|
В юридическую консультацию часто обращаются граждане, которые спрашивают: "Можно ли и как заставить соседей, проживающих в одной с ними квартире произвести обмен, занимаемых жилых помещений?".
При этом граждане искренне возмущаются, когда соседи, проживающие в соседних комнатах, возражают против обмена и препятствуют его проведению.
Какую квартиру можно принудительно обменять
Необходимо сразу сказать, что принудительному обмену подлежат жилые помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и которые занимают граждане по договору социального найма (статья 68 Жилищного кодекса РСФСР).
Жилищное законодательство предусматривает возможность обмена и жилыми помещениями, находящимися в кооперативной собственности (статья 119 Жилищного кодекса РСФСР). Однако, учитывая, что большинство лиц проживающих в домах жилищно-строительных кооперативах полностью выплатили паевой взнос и стали собственниками жилых помещений, то вопрос о принудительных обменах в этих домах в настоящее время является не актуальным.
Не подлежат принудительному обмену жилые помещения, находящиеся в долевой собственности граждан, так как в соответствии с гражданским законодательством прекращение права собственности возможно только в порядке предусмотренном гражданским законодательством, а оно не позволяет принудительно отчуждать собственность за исключением отдельных случаев, установленных законом.
Нельзя предлагать к обмену и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, так как нельзя в принудительном порядке стать собственником жилого помещения.
Поэтому, если у Вас возникли неприязненные отношения с родственниками или с соседями, которые являются участниками долевой собственности на жилые помещения, то Вы должны знать, что заставить их произвести обмен занимаемого жилого помещения невозможно и Вам необходимо с ними договариваться или самому продавать, или менять принадлежащую Вам долю с естественными при таком развитии дела потерями.
Принудительный обмен возможен, как правило, в отношении только всего занимаемого жилого помещения по договору социального найма, когда между нанимателем и членами его семьи (или бывшими членами его семьи) не достигнуто соглашение об обмене помещения на помещение в разных домах или разных квартирах, т.е. о разъезде.
Жилищное законодательство допускает единственное исключение, когда можно обязать совершить принудительный обмен лицо, которое занимает жилое помещение по другому договору социального найма. Это в порядке, предусмотренном статьей 98 Жилищного кодекса РСФСР. В этом случае лицу грозит быть выселенным из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, но суд вместо выселения без предоставления может обязать нанимателя произвести обмен занимаемого помещения.
Не допускается провидение принудительного обмена, если одно из помещений, участвующих в обмене является служебным или расположено в общежитии.
Какие условия должны быть соблюдены при принудительном обмене
При принудительном обмене жилищные условия переселяемых лиц не должны ухудшаться. Это основной постулат, который строго выдерживается судами и в связи с чем, очень редко выносятся положительные решения в делах о принудительных обменах. Ведь практически невозможно найти жилые помещения, которые не ухудшали бы каким-либо образом прежние жилищные условия.
Помимо требований, предъявляемых к жилому помещению(метраж, этажность, наличие лифта, горячего водоснабжения и других удобств, применительно к населенному пункту, в котором расположена обмениваемая квартира), существуют и другие обстоятельства, которые могут оказаться причиной отказа судом в иске о принудительном обмене).
При принятии решения о принудительном обмене суд стоит перед необходимостью учесть множество заслуживающих внимание доводов и интересов всех лиц, проживающих в обмениваемом помещении, например, обстоятельства, препятствующие упомянутым лицам в силу возраста, состояния здоровья пользоваться жилым помещением, предоставляемом в порядке обмена (отдаленный микрорайон, отсутствие вблизи дома медицинских учреждений, значительная удаленность от места работы и т.д.).
Кто вправе требовать принудительного обмена
Право требовать принудительного обмена имеет любой из совершеннолетних членов семьи нанимателя, если при его вселении не заключалось соглашение о невозможности требовать принудительного обмена.
Какие документы необходимо предоставлять в суд при подаче искового заявления о принудительном обмене
Бытует мнение (даже среди юристов), что с иском о принудительном обмене в суд можно обращаться только с двумя или более вариантами обмена. Это заблуждение, так как жилищное законодательство таких требований не устанавливает. Если у Вас есть подходящий, по вашему мнению, вариант обмена в единственном числе, то Вы можете обращаться в суд, который должен принять исковое заявление к рассмотрению.
Какие же документы необходимы для обращения в суд с иском о принудительном обмене:
- исковое заявление с изложением варианта (либо нескольких вариантов) обмена жилого помещения;
- копию финансового лицевого счета по спорному жилому помещению и по жилым помещениям, предлагаемых к обмену;
- поэтажные планы с экспликацией на все жилые помещения, участвующие в обмене;
- другие документы, касающиеся состояния жилого помещения, либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения (справки о состоянии здоровья, либо о неправильном поведении ответчика и т.д.);
- документы, подтверждающие согласие третьих лиц - граждан, проживающих в жилых помещениях предлагаемых к обмену. Эти граждане должны будут лично явиться в суд и подтвердить свое согласие на обмен, либо оформить согласие, удостоверенное нотариусом.
В заключении хотелось бы еще раз отметить, что удовлетворение исковых заявлений судом о принудительном обмене достаточно редки, а, следовательно, старайтесь договариваться об обмене без участия суда.
Адвокат Конкин Н.Е.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
|