|
|
Сделки с недвижимостью
13 сентября 2001
Выселение из квартиры
Вопросы выселения из квартиры встречаются в нашей практике достаточно часто. Мы рассмотрим лишь некоторые из них.
Кого могут выселить из квартиры (комнаты) и за что?
Наверное, каждый гражданин представляет себе, что такое потерять жилье в наше время, а слово "выселение" может серьезно испугать каждого. Но кому действительно следует опасаться этой процедуры, и над кем уже нависла такая угроза: на этом стоит остановиться поподробнее.
Для начала нужно напомнить, что в любом случае при выселении участвует государство в лице его органов: суда либо прокуратуры. В законе четко устанавливается перечень ситуаций, при которых человека можно (или нельзя) выселить. Суды выносят решения по искам граждан и организаций о выселении. При этом оснований для обращения в суд достаточно много. Прокурор же принимает решение (выносит постановление) о выселении в случаях, когда граждане самоуправно заняли жилое помещение или дом грозит обвалом.
Выселить гражданина из жилого помещения можно как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления такового.
Рассмотрим случаи выселения гражданина без предоставления другого жилья. Это довольно жесткая мера государственного принуждения, поэтому перечень подобных ситуаций в законе конкретизирован. Очень многие граждане в наше время не имеют собственной жилплощади и вынуждены заключать договор найма квартиры или комнаты. Договор налагает на нанимателя определенные обязанности: своевременно оплачивать коммунальные услуги и проживание, а также общие обязанности, существующие у любого жильца. Если наниматель не выполняет свои обязанности или каким-либо образом нарушает права собственника, то последний вправе выселить такого нанимателя, предъявив иск в суд.
Например, при заключении договора краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенного сроком до 1 года, и в случае не внесения нанимателем платы за проживание в жилом помещении более двух раз по истечении установленного договором срока, собственник вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор найма и потребовать от нанимателя освободить жилое помещение. Если же наниматель отказывается выселиться добровольно, то наймодатель имеет полное право обратиться в суд с иском о выселении.
Очевидно, что кроме обязанностей, непосредственно предусмотренных договором найма, наниматель должен соблюдать обычные правила, предусмотренные жилищным законодательством для всех пользователей жилых помещений. Поэтому, если наниматель периодически нарушает правила пользования жилыми помещениями (беспокоит соседей, портит или разрушает жилое помещение), то собственник вправе потребовать расторжения договора найма и выселения нарушителя. При этом закон предполагает, что наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. В случае если подобные действия не прекратились, то тогда наймодатель имеет право обратиться в суд.
Закон защищает также права собственника на жилое помещение, в части продления договора найма на следующий срок. В таком случае, если судом будет установлено, что жилое помещение необходимо для личного пользования собственника жилья и членов его семьи, то наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Отдельно хотелось бы затронуть статус служебных жилых помещений и определить права проживающих в них граждан. Законодательством определено, что при прекращении трудовых отношений с предприятием работник подлежит выселению из служебного помещения вместе со всеми лицами, с ним проживающими, без предоставления другого жилого помещения. Это касается случаев, когда истек срок трудового договора, и обе стороны, либо одна из них, отказывается перезаключать новый. Таким же образом могут быть выселены лица, уволенные с предприятия за нарушение трудовой дисциплины, а также за совершение преступлений. Однако закон содержит перечень лиц, которых работодатель не вправе выселить без предоставления другого жилого помещения.
Вот одна из житейских историй. Ко мне обратилась Гражданка Н. С 1998 года она с мужем проживала в комнате размером 12,2 кв.м в двухкомнатной квартире, расположенной в общежитии квартирного типа. Данная комната была предоставлена ее мужу в связи с обучением в ВУЗе. В 1999 году в семье родилась двойня, а муж закончил обучение и устроился на работу. В 2000 году в квартире освободилась вторая комната размером 20 кв.м. Семья обратилась к администрации ВУЗа с просьбой о присоединении этой комнаты. Администрация отказала. Тогда семья самостоятельно заняла данную комнату и обратилась в суд с иском о присоединении комнаты. Как раз на данном этапе Гражданка Н. и пришла к нам в консультацию. Выслушав ее, я отказалась от ведения данного дела. Гражданка Н. все-таки нашла адвоката, который взялся за ведения ее дела. Через год я узнала, что Гражданке Н. в иске отказали. Более того, был удовлетворен встречный иск Администрации ВУЗа о выселении семьи Н. из комнаты 20 кв.м. В результате семью из четырех человек выселили в ранее занимаемую ими комнату размером 12,2 кв.м. Данное решение суда, с точки зрения закона, абсолютно обосновано. По действующему законодательству жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. метров на одного человека. Общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы. Данные положения установлены Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года №328 «Об утверждении примерного положения об общежитиях». Также необходимо отметить, что положения статьи 46 Жилищного кодекса РСФСР о присоединении освободившейся жилой площади не распространяются на служебные помещения и общежития.
Кого не могут выселить “на улицу”, не предоставив другого жилья?
Закон содержит ограниченный перечень лиц, которых нельзя выселить без предоставления другого жилья.
При выселении граждан из помещений расположенных в жилых домах, принадлежащих государственному или муниципальному жилищному фонду, и такой дом подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, либо грозит обвалом, то гражданам непременно должно предоставляться благоустроенное жилое помещение. При этом жилье, предоставляемое гражданам, должно отвечать определенным требованиям Жилищного кодекса. Так, предоставляемое помещение должно находиться в черте города (населенного пункта), в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать всем санитарным и техническим требованиям. Разумеется, такое помещение должно быть газифицировано, иметь водо- и теплоснабжение, канализацию и ванную. Также предоставляемое жилое помещение не должно уступать по количеству комнат тому, из которого производится выселение. Однако если наниматель имел излишнюю жилую площадь, новое жилое помещение должно быть лишь не менее установленной законом нормы на одного человека, что составляет 12 кв.м. без учета льгот, дающих право на дополнительную жилую площадь.
Жилищный кодекс конкретизирует, что если дом подлежит переоборудованию в нежилой, а также если дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка, то благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам той организацией или тем предприятием (учреждением), для нужд которых производится переоборудование или снос жилого дома. В иных случаях предоставление жилых помещений должно происходить за счет средств местной администрации.
Что же касается служебных жилых помещений, то тут также установлен конкретный перечень лиц, которые при прекращении трудовых отношений не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Так, если работник трудился на предприятии не менее десяти лет, и при этом пользовались служебной жилплощадью, предприятие не может его выселить "на улицу". Предприятие должно предоставить такому работнику либо другое жилое помещение, либо оставить за ним прежнее. Такое же правило применяется к лицам, уволенным с предприятия в связи с сокращением штата, либо в связи с ликвидацией предприятия, а также к одиноким лицам с несовершеннолетними детьми, пенсионерам по старости и некоторым другим категориям граждан, конкретный перечень которых указан в ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР.
Кто имеет право требовать выселения жильца?
Вторая житейская история. Жили две подруги в городе Санкт-Петербурге. У одной из них (назовем ее Гражданкой И.) было две квартиры, а у второй (Гражданка А.)? одна. Гражданка А. попросила свою подругу пустить ее, на время ремонта своей квартиры, пожить в пустующей квартире Гражданка И., естественно, согласилась: зачем квартире-то пустовать? Все было бы хорошо, если бы после окончания ремонта Гражданка А. не осталась и дальше жить в квартире подруги. Так жила она в течении 5 лет. Гражданке И. понадобилась своя квартира, так как она хотела перевезти из другого города своих престарелых родителей. Она обратилась к Гражданке А. с просьбой освободить квартиру. Вот тут-то и началось самое интересное: подруга «прижилась» в квартире и выезжать из нее вообще не собиралась. Около полугода собственница уговаривала подругу выехать, но та «стояла» на своем. Гражданке И. ничего не оставалось как обратиться в суд с иском о выселении. Естественно суд удовлетворил требования истицы, но на это потребовалось 1,5 года, так как бывшая подруга как раз в день слушания дела сильно «заболевала» и просила суд об отложении дела слушанием до ее выздоровления.
В соответствии с законом право требовать расторжения договора найма, а соответственно и выселения, принадлежит непосредственно самому собственнику жилого помещения. В то же время соседи, в случае систематического нарушения нанимателем их прав и интересов, а также в случае использования помещения не по назначению, вправе требовать выселения нарушителя. Например, если ваши соседи в квартире этажом выше организовали производство какого-нибудь специфического продукта, а к Вам доносятся запахи или звуки, существенно осложняющие Ваше повседневное существование, то Вы имеете полное право обратиться в суд с иском о выселении. В этом случае к участию в деле будет привлекаться сам собственник жилого помещения, а в соответствующих случаях, и жилищные органы.
адвокат Д.З. Иванова
помощник адвоката А.Г. Полубинская
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
Обсудить материал на форуме...
|
