Сделки с недвижимостью
5 марта 2008
Советы юриста. Земельные участки
АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о земельных участках.
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, можно ли совершить акт обмена квартиры (дома) на часть дома, который принадлежит нескольким хозяевам, с неприватизированным земельным участком, который находится в пожизненно наследуемом владении? Можно ли будет переоформить право пожизненно наследуемого владения на участок земли на другого человека?
Ответ по обоим вопросам — отрицательный. Распоряжение земельным участком, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на землю по наследству (п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ). А распоряжение долей дома в силу ст. 35 ЗК РФ является и распоряжением соответствующей долей земельного участка.
Вопрос: Мои родители купили квартиру в 3-х квартирном деревянном доме. Теперь там прописаны мои родители (мама и папа) и я с сыном (16 лет). Дом попадает под снос. Какие права мы имеем? Земля в собственности не находится, только дом.
Вам должны предложить какую-либо равноценную замену (земельный участок, квартиру, дом). Равноценна она или нет — решать Вам. Если Вы не согласитесь на предлагаемые варианты, администрация предъявит в суд иск о принудительном выкупе дома. И суд будет определять рыночную стоимость Вашего домовладения, которая будет Вам выплачена при прекращении права собственности на дом.
Вопрос: Мы с друзьями хотим приобрести землю сельхозназначения с целью постройки на нем нескольких коттеджей для себя. Как перевести землю из с/х назначения в ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)?
Существует 2 пути:
1. Собственно перевод земли в другую категорию. Осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, в котором находится земля. Решение принимается в соответствии с Законом РФ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» № 172-ФЗ от 21.12.2004г., Земельным кодексом РФ, и нормативными актами субъекта РФ, в котором находится земля.
2. Использование земли без перевода. Например, создание садоводства. Правда, это не ИЖС, этим способом можно строить только дачи, но если прописка в коттеджах Вам не нужна – это полноценный выход. Из всех документов по садоводствам, которые мне доводилось видеть, наиболее запомнилось свидетельство о праве собственности на двухэтажный садовый домик площадью 730 кв.м.
А вообще, данная тема юридически сложная, и привлекать юристов нужно еще до покупки земли. Иначе рискуете купить землю, на которой сможете только кукурузу выращивать.
Вопрос: Я имею в собственности земельный участок, выделенный в натуре. Категория — земли сельхозназначения. Возникает ли у меня обязанность по выплате возмещения потерь сельхозпроизводства в местный бюджет при переводе земель в другую категорию (земли поселений).
В соответствии со ст.58 Земельного кодекса РФ потери сельскохозяйственного производства возмещаются лицами, по ходатайству которых осуществлено изменение категории. В соответствии с Законом РФ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» № 172 – ФЗ от 21.12.2004 г., расчет потерь их производства является обязательным приложением к ходатайству о переводе. Поэтому, если Вы инициировали этот вопрос, Вам и платить.
Вопрос: У моей мамы есть неприватизированный участок, который обещал приватизировать председатель данного садоводства еще года 2-3 назад. Сейчас поменялся номер участка. Документ, подтверждающий смену номера нет. Председатель отказывается предоставлять какую-либо информацию по данному вопросу. В какой комитет нам лучше обратиться, чтобы посмотреть документы? Можно ли индивидуально приватизировать участок?
Да, индивидуально приватизировать участок можно. Обращаться надо в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Хотя по Вашему требованию председатель садоводства обязан предоставить документы по Вашему земельному участку, только направлять это требование надо в письменном виде. В случае отказа председателя от предоставления документов или отсутствия его ответа в течение месяца со дня получения требования, Вы вправе обратиться в суд.
Вопрос: У нас есть участок 12 соток. Перед участком находился пустырь 6 соток. В 1991г нам этот пустырь был предоставлен во временное пользование, таким образом получилось 18 соток. С 1991 и по сегодняшний день мы платим за землю из расчета 18 соток. При оформлении земли в собственность нам было отказано оформить 18 соток и предложено оформить только 12 соток а эти 6 соток хотят отдать другим. Законно ли это?
Все зависит от того, на каком праве Вам были предоставлены эти 6 соток. Но если Вам отказано, единственный путь — оспорить отказ в суде. Суд и решит (кончено, при активном участии Вашего адвоката), законен отказ или нет. Для точного определения законности отказа и шансов на успех в суде надо изучать документы о предоставлении земельных участков.
Вопрос: У меня есть Земельная запись на право пользования землей, находящейся в Тульской губернии, Белевском уезде, выданное в 1926 году на имя моего прадеда Домарева. Как можно восстановить право пользования этой землей?
Сначала надо выяснить, что это было за право. По наследству переходит только право собственности и право пожизненного наследуемого владения землей. Право пользования прекращается со смертью лица, которому земля выделялась. Пытаться получить эту землю можно только в случае уверенности, что право пользования землей перешло к Вам по наследству. А для этого надо найти документы того времени. Учитывая, что многие архивы погибли в годы войны, собрать доказательства иногда не представляется возможным. Также надо выяснить, имеется ли в настоящее время зарегистрированный собственник этой земли. На основании этой информации можно будет оценить шансы на успех в суде. Подобные прецеденты случались в судебной практике.
Вопрос: В прошлом году я купила приватизированный участок. После вступления в члены СНТ мне объявили, что прежний хозяин оставил долги (4000 руб. по членским взносам, и долг по целевым взносам 5000 руб). Должна ли я платить эти долги? Бухгалтер мне сказала, что я не являюсь правоприемницей целевых взносов, так как участок приобретен куплей-продажей, и мне нужно все целевые взносы заплатить с нуля. А председатель требует оплатить вступительный взнос 21000 руб. Правомерно ли это? Имеет ли председатель право требовать с меня такую сумму?
Долги платить Вы не должны. Уплата целевых взносов «с нуля» также представляется не законной. А вот правомерность вступительного взноса вполне возможна. Для точного ответа на Ваши вопросы, нужно изучить устав СНТ и протоколы его общих собраний. Решения общего собрания СНТ, принятые в соответствие с его уставом, обязательны для всех его членов.
Вопрос: До замужества мною был куплен земельный участок в садоводстве. Сейчас я замужем, и на этом дачном участке, построены баня и дачный дом, большие средства вложены в разработку земли. Мы брали кредит на постройку дома и до сих пор идут финансовые вложения из общего семейного бюджета. От первого брака у мужа есть двое детей, у меня тоже есть двое детей от первого брака. Кто унаследует землю и дачу после нашей с супругом смерти?
При отсутствии завещания имущество, приобретенное умершим до брака, наследует супруг умершего, его дети и родители в равных долях. Что касается того имущества, которое Вы с мужем приобрели в браке, то переживший супруг вправе заявить требование о выделении из него своей супружеской доли. Тогда наследуется только доля умершего супруга, которая распределяется в равных долях между наследниками по закону, которыми в случае Вашей смерти являются Ваши дети (от любых браков), супруг, родители, в случае смерти мужа – его дети и родители, и Вы.
Вопрос: Мы с друзьями организуем дачное некоммерческое партнерство. Один из нас владеет участком земли. Каким образом, с точки зрения минимизации налогообложения, лучше ввести этот участок в имущество ДНП. Можно ли рассматривать пожертвование или добровольный имущественный взнос?
ДНП принадлежит имущество общего пользования, приобретенное или созданное партнерством (дорога или колодец, например), в том числе и целевые денежные взносы, установленные общим собранием ДНП. Земельные участки, принадлежащие его членам, или полученные ими в будущем, остаются в частной собственности граждан. Вот если Вы хотите вместо денежного взноса внести земельный участок – тогда другое дело. В этом случае собственность на вашу землю переходит к ДНП, а основанием перехода является учредительные документы партнерства, зарегистрированные в установленном порядке.
Вопрос: В данный момент я хочу приобрести загородный участок земли для постройки дома и участок земли для перепродажи. Мне предлагают 30 соток – тип земли или тип собственности — «Личное подсобное хозяйство». C могу ли я оформить эту землю в собственность? Какие документы требовать с продавца, и на что обращать внимание?
Вопрос по поводу оформления в собственность непонятен. Вы же пишете о покупке участка, а значит, право собственности у продавца на него должно быть уже оформлено, а к Вам это право собственности переходит в силу закона после государственной договора купли-продажи земли. Поэтому и требовать прежде всего нужно свидетельство о праве собственности на землю. Личное подсобное хозяйство – это не «тип собственности», а назначение земельного участка. Обращать внимание в сделке с недвижимостью надо на все: и на документы о собственности, и на установленные ограничения (обременения), и на схему денежных расчетов. Поэтому, советую вместе с продавцом и имеющимися у него документами по земле посетить адвокатскую консультацию.
Вопрос: Могу ли я воспользоваться титульным страхование при покупке земельного участка?
В принципе, можете. Для уверенности необходимо обратиться в страховую компанию с копиями правоустанавливающих документов по земле еще до совершения сделки. Специалисты страховой компании дадут предварительное заключение о возможности страхования, и дадут свои рекомендации по порядку совершения сделки.
Александр Петренко
Заместитель заведующего
Адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ — ЦЕНТР»
Советы юриста на другие темы:
|
