Сделки с недвижимостью

Требования к оформлению договора ренты. Виды договоров ренты.

Сначала – немного теории. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 Гражданского Кодекса РФ). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Это обязательные требования к оформлению договора. Если какое-либо из этих требований не будет выполнено — договор не будет считаться заключенным. Существует несколько видов договоров ренты. Пожизненная рента. Этот договор является одним из двух наиболее распространенных на сегодняшний день в России. По данному договору получателем ренты могут быть только граждане. Размер пожизненной ренты не должен быть меньше минимального прожиточного минимума. Рента должна выплачиваться по окончании календарного месяца. Однако последнее условие стороны договора пожизненной ренты могут изменить. Возможно также заключение договора пожизненной ренты в пользу нескольких лиц. В таком случае после смерти одного получателя ренты его доля переходит к оставшимся получателям. Этот договор часто заключают с пожилыми людьми, которые нуждаются в деньгах, но могут ухаживать за собой сами. Данный договор выгоден для всех сторон: плательщик ренты получает желаемое имущество, а получатель ренты получает еще один источник доходов.

Однако на практике в основном встречается одна его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах, сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Суть договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что под выплату ренты происходит отчуждение недвижимого имущества, при этом получателем ренты может быть только физическое лицо и рента должна выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть, включая в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый медицинский уход и др. Договор пожизненного содержания с иждивением должен быть заключен в письменной форме, заверен нотариусом, а затем и зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только с этого момента он становится действующим и только с этого момента происходит переход права собственности на квартиру или другое недвижимое имущество. Однако переход к приобретателю права собственности еще не означает, что он может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Закон направлен на защиту прав рентополучателей, то есть стариков и старушек, чем последние при всей их кажущейся безобидности периодически злоупотребляют.

Необходимо иметь в виду, что, во-первых, продать полученную по договору пожизненного содержания с иждивением квартиру без предварительного согласия рентополучателя нельзя. Если же такое согласие получено, рента все равно обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это означает, что новый собственник должен выполнять все обязанности, предусмотренные договором пожизненного содержания с иждивением. Более того, прежний владелец несет дополнительную с новым собственником ответственность в случае нарушения договора. Во-вторых, данная недвижимость находится в залоге у получателя ренты. И, в-третьих, законом предусмотрено право рентополучателя, в случае нарушения договора обращаться, в суд с иском о его расторжении и возврате переданного недвижимого имущества. Всеми этими и другими правами "беззащитные и нуждающиеся" старики и старушки иногда грамотно пользуются, в основном не без помощи неожиданно возникнувших родственников или лиц, предложивших большую ренту. И текут вереницей в суды иски о расторжении договоров пожизненного содержания с иждивением. Как же быть добросовестному плательщику ренты? А выход один - правильно исполнять договор. Наиболее часто встречающимся основанием расторжения договора ренты, является его ненадлежащее исполнение, то есть - получили вы квартиру, а про старика и забыли: денег ему не даете, продукты не носите, в квартире не убираетесь. И убедить суд, что вы на самом деле свято исполняли свои обязательства, без письменных тому доказательств, практически невозможно. А старушка приведет десяток соседок, которые расскажут, что вас в квартире никогда не видели, что бабушка голодает и что они, соседи, сами ее кормят. В результате, после нескольких лет стараний и денежных затрат, вы остаетесь ни с чем: потраченные деньги вам никто не вернет, а квартиру, за которую вы столько страдали - отнимут. Чтобы избежать этого, необходимо с первого дня исполнения договора пожизненного содержания с иждивением, независимо от того, насколько хорошие отношения сложились у вас с рентополучателем, выполнять некоторые правила. Во-первых, любые деньги, которые вы передаете получателю ренты, должны быть переданы либо по расписке, либо почтовым переводом, либо через банк, что позволяет установить, что деньги вами передавались. Во-вторых, старайтесь сохранять все квитанции об оплате квартиры, телефонных переговоров, приобретению лекарств и оплате медицинских услуг для рентополучателя и др. В-третьих, при необходимости снабжать рентополучателя продуктами, обращайтесь по возможности в магазины, которые доставляют продукты на дом, чтобы у вас были документы, подтверждающие исполнение данной обязанности. И, наконец, не поленитесь, раз в месяц или раз в квартал брать у рентополучателя заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены сполна и претензий не имеется. Соблюдение данных элементарных правил позволит избежать многих проблем при исполнении договора пожизненного содержания с иждивением и не лишиться кровно заработанной квартиры.

Не стоит также забывать, что договор ренты – это покупка Вами квартиры, только с особым способом ее оплаты. А потому и все риски, которые несет обычный покупатель, несете и Вы. Конкретный пример: гражданин заключил со знакомой бабушкой договор пожизненного содержания с иждивением. Несколько лет добросовестно исполнял этот договор, даже путевки в санаторий для бабушки ежегодно покупал. И вдруг получает повестку в суд. Оказывается, раньше у бабушки был дедушка, законный супруг. За несколько лет до заключения договора ренты он пропал, и бабушка по суду признала дедушку безвестно отсутствующим. На основании этого решения суда дедушку выписали из квартиры, и бабушка ее приватизировала. А теперь он объявился, и обратился в суд за восстановлением своих прав. Выяснилось, что дедушка никуда не пропадал. По договоренности с бабушкой он уехал жить к родственникам в деревню. Он и знать не знал, что был объявлен сообразительной бабушкой во всероссийский розыск, а впоследствии был признан безвестно отсутствующим. Как наша милиция разыскивает преступников – известно, что уж говорить о поисках пожилого человека, живущего в глухой деревне, где до ближайшего паспортного стола – пятьдесят верст. Исход истории – суд признал недействительным и договор приватизации, и договор ренты. Поэтому, приобретая квартиру по договору ренты, надо обязательно поинтересоваться историей квартиры и ее владельцев. Выяснить: кто в ней жил, куда выехал, проводились ли какие-либо сделки с квартирой. И только получив всю необходимую информацию, принимать решение о совершении сделки.

Кроме того, надо поинтересоваться ближайшими родственниками пожилого человека. Ведь в большинстве случаев получатели ренты, люди порядочные. Но они старые и больные. А их родственники, которые при жизни старикам даже сотней рублей не помогли, не упустят случая после их смерти попытаться доказать в суде, что их престарелый родственник, совершая сделку с квартирой, не понимал значения своих действий и не мог руководить ими в результате, например, старческого атеросклероза. А потому надо сделку ренты признать недействительной, после чего они унаследуют квартиру. Отсюда еще один совет – есть родственники, или нет, не поленитесь выяснить, не состоит ли ваш партнер по сделке на учете в диспансере, какими заболеваниями он страдает, а еще лучше - сходите с ним на прием к врачу-психиатру.

Впрочем, риски есть не только у приобретателя квартиры, но и у получателя ренты. Известен следующий случай: пожилой, немного пьющий человек, познакомился с приятными молодыми людьми. С которыми потом и заключил договор пожизненного содержания с иждивением. Молодые люди ревностно начали за стариком ухаживать. Но помимо денег, лекарств, продуктов питания, одежды, чуть ли не ежедневно доставляли ему ящик качественной (впоследствии это установили эксперты) водки. Несколько месяцев в квартире гуляли все пожилые друзья и знакомые старика. А вскоре он умер – после очередной попойки не выдержало сердце. Не вынес дедушка такого изобилия. Было возбуждено уголовное дело, но состава преступления в действиях молодых людей не обнаружили. Водку с дедушкой они не распивали, пить его насильно не заставляли, и руководствовались только благими намерениями – отблагодарить по-настоящему старика за квартиру.

Итак, короткий вывод: главное в ренте, как впрочем и в любой другой операции с недвижимостью, – правильный выбор стороны в сделке, и юриста по ее сопровождению.

Адвокат Ирина Алешкевич
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918