Сделки с недвижимостью

Строительные технологии стремительно движутся вперед. Лет десять назад трудно было даже представить, что ежегодно более миллиона квадратных метров жилья будет строиться из монолитного железобетона.

Такой прорыв оказался благодаря тем возможностям, которые открывает использование монолитных технологий. Среди них едва ли не наибольшую привлекательность для покупателей имеет свободная планировка. Действительно, после долгих лет царствования однотипных домов и стандартных квартир вряд ли кто-то способен устоять перед искушением иметь такое жилье, какое хочется.

Для начала разберемся, что означает само понятие "свободная планировка". Если в панельном сооружении нагрузка распределена практически на все стены, как внешние, так и внутренние, то в монолитном доме несущим является только каркас здания. Так что проектировщики, спланировав этаж, в рамках отдельно взятой квартиры могут придумать любую планировку. При этом все перегородки внутри квартиры не будут несущими, а значит, могут быть снесены или переставлены без ущерба для прочности дома. Вполне возможна и такая ситуация, когда планировка будет создана при участии будущего владельца квартиры с учетом его пожеланий и прихотей. А наиболее радикальный вариант — не строить внутри квартиры вообще никаких перегородок, оставив все дальнейшее строительство самим жителям. Зачем строить, если все равно сломают?

Однако чаще квартиры в монолитных домах имеют не "свободную", а "индивидуальную" планировку. Это значит, что все планировки квартир разрабатываются при создании проекта, а квартиры сдаются с уже готовыми перегородками. И хотя вариантов квартир может быть несколько, в рамках одного дома они стандартны. Правда, ни в каком другом здании таких квартир не будет, поэтому речь и идет об "индивидуальной" планировке. По сравнению с типовыми квартирами панельных домов это, конечно, шаг вперед, но небольшой, потому что обустройство жилища в этом случае все равно зачастую начинается с перепланировки.

Настоящая свободная планировка встречается достаточно редко, и это происходит не от хорошей жизни. В первую очередь головной боли прибавляется застройщику. Так, например, делать квартиры без перегородок трудно из-за последующих проблем с разводкой электричества. Если работы ведутся по утвержденному проекту, то его необходимо выполнить полностью: со стенами, со стяжками, с проводкой и розетками. А если заранее неизвестна планировка квартиры, то и невозможно рассчитать необходимую ей мощность электричества. В результате могут получиться несбалансированные нагрузки, тогда на разные блоки дома нужно ставить разные подстанции. Можно попытаться сделать в домах свободную планировку, но при этом, возможно, на это не будет получено разрешения органов энергонадзора.

Дополнительные и очень серьезные проблемы возникают и у новосела, который покупает квартиру "без стен": ему приходится самому заказывать и согласовывать проект своей будущей квартиры. Проект и сам по себе удовольствие недешевое, а уж его согласование непременно отнимет не только значительное количество средств, но и уйму времени. Формально устройство перегородок будет считаться перепланировкой, так что в этом случае будет работать, во-первых, статья 84 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой, переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местных властей, а во-вторых, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 года (с изменениями от 03 июня 1997 года) "О переустройстве и перепланировке квартир", которым утверждено Временное положение "О переустройстве и перепланировке квартир в эксплуатируемых жилых домах Санкт-Петербурга". В соответствии с ним переустройство и перепланировка квартир могут производиться только на основании проектов, разработанных организациями или физическими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование. Проекты на переустройство и перепланировку квартир без изменения их назначения должны быть согласованы с районной межведомственной комиссией, а проекты на реконструкцию квартир с изменением их назначения подлежат экспертизе в специализированной экспертной службе Департамента по содержанию жилищного фонда Комитета по содержанию жилищного фонда администрации Санкт-Петербурга. Заявления физических и юридических лиц на переустройство и перепланировку квартиры рассматриваются районными межведомственными комиссиями (далее комиссиями) при жилищно-эксплуатационных управлениях и объединениях. К заявлению должны быть приложены материалы, перечень которых утвержден указанным выше Распоряжением мэра от 22 августа 1994 года. Межведомственная комиссия рассматривает представленные материалы, обследует помещение на месте и оформляет свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ. Выписка из протокола выдается заявителю. В заключении указывается, за чей счет должны быть выполнены работы. При положительном заключении комиссии заявитель имеет право дать заказ на разработку проекта на переустройство или перепланировку помещений только организации, имеющей государственную лицензию на проектирование этого вида работ.
   В случае отказа районной комиссии в положительном решении вопроса по переустройству и перепланировке квартир, заявитель вправе обратиться в городскую межведомственную комиссию при Департаменте по содержанию жилищного фонда, представив отказ районной межведомственной комиссии, а также тот комплект документов, который предусмотрен пунктом 3.2. Временного Положения "О переустройстве и перепланировке квартир в эксплуатируемых жилых домах Санкт-Петербурга". Решение городской комиссии (при необходимости экспертно-технического Совета) является окончательным.

В тоже время, существует определенное мнение на существующую проблему, согласно которому предлагают нормативно запретить практику сдачи новостроек со свободной планировкой, поскольку представляется ненормальной ситуация, когда часть квартир во вновь построенном жилом доме уже заселена, в других только еще возводятся перегородки, а некоторые и вообще не проданы. Нормально жить в этом доме можно будет только через несколько лет.

Представляется, возможным решением сложившейся проблемы, могло бы стать предложение заказчиком строительства дома со свободной планировкой покупателю на выбор, скажем, пять-шесть вариантов планировки квартиры. Предложенные варианты планировок должны быть разработаны архитекторами, проектировавшими дом, и утверждены. Тогда человеку не нужно проходить никаких комиссий, он просто выбирает понравившийся ему вариант. Если же ему ни один из предложенных вариантов не подошел, то он может заказать у застройщика индивидуальную планировку, оплатив создание проекта и его согласование.

Распространена практика, когда на стадии строительства застройщик по индивидуальному заказу покупателя выполняет планировку его будущей квартиры и затем строит ее, поскольку допускается внесение изменений в уже существующий проект планировки, лишь бы это произошло заранее.

А вот привлекательное на первый взгляд строительство домов "под заказ" на практике оказывается просто нереальным. Так, например, при проектировании нескольких домов в соответствии с заявками, собранными уполномоченными риэлторскими фирмами, возникли неразрешимые проблемы с размещением стояков. Возникали и такие ситуации: кто-то хочет иметь квартиру на последнем этаже с ванной комнатой в 20 квадратных метров, в то время как покупатель квартиры на предпоследнем этаже желает иметь ванную вдвое меньше. Однако санузел не может находиться над какими-то еще помещениями, так что налицо нестыковка. К тому же, при проектировании на заказ неизбежно появится некоторое количество неликвидных квартир, что невыгодно застройщику.

Получается, что наиболее безболезненный и цивилизованный способ свободной планировки — уже упомянутый заблаговременный заказ проекта у фирмы-застройщика. Тогда квартира будет построена с гарантированным качеством и именно такой, какой ее желает видеть покупатель. Во всех других случаях придется неизбежно столкнуться с процедурой оформления перепланировки. Кстати, в ближайшем будущем здесь могут быть подвижки в лучшую сторону. Сейчас рассматривается два варианта упрощения согласования перепланировки. Одно предложение заключается в том, чтобы переложить эту обязанность с хозяина квартиры на авторов проекта. Вторая идея — организация "единого окна", куда гражданин должен будет подать документы. В этом же окне он их и получит обратно, но уже согласованными. Естественно, это будет платная услуга, но ее стоимость должна быть гораздо ниже тех сумм, которые сейчас приходится платить посредникам за "ускорение" процесса.

Итак, есть проблема, и есть определенные попытки ее решить. Но все же неизвестно, когда свободная планировка станет действительно свободной и при этом цивилизованной. Ну, а пока на эту услугу есть спрос, есть предложение, но при этом отсутствуют удобные и понятные правила игры.

Адвокат Оксана Медведева
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7(812)718-6918