Сделки с недвижимостью

Заплатил налоги – и спи спокойно

Хочется поговорить о налогах и недвижимости. Это тема интересна хотя бы потому, что непосредственно затрагивает кошельки граждан.

Для физических лиц существует всего три вида налогов, касающихся недвижимости. Это налог на имущество, налог при наследовании или дарении и подоходный налог.

Налог на имущество физических лиц установлен Законом РФ № 2003-1 от 09.12.1991 г. Его уплачивают собственники недвижимости один раз в год. Причем обязаны платить не только граждане РФ, но и иностранцы, имеющие собственность на имущество (как правило, недвижимое) на территории РФ. При определении его размера применяется инвентаризационная (как говорят – ПИБовская ) стоимость жилья. Законом Санкт-Петербурга на 2004 год установлены следующие ставки налога: при стоимости недвижимости до 300 тысяч рублей - 0.1 % от этой стоимости, при стоимости от 300 тысяч рублей до 500 тысяч рублей - 0.3 %, свыше 500 тысяч рублей - 2 %. Этот налог самый безобидный, и редко доставляет неприятности. Хотя, учитывая постоянное увеличение государством инвентаризационной стоимости недвижимости, со временем этот налог может стать существенным бременем, особенно для собственников недавно построенного жилья. Кроме того, в прессе появилась информация о том, что государство намерено изменить систему исчисления данного налога – применять не инвентаризационную, а рыночную стоимость недвижимости. Пока непонятно кто и как будет исчислять эту рыночную стоимость, каковы будут ставки налога. Но поскольку 11 ноября 2003 года была введена новая глава Налогового Кодекса РФ, регламентирующая налог на имущество организаций, думаю, что те или иные изменения в налоге на имущество физических лиц не за горами.

По этому налогу часто задают такой вопрос – если гражданин купил квартиру, а потом выяснилось, что продавец не платил налог на имущество, не возложат ли обязанность уплатить долги по этому налогу на покупателя? Ответ – не возложат, поскольку плательщиком этого налога является собственник имущества, и у покупателя обязанность уплачивать этот налог возникает только с момента приобретения права собственности на имущество.

Второй вид налога – это подоходный налог, установленный Налоговым Кодексом РФ. Его платят те граждане, кто продал свое жилье. Причем не только граждане РФ и иностранцы, постоянно проживающие в РФ, но и иностранцы, получающие доходы от источников в РФ. Размер налога – 13 % от цены, указанной в договоре купли-продажи, то есть от дохода, полученного от продажи недвижимости. Существуют льготы (так называемые имущественные налоговые вычеты) по такому налогу: если в течение одного календарного года вы от продажи жилья, дач, садовых домиков или земельных участков получили общий доход, не превышающий 1 миллиона рублей, вы не платите налог; также вы не платите налог с доходов от продажи указанных объектов недвижимости, находившихся в собственности продавца не менее 5 лет.

Приведу примеры проблем по этому налогу:

• гражданин в 98 году получил свидетельство о наследстве на квартиру. Поскольку нотариус, выдававший это свидетельство, совершенно справедливо сказал, что зарегистрировать свидетельство можно в любое время, гражданин поленился это сделать своевременно. В квартире он был прописан, жил себе и жил. В прошлом году он решил продать квартиру, и зарегистрировал в ГБР свое свидетельство о наследстве. Нашелся покупатель, который захотел указать в договоре реальную стоимость квартиры – 1 миллион 400 тысяч рублей. Продавец, полагая, что он является собственником квартиры более 5 лет, согласился. В результате был вынужден заплатить налог в размере 52 тысяч рублей. Дело в том, что право собственности на квартиру возникло у него с момента государственной регистрации, и срок для льготы рассчитывается именно с этого момента;
• второй случай. Гражданин заключил договор долевого строительства. Через год он решил продать свою уже почти построенную квартиру, не дожидаясь полного окончания строительства. Заключили договор, в котором цену указали 900 000 рублей. Продавец полагал, что его сделка попадает под льготу в 1 миллион рублей. Как же он был неприятно удивлен, когда с него потребовали уплатить налог в размере 100 тысяч рублей. Дело в том, что юридически продавал он не квартиру, а свое имущественное право или требование. А для такого вида имущества льгота составляет не миллион, а всего 125 тысяч рублей. Правда, юристы смогли ему помочь уменьшить сумму налога до 26 тысяч рублей, заменив льготу другой процедурой – уменьшили сумму дохода от продажи имущества на сумму произведенных расходов на строительство квартиры, т.е. расходов на приобретения имущественного права. Но ведь при грамотном налоговом планировании сделки этого налога можно было избежать вовсе.

Определенные проблемы вызывает вопрос применения льготы в 1 миллион рублей при продаже комнат. Налоговый Кодекс устанавливает: при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности имущественный налоговый вычет распределяется между сособственниками пропорционально их долям. Пример: если продаваемая квартира принадлежит двум собственникам по ? доле, то каждый из них имеет 500 тысяч рублей, необлагаемых подоходным налогом. Но как быть, если в коммунальной квартире продается комната (это ведь тоже доля в праве общей долевой собственности), у которой один собственник. Однозначного ответа на этот вопрос пока нет. Но по нашему мнению (и практика это подтверждает), при отчуждении по одному договору всей квартиры, неважно коммунальная она или нет, льгота должна делиться на всех сособственников. А при отчуждении только комнаты (или комнат) льгота делится только между сособственниками этой комнаты, а если собственник комнаты один – ему предоставляется весь имущественный вычет в 1 миллион рублей.

Чтобы быть справедливым к государству, необходимо сказать о том, что у нас есть не только обязанность платить подоходный налог, но и право на его возврат. Каждый гражданин, купивший или построивший (в том числе и в долевом строительстве) жилой дом или квартиру, один раз в жизни имеет право получить имущественный вычет в размере фактически произведенных на покупку или строительство расходов, в пределах 1 миллиона рублей. Например: гражданин купил квартиру, и в договоре купли-продажи указана стоимость покупки – 900 тысяч рублей. Размер налогового вычета, который он может получить по этой квартире – 900 тысяч рублей. Этот же гражданин, участвуя в долевом строительстве, получил право собственности на квартиру стоимостью 1 миллион 200 тысяч рублей. Размер налогового вычета, который он может получить по этой квартире – 1 миллион рублей. Понятно, что гражданин напишет заявление в налоговую инспекцию с приложением к ней копии договора долевого участия и свидетельства о праве собственности именно на построенную квартиру. После чего, с каждой зарплаты у этого гражданина продолжают вычитать 13 % налога, но в конце каждого календарного года он приходит в налоговую инспекцию и получает эти 13 % от своего годового заработка. И так до тех пор, пока его совокупный заработок не превысит 1 миллиона рублей, и он не заберет обратно у государства своих кровных 130 тысяч рублей.

Необходимо подчеркнуть, что с июля 2003 года перестал действовать налоговый контроль за расходами физических лиц (Законом РФ № 104-ФЗ статьи 86.1 - 86.3 Налогового Кодекса РФ признаны утратившими силу), который долгое время заставлял граждан занижать в документах размер затрат произведенных на покупку или строительство жилой недвижимости. Так что теперь нет никаких препятствий в получении от государства реальных денежных средств на основании применения указанной льготы в полном размере.

Последний налог – это налог на имущество, переходящее в собственность физических лиц при наследовании или дарении (Закон РФ № 2020-1 от 12.12.1991 г.). Этот налог касается и иностранцев, приобретающих по наследству или дарению недвижимое имущество на территории РФ. Размер налога при наследовании или дарении также рассчитывается по инвентаризационной стоимости жилья, но еще и зависит от степени родства, раздельной или совместной регистрации сторон наследования или дарения, при наследовании – от способа наследования, при дарении – от формы сделки.

Конкретные примеры: единственная дочь наследовала после матери. Когда были живы и отец и мать на семейном совете решили, что мать сделает завещание на дочь, чтобы исключить отца из числа наследников. Но первым умер отец, а через некоторое время умерла мать. Дочь обратилась к нотариусу, предъявила завещание и для того, чтобы получить свидетельство о наследстве отправилась платить налог. Стоимость квартиры составляла 170 тыс. рублей, в налоговой ей предложили уплатить налог 34 000 руб. На консультации ей разъясняют, что так написан закон, и что, если бы не было завещания она бы уплатила всего лишь 8500 руб. Тем более, что после смерти отца она стала единственной наследницей, и завещание, в общем-то, было уже не нужно. В приведенном примере юридическая неграмотность стоила человеку 25 500 рублей.

Противоположный случай: одна из родных сестер уезжала на постоянное место жительства и хотела подарить свою квартиру сестре. Когда они пришли к нотариусу заключать договор дарения, нотариус предупредил их о налогообложении. Возник вопрос – как не платить этот налог. Ведь при стоимости квартиры в 150 тысяч рублей размер налога составлял 20 тысяч рублей. Юрист предложил сестрам два варианта: заключить договор дарения не в нотариальной, а в простой письменной форме, либо, до совершения сделки прописать вторую сестру в отчуждаемую квартиру, а уж потом ее подарить. По нашему мнению, необходимость уплаты этого налога при нотариальной форме сделки, и невозможность взыскания налога при простой письменной форме сделки, является юридическим изъяном. Но законы толкуются буквально, и пока в установленном порядке не будут внесены изменения в данный закон, этот изъян будет применяться и давать существенную экономию.

Думаю, что эта статья поможет понять простую истину – в наше время неграмотность в вопросах налогообложения может дорогого стоить. Налоги платить надо, но дешевле это делать с умом.

Адвокат, Заместитель заведующего Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР",

Александр Петренко

Версия для печати