Сделки с недвижимостью
10 января 2008
Советы юриста. Раздел недвижимости
АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о разделе недвижимости.
Вопрос: Наша квартира была приватизирована только мной и женой. Супруга недавно умерла, поэтому я хочу срочно уехать к детям за границу на ПМЖ. Могу ли я сейчас дать родственнику дарственную на свою приватизированную квартиру c формулировкой «на мою долю наследственного имущества», если не прошло ещё 6 месяцев со дня её смерти?
Это можно сделать. Но делать это надо несколькими документами: доверенностью на ведение наследственного дела c правом получения на Ваше имя свидетельства о наследстве и его государственной регистрации; доверенностью на право заключения договор дарения унаследованной доли родственнику и его государственную регистрацию (Вашим представителем по этой доверенности сам одаряемый родственник быть не может).
Вопрос: У моего отца есть в собственности 1/2 доли 2-х комнатной квартиры. Вторая часть принадлежит его второй жене, с которой он находится в разводе. На данный момент времени она одна проживает в этой квартире. У отца нет на руках договора приватизации. Я являюсь единственным ребенком отца. Какие документы и действия мне необходимо сделать для того, чтобы я могла продать его часть квартиры.
Необходимо выяснить, определен ли между отцом и бывшей женой порядок пользования долями (т.е. закрепления права пользования изолированными долями за сособственниками), а для этого необходимо изучить договор о приобретении прав на квартиру. Если этот порядок в договоре определен, долю продавать можно, с соблюдением права преимущественной покупки, которое имеет бывшая жена. При этом, если бывшая жена не отдает Вам оригиналы документов на квартиру, надо получить дубликат правоустанавливающего документа и зарегистрировать его, собрать необходимые документы и совершать сделку. Если порядок в договоре не определен, определить его возможно соглашением между отцом и его бывшей женой, либо в судебном порядке. При несогласии бывшей жены предоставить Вам хотя бы копии правоустанавливающего документа, их можно получить в органах регистрации.
Для начала надо у нотариуса удостоверить полную доверенность на совершение этих действий, чтобы Вы могли действовать от имени отца.
Вопрос: Есть двухкомнатная квартира, купленная в браке. Собственниками в равных долях являются отец и несовершеннолетняя дочь. После «прописали» жену — мать. При разводе без раздела имущества, ребенка оставили с матерью. Затем по решению суда, бывшей жене отказали в праве на собственность 1/4 квартиры и определили порядок пользования комнатами: одна отцу (14м), вторая матери с дочерью (19м). Могу ли я (отец) продать, подарить или поменять свою долю без согласия второй стороны? Нужно ли согласие опекунского совета?
Отец вправе продать свою комнату без согласия ребенка. Но ребенок имеет право преимущественной покупки. Для того, чтобы мать от имени ребенка отказалась от этого права действительно нужно предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Если мать ребенка не желает получать это разрешение, действовать нужно так: отец должен отправить на имя матери официальное уведомление о предстоящей продаже с указанием цены продажи. И в случае не получения ответа в течение 1 месяца, спокойно совершать сделку. Важно: и в уведомлении о продаже, и в договоре купли-продажи должна стоять реальная цена сделки, а уведомление обязательно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. Все вышесказанное относится и к сделке мены.
При дарении нет необходимости ни в согласии, ни в отказе от преимущественного права покупки.
Вопрос: Слышала о новых поправках к Закону о собственности. Если я являюсь собственником квартиры, может ли бывший муж, если он еще не выписан, претендовать на долю квартиры?
Если квартира приобреталась в законном браке на совместные деньги (при условии, что не заключался брачный договор, который установил иное) – может. Никаких изменений в части раздела общего имущества супругов и порядка распоряжения им, не вносилось.
Вопрос: В 1973 году наша семья получила квартиру ЖСК в Санкт-Петербурге. В выплачивании пая я (дочь) не участвовала, так как была несовершеннолетней, затем училась в ВУЗе, потом вышла замуж за военнослужащего, и с ним уехала в военный гарнизон, где прожила 13 лет. Прописка в это время была забронирована. Когда я вернулась в Петербург, пай ЖСК был уже выплачен. А перед смертью отец завещал квартиру матери, она уже оформила ее в собственность на себя. В квартире, кроме матери и меня, прописаны мой муж и 2-ое наших детей, один из которых несовершеннолетний. Может ли мать продать квартиру и всех прописанных оттуда выписать?
Продать может, а выселять прописанных лиц будет покупатель. Но вряд ли найдется покупатель, который за подобную квартиру даст хорошую цену (покупая квартиру, он покупает длительный судебный процесс). Кроме того, при грамотной работе адвоката в иске о выселении суд может и отказано. Ведь квартира выделялась с учетом дочери, и дочь сохраняла право пользования квартирой на момент приобретения ее в собственность.
Вопрос: У нас с мужем есть квартира, приобретенная в браке. Если я оформлю дарственную на мать, сможет ли бывший муж оспорить эту сделку?
Для того, чтобы Вы смогли совершить сделку дарения квартиры, Ваш муж должен дать Вам нотариальное согласие на сделку. После такого согласия оспорить сделку мужу будет практически невозможно. Без согласия мужа сделку Вы совершить не сможете (п.3 ст.37 Семейного кодекса РФ).
Вопрос: Мы с мужем и 16 летним ребенком живем в 3-х комнатной квартире, собственником которой является мой супруг. Мы с ребенком там только зарегистрированы. Планируем заключить с мужем соглашения о разделе имущества в равных долях без расторжения брака. Обязательно ли заверять соглашение у нотариуса? Смогу ли я распоряжаться своей долей: продать, прописать кого-либо, подарить? Можно ли оспорить это соглашение в случае расторжения брака? Сможет ли муж, при наличии подписанного мной соглашения о разделе, оформить все бумаги без моего присутствия? Может ли быть разделено имущество без расторжения брака в случае несогласия одной из сторон? У мужа в собственности еще есть земельный участок с недостроенным домом (еще не сдан). Как это отразить в соглашении, ведь на данном этапе дом не может рассматриваться как имущество, так как он не достроен? Учитываются ли интересы ребенка во всех этих случаях?
Соглашение о разделе не обязательно удостоверять нотариально, достаточно простой письменной формы. Для того, чтобы каждый из супругов мог продать свою долю в этом соглашении надо определить и порядок пользования долями (закрепить за каждым право пользования изолированными комнатами квартиры). Любое соглашение можно оспорить, но для успеха дела нужны определенные основания и факты, их доказывающие. И недостроенный дом можно оговорить в соглашении, он рассматривается в качестве имущества. Стоимость имущества может быть установлена соглашением сторон. Муж может зарегистрировать свою долю без участия жены. Без согласия жены раздел имущества осуществляет суд, который может отступить от равенства долей супругов, учитывая н/л детей. (на практике применяется редко).
Вопрос: У нас приватизированная 2 комнатная квартира, собственников 3 человека (мать, отец и дочь), у каждого 1/3. Сейчас отец грозится продать свою долю. Может ли он это сделать без согласия 2-х других собственников?
Если порядок пользования долями не определен, то такую долю вряд ли не купят (покупателю придется судиться, чтобы определить порядок пользования квартирой, т.е. выделить себе изолированную комнату). Отцу логичнее самому обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, а уж потом ее продавать. При этом спрашивать Вашего согласия он не обязан, но продажу должен осуществлять с соблюдением Вашего преимущественного права покупки. Однако существуют способы затруднить (а возможно – и сделать невозможной) отцу его задачу.
Вопрос: Мне принадлежит по свидетельству о праве на наследство 1/3 доля квартиры, порядок пользования комнатами в этой квартире не определен. На каких основаниях сособственник квартиры (владелец 2/3 доли) может наложить арест на квартиру, если я решила продать свою 1/3 долю, письмо с уведомлением о продаже сособственнику было отправлено и в течении 30 дней он не реализовал своего права преимущественной покупки?
Основания иска выбирает истец. Скорее всего, арест будет наложен в результате иска о нарушении права преимущественной покупки (сосед уведомления не получил, а комнату купить согласен). Поэтому, нужно очень тщательно относиться к вручению данного уведомления. Мы в таких случаях советуем направлять уведомление всеми существующими способами: через нотариуса, самостоятельно – заказным письмом с уведомлением о вручении, личным вручением — в присутствии свидетелей.
Вопрос: Я развожусь со своей женой. У нас с ней 2 детей (несовершеннолетних) плюс мой пасынок, благоустроенная 3-х комнатная квартира, где мы все впятером прописаны, гараж и машина. Кроме этого еще 2-х комнатная благоустроенная квартира, которая куплена на деньги тещи, но собственником является моя жена. Теща не могла стать собственником из-за того, что она на момент покупки квартиры была поданной Украины. На что я могу претендовать при разводе?
Ответ даем исходя из предположения, что 3-комнатная квартира не муниципальная, не приватизирована, а куплена в браке по договору, или как квартира ЖСК, а также, что в браке куплены машина и гараж. Тогда это все это имущество подлежит разделу в равных долях. Если 2-комнатная квартира куплена в браке, то она тоже формально подлежит разделу. Однако в судебном порядке жена может попытаться доказать, что эта квартира приобреталась на деньги тещи, а не на совместные средства супругов. Если ей это удастся, то 2-комнатная квартира не будет делиться, а останется в собственности жены. Общее правило: все, что приобретено супругами в период законного брака (за исключением имущества приватизированного, унаследованного, подаренного или приобретенного на денежные средства, не являющимися деньгами супругов) делится между супругами в равных долях.
Александр Петренко
заместитель заведующего
Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР»
Советы юриста на другие темы:
|
