Сделки с недвижимостью

ПОЙДЕМ К НОТАРИУСУ ИЛИ НАПИШЕМ САМИ?

В последнее время на консультациях часто стал звучать такой вопрос - что такое простая письменная форма сделки и в чем ее отличие от нотариальной формы, каковы преимущества или недостатки той или иной формы.

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи, дарения или мены недвижимости, в том числе и жилой, не требует обязательного нотариального удостоверения. Хотя нотариус по желанию сторон может удостоверить любую сделку, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является.

В тексте договора по отчуждению недвижимости, как в простой письменной форме, так и в нотариальной, должно быть указано: дата и место заключения договора, полные реквизиты сторон, предмет договора, подробное описание объекта недвижимости, вид права собственности продавца недвижимости и его правоустанавливающие документы, цена недвижимости и порядок расчетов между сторонами (если таковые проводятся), перечень лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются), и другие условия, обязательные для конкретного вида сделок. Вроде бы все просто, но указанные данные зависят от вида сделки, конкретных обстоятельств совершения, и ее юридических нюансов, а также должны быть правильно описаны, поэтому без участия нотариуса или юриста успешное составление договора отчуждения недвижимости представляется маловероятным.

Простая письменная форма сделки – это документ, выражающий содержание сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или их доверенными лицами. Самое главное отличие этой формы - нотариус не составляет и не удостоверяет договор, а вы экономите свои средства, не оплачивая нотариальную государственную пошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Поэтому на практике чаще всего к простой письменной форме сделок прибегают в случае указания в договоре полной рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки установлен законом, а гонорар юриста, составляющего текст договора, определяется им произвольно, и в определенных случаях размер этого гонорара может быть на порядок меньше, чем нотариальная пошлина. Например, в нашей адвокатской фирме гонорар за составление любого договора в простой письменной форме составляет 3000 рублей, т.е. при стоимости недвижимости в 400000 рублей простая письменная форма уже в два раза дешевле, чем нотариальная, ну а чем цена недвижимости в договоре выше, тем ощутимей данная экономия.

Помимо размера платы за составление текста договора есть и иные отличия нотариальной и письменной формы сделок. В частности, нотариус вправе и обязан устанавливать личность участников сделки и их дееспособность. И в случае судебного разбирательства нотариус будет являться третьим лицом в судебном процессе, и его показания могут серьезно повлиять на исход дела. Правда порой удостоверение сделки нотариусом не является панацеей. Например, продавец страдает психическим расстройством, а нотариус не может этого определить (при некоторых психических заболеваниях симптомы болезни может определить только врач-психиатр, ведь внешне поведение больного человека практически не отличается от здорового). Да и с установлением личности бывают проблемы. В практике нашей фирмы был случай, когда мошенники, выдававшие себя за арендаторов квартиры, завладели паспортом и документами на квартиру, и на сделку привели похожего на продавца квартиры человека. Нотариус на суде уверенно подтвердил, что сделку совершал сам продавец, что, учитывая качество фотографий в паспортах многих наших граждан, нельзя было поставить ему в вину. Спасло несчастного владельца квартиры то, что в день совершения этой сделки он находился в другом городе, и адвокат смог неопровержимо это доказать (сделка была признана недействительной, и собственность на квартиру была возвращена законному владельцу).

До последнего времени еще два обстоятельства составляли существенное различие рассматриваемых форм сделок. Первое: при нотариальной форме документы на регистрацию договора мог подать один покупатель, а при простой письменной – было необходимо присутствие обеих сторон. Второе: в случае утраты подлинника зарегистрированного договора при нотариальной форме покупатель просто получал у нотариуса дубликат договора и регистрировал его, а при простой письменной форме, если продавца невозможно было найти или он отказывался подписывать дубликат, покупатель был вынужден обращаться в суд.

Но федеральный закон № 69-ФЗ от 09.06.2003 г. «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в законную силу 18 сентября сего года, устранил эти отличия.

Поэтому, ничуть не умаляя важности и актуальности нотариального удостоверения, можно заключить, что сегодня выбор формы сделки с недвижимостью зависит от желаний участников сделки, от конкретных обстоятельств и условий заключения такой сделки. Но в любом случае договор в простой письменной форме должен составлять опытный юрист, да и само решение о выборе той, или иной формы сделки, лучше принимать после юридической консультации.

Адвокат Александр Петренко
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"

Версия для печати