Ипотека

ЭКСКЛЮЗИВ>>> Произойдет ли в России падение цен на недвижимость?

В середине 2007 года, когда стало очевидным, что цены на жилье стабилизировались, некоторые российские аналитики начали осторожно высказывать мнение, что на рынке недвижимости в последние годы надувался «пузырь», который вот-вот лопнет, и цены упадут на 30-50%. Проводились параллели с ипотечным кризисом США, который как раз начал негативно сказываться на выдачу кредитов многими европейскими банками, что привело в некоторых странах к небольшому падению цен на недвижимость. Российским банкам стало труднее занимать дешевые деньги за рубежом, из-за этого повысились ипотечные процентные ставки, а опыт американских банков заставил ужесточить требования к заемщикам. Эксперты решили, что поскольку ипотека станет менее доступной, спрос на жилье сократится, и, как следствие, произойдет понижение цен на недвижимость. Однако резкого падения не произошло. Несмотря на это, слухи о том, что пузырь скоро лопнет, продолжают циркулировать до сих пор.

Японский "пузырь"

Чтобы ответить на вопрос, ждет ли нас резкое падение цен на жилье, нужно проанализировать опыт стран, где оно происходило. Несмотря на то что недавно мы наблюдали падение цен на жилье в США, где они росли довольно высокими темпами последние десятилетия, самым ярким примером лопнувшего пузыря на рынке недвижимости все же является ситуация в Японии 90-х годов. В результате проводимой с середины 80-х годов политики чрезмерного укрепления национальной валюты Японии, инвесторы покупали все, что имело ценность в японских иенах. Началась так называемая «Bubble Economy» («экономика надувания пузырей»), вследствие которой были переоценены японские акции и недвижимость, что сделало их привлекательными и привело к дальнейшему инвестированию в эти сегменты. Цены на недвижимость возросли в разы. Почти 2/3 цены всей мировой недвижимости было сосредоточено в Токио. В 1990 году пузырь лопнул, цены на недвижимость резко упали. Последствия кризиса наблюдались на протяжении всего периода с 1990 по 2000 год, недаром его в Японии называют «потерянное десятилетие».

Ситуация в России

Может ли произойти что-либо подобное в России? По оценкам специалистов, в период резкого роста цен на рынке недвижимости доля инвестиционных квартир в Москве достигала 40%. Теоретически продажа этих квартир в короткие сроки может привести к снижению цен. Однако чтобы инвесторы решили массово от них избавиться, необходимо исполнение нескольких условий.

Во-первых, падение спроса на жилую недвижимость. Несмотря на рост темпов строительства, в эксплуатацию вводится все еще мало жилья. Кроме того, например, в Москве почти половина квартир с первичного рынка вообще не попадает на рынок, а распределяется очередникам. Чтобы спрос и предложение было сбалансированным, необходимо строительство в год 1 кв.м. на человека. Пока этот показатель почти в 2 раза меньше. Спрос может также упасть по причине сокращения доходов населения (падение цен на энергоресурсы, макроэкономический спад) или кризиса на рынке российской ипотеки.

Во-вторых, чтобы инвесторы начали продавать квартиры, должен существовать ряд альтернатив для вложения вырученных средств. Еще год назад таких альтернатив было достаточно, например, ПИФы. В настоящее время мировые фондовые рынки – российский не исключение – переживают период спада. Насколько долгим будет этот период пока неизвестно, однако часть инвесторов вполне могут решить уйти с него на более консервативный рынок недвижимости. Впрочем, сейчас доходность инвестирования в покупку квартиры сопоставима с процентами по депозитными вкладам в банках, так что не факт, что напуганный инвестор автоматически вложит деньги именно в квартиру.

Прогноз на 2008 год

С большой долей вероятности можно констатировать, что резких перемен на рынке недвижимости в ближайшие несколько лет ожидать не приходится. Серьезных предпосылок для падения спроса на жилье нет, возможность повторения американского ипотечного кризиса отсутствует, так как у нас с помощью ипотеки совершается не более 10% сделок, а в США – 90%. Другое дело, что американский кризис негативно влияет на возможность брать дешевые кредиты, поэтому некоторые российские банки уже повысили процентные ставки на 0,5-1% и ужесточили требования к заемщикам. Все это плохо скажется на  покупательской способности, однако не сможет кардинально изменить соотношение спроса и предложения. Таким образом, в 2008-2009 годах нас, скорее всего, ждет плавный рост цен в пределах инфляции (10-12%). Что будет дальше – прогнозировать сложно.

Материал подготовлен

Адвокатской фирмой   «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Обсудить материал на форуме...

Версия для печати