Сделки с недвижимостью

Заключение договора между агентством и продавцом

     Граждане, доверившие проведение сделки по купле- продаже объекта недвижимости сотрудниками агентства недвижимости, порой сомневаются в правомерности действий того или иного агента. Консультации специалиста помогут правильно сориентироваться в ситуации такого рода.

      Мы  заключаем предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором выступаем Покупателями. Если в нем указана одна цена, а в основном договоре купли-продажи будет другая (меньше), может ли это повлечь какие-то негативные последствия для нас в случае не добросовестности Продавца?

      Предварительный договор определяет права и обязанности сторон при подготовке к сделке. Из сути предварительного договора следует, что он прекращает свое действие в момент заключения основного договора. По простому - договаривались сначала по одной цене , а в день заключения основного договора - передумали, и совершили сделку по другой цене. Но для пущей безопасности, заключая основной договор, лучше подписать соглашение о расторжении предварительного договора. А хотите полностью исключить риски - соблюдайте закон, указывайте в договоре купли-продажи истинную цену сделки

       Мы с женой решили продать квартиру,  и купить   большую по размеру. Обратились в агентство недвижимости и заключили с ними  договор. Покупатель нашелся быстро, подписали соглашение о «задатке», но   взамен этой другую квартиру агенты  для нас не нашли.  За  прошедшие два месяца стоимость нашей квартиры выросла до 45 000$ (с 27 000).  Мы хотим отказаться от совершения сделки и  не против вернуть задаток в двойном размере, но покупатель грозит судом, что мы ему обязаны возместить разницу в стоимости квартиры! Так ли это? 

       Причем риэлтерская фирма  обязывалась подыскать нам взамен этой другую квартиру, но   не нашли. Сотрудники агентства  объясняют, что они тут не при чем, хотя  в  договоре с риэлтерами   написано, что моя жена не должна была непосредственно иметь дело с какими-либо документами и покупателями. Говорится, что это их прямые обязанности. Возможен, какой-нибудь иск на риэлтеров, на основании этого договора? Что делать?
      Необходимо изучение всех подписанных Вами соглашений. Во-первых, если соглашение о задатке имеет форму предварительного договора, то покупатель вправе по суду заставить Вас совершить сделку на установленных предварительным договором условиях. А если это невозможно, то покупатель   (если  будет установлена Ваша вина в неисполнении этого договора),  имеет  право  взыскать убытки в виде разницы в стоимости квартиры.
      Во - вторых, если соглашение о задатке подписывало агентство (а не Вы), не имея на то соответствующей нотариальной доверенности, то у Вас вообще не возникло обязанности продавать квартиру.  И какие-либо понуждения и взыскания с Вас практически невозможны.
      В - третьих, если продажа Вам квартиры была обусловлена определенной «встречной покупкой», и такое условие есть в соглашении о задатке, то Вы также не виноваты в неисполнении обязательств. Правда, в случае подбора Вам соответствующей квартиры в течение срока действия соглашения, Вы будете обязаны продать свою.
     Но конкретные выводы и советы можно сделать только после детального анализа подписанных договоров и соглашений, и фактических обстоятельств дела. Наше практика показывает, что очень часто в подобных случаях угрозы начать судебных разбирательств угрозами и остаются. И если Вы готовы выплатить несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере, то покупатель скорее согласится быстро получить деньги и покупать другую квартиру, чем годами с Вами судиться. Думаю, что данный вопрос вполне можно решить мирным путем, проведя переговоры с участием юристов сторон.

        Я слышала, что в агентстве недвижимости  можно заключить  эксклюзивный договор на продажу квартиры. Чем   этот договор отличается от обычного договора с агентством? Какой договор  выгоднее заключить?

        Это действительно так. Эксклюзивный договор обязывает Вас не заключать с другими агентами подобных соглашений, и часто – не предпринимать самостоятельных действий по продаже квартиры. Что позволяет агентству быть уверенным в получении вознаграждения за оказанную услугу. В результате выигрываете и Вы – агентство дает больше рекламы, берет на себя больше обязанностей, и качество услуги при этом, как правило, выше. Но заключая такой договор, надо еще более внимательно подходить к выбору агентства, и изучению условий предлагаемого эксклюзивного договора. Лично мое мнение – если за те же и даже меньшие деньги (некоторые агентства устанавливают меньший размер вознаграждения для эксклюзивного договора) Вы хотите получить качественную услугу, выгоднее заключать эксклюзивный договор

         Мы планируем  купить квартиру. Знакомые  рекомендовали риэлтера,  но вот договор о предоставлении услуг, который надо  подписать  с агентством, неоднозначный.  Могу ли я требовать от агентства заключить со мной другой договор? Где мне найти образец грамотного и честного договора?

         Вы вправе заключать любой договор, который устроит обе стороны, никаких догм тут быть не может. А если агентство отказывается вносить коррективы, которые Вы считаете обоснованными и необходимыми – меняйте агентство. В качестве образца могу порекомендовать Генеральный риэлтерский договор, разработанный юристами фирм-членов Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, и прошедший согласование в органах власти. Получить этот образец можно на сайте Ассоциации www.arspb.ru или в офисе по адресу: СПб, ул. Караванная, д. 1, оф. 318.

          В договоре, который я заключил с агентством  недвижимости   написано, что «за оказание агентством  услуг покупатель выплачивает  комиссионное вознаграждение, составляющее -  4500 рублей» -  в действительности за услуги  я плачу 4000$. Нужно ли оформлять дополнительное соглашение, где можно указать  всю сумму выплаченную мной за услуги?

          По закону – конечно нужно. Если оказанная Вам услуга окажется некачественной, это поможет взыскать с агентства уплаченные деньги. Правда, некоторые агентства не согласятся подписать такое соглашение. Их позиция – мы с Вас берем вознаграждение по результату оказанной Вам услуги, когда и ее качество уже известно. И если для продавца такая позиция более-менее приемлема, то покупателю я бы посоветовал настаивать на этом соглашении.

          Я внесла залог за квартиру в агентстве, предварительно заключив договор на оказание риэлтерских услуг.  Сейчас продавцы отказались  от продажи квартиры, а агентство мне не возвращает залог.  По договору они были обязаны сделать это в течении  трех дней.   Продавцы, ничего не хотят слышать. Ведь договор и финансовую расписку о залоге подписывало агентство. Что можно сделать, для того чтобы вернуть деньги?   

         Надо взыскивать деньги с агентства. Если продавцы не подписывали с Вами предварительный договор купли-продажи, не выдавали агентству нотариальную доверенность на заключение с покупателем такого договора, и не получали от Вас эти деньги, взыскать с них деньги не получится. Поэтому обращайтесь с претензией на имя генерального директора агентства, а в случае отказа в удовлетворении Ваших требований – подавайте иск в суд.

          Я  заключила  договор на оказание риэлтерских услуг по покупке недвижимости. В данном договоре есть фраза,  которая меня смущает  «ориентировочная стоимость объекта…». Возможна ли такая формулировка, ведь договор  и заключается, для того чтобы фиксировать    стоимость? Могу ли я требовать изменения этого пункта договора?

           Такая формулировка возможна, ведь точная цена приобретаемой недвижимости неизвестна до момента ее приобретения. Но если Вас это смущает, эту формулировку можно изменить. Например, указать так: « по цене, не более чем…». Важно, чтобы при этом в договоре были четко определены требования к приобретаемой недвижимости.

         Мы купили квартиру через агентство недвижимости. Через год после покупки   в суд подал иск неучтенный наследник. Могу ли я подать  встречный иск на агентство недвижимости или  агента?

         Ведь по договору  с риэлтерами, агент  до подписания договора купли – продажи  должен был  осуществить  проверку правоустанавливающих документов;    установить, нет ли других лиц, которые имеют или могут иметь права на отчуждаемый объект недвижимости. 
До момента вынесения решения суда об изъятии у Вас приобретенной квартиры предъявление таких претензий невозможно. Ведь требования «неучтенного наследника» могут оказаться неправомерными, и суд ему в иске откажет. Да и законные требования наследника не обязательно приведут к утрате Вами права собственности на квартиру (например, другие наследники, которые продали Вам квартиру, выплатят пострадавшему наследнику, доказавшему наличие своих прав, его долю от вырученных денег). Главное – агентства не имеют возможности полноценно проверить предысторию объекта, у них нет полномочий на сбор информации и ее правовой анализ. И в суде в подобных случаях представители агентств заявляют, что рамки такой проверки – это соответствие предоставленных продавцами документов требованиям действующего законодательства. Документы по квартире этим требованиям соответствовали, а о наличии прав на квартиру еще какого-то лица агентство не знало и не могло знать. Но если приведенные Вами в вопросе формулировки дословно воспроизведены из текста договора – возможность взыскать с агентства убытков есть, но только в пределах полученного агентством вознаграждения, и только после изъятия у Вас по решению суда приобретенной квартиры. 
На будущее, чтобы не попадать в подобные ситуации, до покупки недвижимости заказывайте юридическую экспертизу оспоримости права собственности. Такие экспертизы проводят многие адвокатские фирмы, и стоимость данной услуги (около 15000 рублей) мизерна на фоне цены приобретаемой недвижимости, и на много порядков ниже размеров гонорара за ведение дел по отстаиванию прав на недвижимость. Другой способ обезопасить свое право собственности - страхование титула собственника в страховых компаниях после приобретения недвижимости (приблизительно 2 % от суммы страховки).
А в создавшейся ситуации Вам необходимо предпринять все меры для защиты своего права собственности на квартиру, а уж потом решать вопрос с агентством.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Обсудить материал на юридическом форуме...

Версия для печати