об изъятии у соседа земельного участка и жилого дома, как используемых не по назначению. Практика показывает, что сам факт предъявления такого иска заставляет нерадивого собственника прекратить неправомерные действия. К сожалению, иногда бывает трудно добиться от чиновников должного исполнения их прямых обязанностей. Но над местной администрацией есть губернатор, над районным прокурором - областной, так что шансы добиться справедливости есть. Не помешает обратиться и в налоговую инспекцию. Вот она-то, наверняка, заинтересуется тем юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, который ведет свою хозяйственную деятельность таким образом.
Адвокат Петренко А.Н.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
|
