|
В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Если доли каждого участника общей собственности определены, то такая собственность считается долевой.
Общая долевая собственность может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств.
Так, например, общая долевая собственность на имущество в товариществе собственников жилья (кондоминиуме) возникает в силу закона, а на имущество, нажитое супругами в период брака, в силу заключенного между ними брачного договора или по решению суда.
Возможна долевая собственность между гражданами, гражданами и юридическими лицами, между юридическими лицами.
Рассмотрим такой пример. В собственности двух разных семей находился загородный дом, право собственности на который определялось следующим образом: 1/2 дома владела семья Ивановых, а другая половина принадлежала троюродным брату и сестре в равных долях, то есть по 1/4 каждому. Внезапно брат умирает, не оставив завещания. Троюродная сестра являлась его единственной родственницей. Поскольку в силу статьи 532 ГК РСФСР, троюродные братья и сестры не являются наследниками по закону, 1/4 доля дома должна отойти государству. Таким образом, дом в разных долях принадлежит теперь как государству, так и гражданам.
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Эта презумпция равенства долей закреплена статьей 245 ГК РФ. Норма действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех собственников, либо выделяющегося собственника.
К примеру, супруги в период брака приобрели квартиру, гараж и дачный участок с домом. По закону все это имущество является совместной собственностью обоих супругов, и силу статьи 39 Семейного кодекса оба супруга имеют равные права в отношении этого имущества. Проще говоря, каждому принадлежит по половине дачи, квартиры и земельного участка, хотя это и не закреплено в документах. Необходимость определения долей может возникнуть в силу разных обстоятельств. Например, когда нужно составить завещание. В этом случае встает вопрос о том, как же поделить поровну неделимые, в общем-то, вещи. Ведь если ? дачного участка кого-то и устроит, то отдельная квартира, разделенная пополам и превращенная в коммуналку, вряд ли. Вот как раз в таких случаях собственникам разумно договориться, например, о том, что ? долю от их совместного имущества составляет квартира, и еще ? гараж и дачный участок. Тогда при разделе имущества остается только решить, кому из супругов принадлежит то или иное имущество.
Собственники могут придти к соглашению, что их доли не являются равными. Так происходит чаще всего тогда, когда один из собственников вкладывал больше сил и средств в процессе приобретения имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.
Следует отметить, что когда речь идет о недвижимости, соглашение об определении долей подлежит обязательной регистрации в Городском бюро регистрации прав на недвижимость, поскольку происходит изменение вида собственности, из общей совместной она превращается в общую долевую.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Те же положения действуют и в отношении распоряжения имуществом, находящегося в общей долевой собственности.
Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, несут все сособственники, соразмерно своим долям.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном перед третьими лицами праве остальных сособственников на приобретение отчуждаемой доли.
Рассмотрим такой пример. Наниматели коммунальной квартиры заключили договор приватизации, в котором определили доли соразмерно занимаемой каждым жилой площади. Один из собственников собирается продать принадлежащую ему долю в виде отдельной комнаты своему знакомому, который не является сособственником данной квартиры. Так вот в соответствии со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли в письменной форме обязан сообщить остальным сособственникам о своем намерении продать принадлежащую ему долю своему знакомому с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Но не всегда участники общей долевой собственности торопятся откликнуться на предложение купить продаваемую другим сособственником долю. Если известив остальных сособственников владелец отчуждаемой доли не получит от них ответа в установленный законом срок, это не явится препятствием для заключения договора купли-продажи (или иного договора по отчуждению доли). В этом случае при обращении в Городское бюро регистрации прав на недвижимость новый собственник доли столкнется с ситуацией когда регистратор прав приостановит государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления в ГБР такой срок не истек.
Если же продажа доли совершена с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Те же правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.
Если же собственник доли собирается продать ее кому-то из сособственников квартиры, в этом случае он не обязан извещать остальных участников о своих намерениях. То же и в случае, когда доля отчуждается безвозмездно, например, дарится. Собственник доли вправе подарить ее любому лицу без согласия остальных участников долевой собственности.
Учитывая вышесказанное, следует еще раз отметить, что, во-первых, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой или совместной собственности происходит по соглашению всех сособственников; во-вторых, если кто-то из участников общей собственности собирается возмездно отчуждать принадлежащую ему долю, он обязан известить об этом остальных сособственников; в-третьих, если сособственники не могут самостоятельно решить вопросы, относящиеся к пользованию, владению, распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности, а также определить размер доли имущества каждого из сособственников, эти вопросы разрешает суд по заявлению заинтересованной стороны.
Адвокат Наумова Е.А.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
|