Сделки с недвижимостью

Защита прав дольщика

Долевое участие в строительстве жилых домов является, в настоящее время, является распространенным способом приобретения жилья. В то же время, это достаточно рискованный способ. Вспомним хотя бы печальные для дольщиков последствия банкротства такой строительной фирмы, как общество с ограниченной ответственностью "Виадук". Или существующее сплошь и рядом нарушение сроков строительства. Сдать дом в эксплуатацию на год, полтора позже установленного срока- является практикой даже крупных строительных компаний. И коль покупка квартир в новом строительстве процветает, значит желающих улучшить свои жилищные условия это не смущает, а если и смущает, то они считают существующие риски приемлемыми для себя. 
Наверное, эта статья больше заинтересует тех граждан, которые уже отважились решать свои жилищные проблемы, заключив договор долевого участия строительства своего будущего жилья, и тех, кто только собирается это сделать. Поэтому, я расскажу о таком понятии, как право требования. В частности речь пойдет о праве требования, возникающем в результате сделок, направленных на создание (строительство) новых объектов недвижимости, в том числе в порядке капитального ремонта и реконструкции, с целью последующего приобретения на них права собственности.

Итак, что такое право требования? 

Право требования существует в любом обязательстве. Оно выражается в том, что у кредитора возникает право требовать от должника исполнения определенных обязательств, как то передать вещь, предоставить услугу, исполнить работу и т.д. Заключив договор о долевом участии в строительстве, дольщик имеет субъективное право требовать предоставления ему конкретной квартиры в доме по окончании строительства этого дома. Право собственности на квартиру у дольщика может возникнуть только после того, как дом будет сдан госкомиссии и зарегистрирован как объект недвижимости. Фактически, весь период строительства дома дольщик владеет "воздухом" и практически не защищен. Вот здесь и выступает на первый план право требования, как способ защиты прав инвесторов в период с начала строительства до подписания акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию. 
Как заставить абстрактное "право требования" стать реально действующим и защищающим интересы дольщика? Все очень просто. Все права и обязанности возникают, в том числе и из договорных правоотношений. Между дольщиком и фирмой, участником инвестиционного проекта, такие договорные отношения есть. Одним из оснований регистрации права требования дольщика на квартиру будет его инвестиционный договор - договор долевого участия в строительстве жилого дома. 
Читатель может задать логичный вопрос - почему договор долевого участия в строительстве, который граждане заключают со строительно-подрядными и прочими организациями отнесен мною к инвестиционному договору? Сделаем небольшой экскурс в законодательство. 
В силу Федерального Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 1999 года, с изменениями на 02 января 2000 года- граждане, заключившие договоры о долевом участии в строительстве вновь создаваемых или реконструируемых объектов недвижимости (домов) являются участниками инвестиционной деятельности - инвесторами. Инвесторы осуществляют капитальные вложения собственных квартир и (или) привлеченных средств в строительство или реконструкцию домов с целью, по окончании строительства (реконструкции) получить в собственность квартиры в этих домах. Несмотря на то, что вышеназванный закон наделяет как физических так и юридических лиц - участников инвестиционной деятельности равными правами, приоритетное положение занимают все же физические лица. Так, в случае возникновения спора о праве на результаты инвестиционной деятельности, суд, в первую очередь, должен учитывать интересы физических лиц, в силу ст. 2 Конституции Российской Федерации. Другим основанием приоритетности интересов физических лиц- инвесторов служит то, что граждане, в отличие от юридических лиц, участвуют в инвестиционной деятельности не для извлечения прибыли, а для использования ее результатов для удовлетворения личных потребностей в жилье. 
В Санкт-Петербурге регистрация права требования осуществляется ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" на основании Приказа Комитета Российской Федерации по Земельным Ресурсам и Землеустройству от 06 ноября 1996 года ( с изменениями на 19.02.1997 г.). Для того чтобы зарегистрировать свое право требования на квартиру гражданам нужно подать в ГУЮ ГБР следующий пакет документов:
      - заявление;
      -документ об оплате услуг ГБР;
      -паспорт и его ксерокопию (от корки до корки!);
      -подлинник договора о долевом участии в строительстве и его нотариальную копию;
      -ксерокопия акта органа исполнительной власти о разрешении на реконструкция (например распоряжение мэра или губернатора) со всеми изменениями, если они имели место;
      -нотариальная копия договора аренды земельного участка, заключенного между КУГИ и Застройщиком (копия может быть заверена и самим Застройщиком);
      -копии, заверенные Застройщиком или нотариальные копии проектной документации на квартиру и дом;
      -нотариальная копия Устава Застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если они имели место;
      -если квартира приобретена не непосредственно у Застройщика - нотариальные копии всех договоров по цепочке от Застройщика к физическому лицу. 
Для регистрации заявлений о праве требования на основании инвестиционных договоров установлен общий срок регистрации- 25 дней. 
Факт государственной регистрации права требования на объект недвижимости удостоверяет штамп ГУЮ ГБР, проставляемый, как правило, на отдельном листе, который подшивается к подлиннику договора о долевом участии в строительстве.

Что дает регистрация права требования дольщику ? 

Зарегистрированное заявление о праве требования обременяет соответствующий объект недвижимости. Поэтому право собственности на обремененную квартиру, может быть зарегистрировано только за лицом, в отношении которого это право требования зарегистрировано. Таким образом, в случае двойной продажи одной и той же квартиры разным лицам, первоочередное право на квартиру будет иметь лицо, зарегистрировавшее свое право. Конечно, если возникает судебный спор между двумя физическими лицами, связанный с фактом двойной продажи, то судья всесторонне оценивает ситуацию, и преимущество лица, зарегистрировавшего право требования, является весьма условным. 
У читателей возникает естественный вопрос - для чего же тогда регистрировать право требования, если его защита даже от двойной продажи очень сомнительна, и уж никак не может застраховать, например, от просрочки сдачи дома госкомиссии на год, а то и на несколько лет. Не может регистрация уберечь от последствий смены Застройщика или банкротства генподрядчиков и т.п., с которыми граждане заключили договоры.

Для ответа на этот вопрос рассмотрим следующий пример из практики: 

Гражданин "Д" заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома с фирмой "Аферит", полностью оплатив стоимость приобретаемого жилья. Через полгода строительство было остановлено, в связи с банкротством одного из участников инвестиционного проекта. На момент банкротства было построено 5 из 16 этажей дома.

Что делать гражданину "Д" в этой ситуации ? 

Как доказать, что деньги, уплаченные "Д" фирме "Аферит" участвовали в строительстве этого дома и он является полноправным участником инвестиционного проекта?
Многие граждане, попав в схожую ситуацию, требуют в судебном порядке расторжения договора о долевом участии и порою безуспешно пытаются взыскать с таких фирм, как "Аферит" внесенные денежные средства. Надо ли объяснять, что это не лучший выход из положения - у фирмы, как правило, просто нет ни денежных средств на счете, ни имущества, достаточного для удовлетворения требований всех кредиторов. 
Существует иной путь решения, кажущейся тупиковой ситуации, и главную роль в нем играет именно право требования: 
В судебном порядке признается право требования дольщика на индивидуально-определенную квартиру в доме. Основанием для регистрации в ГУЮ ГБР этого права служит судебное решение. Это дает дольщику уверенность в том, что при смене как Застройщика, так и любого участника инвестиционного проекта (юридического лица) его квартира продана больше никому не будет. Его права - права инвестора в строительстве дома- подтверждены в судебном процессе и закреплены решением суда. Приостановленное строительство рано или поздно возобновится, дом сдадут в эксплуатацию и тогда резко повышаются права дольщика получить свидетельство о государственной регистрации на квартиру.

Адвокаты Плахута Ю.А., Малашин В.А.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Обсудить материал на форуме...

Версия для печати