Сделки с недвижимостью

«Утром - деньги, вечером – стулья, …» или наоборот.

Итак, поговорим об одной из самых важных составляющих любой сделки с недвижимостью – о денежных расчетах. Особенно важна эта тема для Санкт-Петербурга. Ведь и деньги передаются не малые, и рассчитываются обычно наличными, и используются как правило денежные средства в валюте, и передаваемая сумма часто далека от указанной в договоре купли-продажи (мены).

Для начала приведем некоторые правовые нормы, регулирующие данный вопрос:

1. Сделки между физическими лицами на сумму, превышающую 10 МРОТ (834 рублей 90 копеек), а между физическим и юридическим лицом – на любую сумму, должны совершатся в простой письменной форме. Денежные расчеты являются составной частью сделки, поэтому факт передачи денег должен быть письменно подтвержден распиской к договору, или, если стороны провели расчеты до заключения договора, об этом должен свидетельствовать текст договора.

2. Обязанность оплатить товар является существенным условием договора купли-продажи. То есть, если покупатель не оплатил в соответствии с условиями договора товар, продавец вправе потребовать расторжения договора, либо взыскать с покупателя законную (в настоящее время – 45 % годовых) или предусмотренную договором неустойку.

3. Стороны вправе предусмотреть в договоре любой порядок оплаты (предоплата, оплата в кредит или в рассрочку).

4. В случае продажи товара в кредит, т.е. оплаты после заключения договора купли-продажи недвижимости, с момента передачи товара покупателю до момента его полной оплаты, товар признается находящимся в залоге у продавца. Для снятия такого обременения стороны должны будут представить в ГБР Санкт-Петербург документы, свидетельствующие о полной оплате товара покупателем. Стороны могут избежать возникновения залога, указав в тексте договора, что товар не находится в залоге у продавца до его полной оплаты покупателем.

Надо сказать, что случай когда «утром – деньги, вечером – стулья» чрезвычайно редко встречается при сделках с жильем. Это связано с тем, что право собственности на недвижимость возникает не с момента заключения договора, или передачи товара покупателю, а с момента государственной регистрации права собственности покупателя. Кроме того, продавец обязан передать жилое помещение покупателю свободным от своих вещей, проживания и регистрации проживания в жилом помещении продавца и членов его семьи, что часто происходит после возникновения права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. И поэтому совершенно понятно желание покупателя подстраховать выполнение обязанностей продавца по сделке поэтапными выплатами ему договорной цены жилого помещения

Для того чтобы дать конкретные советы, рассмотрим наиболее типичную сделку купли-продажи квартиры. Допустим, однокомнатная квартира, не обремененная проживанием и регистрацией проживания продавца, продается за 12000 тысяч долларов США, а стороны договорились указать в нотариально удостоверяемом договоре купли-продажи инвентаризационную оценку квартиры, которая 50000 рублей. Стороны указали в договоре купли-продажи, что квартира передана покупателю, а покупатель выплатил продавцу стоимость квартиры в размере 50000 рублей до подписания договора вне стен нотариальной конторы. На самом деле, стороны поместили до нотариата деньги банковскую ячейку с условием одновременного пользования ячейкой продавцом и покупателем, и договорились, что продавцу выплачивается 50 % от 12000 долларов США после регистрации права собственности покупателя на квартиру в ГБР , 40 % - после регистрации продавца по новому месту жительства, 10 % - после реального освобождения квартиры.

Недостатки такой схемы очевидны в следующих случаях:

  - Продавец не подписал договор купли-продажи и не является в банк. Результат: несостоявшийся покупатель сможет изъять свои 12000 долларов из банка только по решению суда, которое состоится не раньше чем через пол года. (А если продавец прямо в суде отдаст покупателю 50000 рублей, и сможет доказать, что ячейка никакого отношения к сделке с квартирой не имеет, оставив, таким образом, за собой по решению суда и квартиру, и контроль над ячейкой?)

  - Покупатель, право собственности которого на квартиру зарегистрировано, не является в банк для производства расчетов с продавцом. Результат – продавец, который выполнил все свои обязательства, сможет изъять принадлежащие ему деньги из банка только по решению суда. А получить такое решение в данной ситуации не так-то просто, ведь покупатель может, ссылаясь на договор купли-продажи, утверждать, что произвел оплату квартиры.

  - Покупатель после регистрации права собственности не является в банк, а предъявляет в суд иск о выселении продавца. Покупатель утверждает, что произвел соответствующие расчеты с продавцом, приводя в доказательство (достаточно существенное) нотариально удостоверенный договор купли-продажи. Результат – судебная тяжба на долгие годы с непредсказуемым результатом.

  - Покупатель скончался. Результат – банк все равно отправит Вас в суд, и вскроет ячейку только по решению суда.

Все эти случаи не выдуманы, а встречались в различных вариантах в практике адвокатов нашей фирмы .

Итак, советы:

1. Обязательно составьте предварительное письменное соглашение о порядке расчетов по сделке.

2. Рассчитывайтесь только через банк. Идеальный случай – безналичные расчеты через банковский аккредитив. При наличных расчетах лучше использовать банк, в котором возможно доступ к ячейке представителя банка совместно с одной из сторон при наступлении определенных юридических фактов, или сроков. Такие банки в Санкт-Петербурге есть, например, «Банкирский дом», Банк «Санкт-Петербург».

3. Указывайте в договоре купли-продажи реальный порядок расчетов, о котором стороны договорились, даже если проводите сделку по инвентаризационной стоимости. Помните, что если в договоре вы отменили возникновение права залога продавца, вам не придется совершать каких-либо дополнительных действий после при регистрации сделки в ГБР СПб .

4. Требуйте описания в договоре купли-продажи оговоренного способа передачи денежных средств, со ссылками на наименование банка, через который производятся расчеты, номер договора аренды с банком и номер банковского сейфа.

5. Старайтесь указывать в договоре купли-продажи цену квартиры, наиболее приближенную к реально передаваемой продавцу сумме. Экономия в этом вопросе не уместна. Помните, что, указывая инвентаризационную стоимость квартиры в договоре, вы совершаете притворную, ничтожную сделку. Кстати, иск о применении последствий ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня начала ее исполнения.

6. Обязательно обсудите предлагаемую Вам схему расчетов с профессиональным риэлтером или юристом, ведь в каждой сделке существуют свои особенности, и выбрать наиболее безопасную для Вас и приемлемую для противной стороны схему сможет только профессионал.

7. В любом случае требуйте расписку о получении денежных средств. Нотариального удостоверения такая расписка не требует.

8. Как бы Вы не были убеждены в благонадежности партнера по сделке, составляемые договоры и соглашения должны предусматривать и регулировать все возможные ситуации (иначе, зачем их писать - хлопнули по рукам и отдали деньги). Поэтому подходите к составлению текста соглашения о порядке проведения денежных расчетов, и текста договора купли-продажи, как к спасительному кругу, который может оказаться у Вас под рукой во время кораблекрушения.

Успехов Вам в плавании по бурному морю питерской недвижимости.

Петренко А.Н.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Версия для печати