Разделы:

Ипотека

"Хрущевками" ударят по залогу

Власти могут отправить в «правовой вакуум» и банк, и его заемщика

Четыре десятка кварталов первых массовых серий в скором времени могут быть приговорены к сносу. В домах, попавших под реновацию, есть квартиры, которые были приобретены при помощи ипотечных кредитов. В этой ситуации банки рискуют потерять залог, а заемщики — приобрести большие проблемы.

Сегодня многие банки неохотно кредитуют квартиры в «хрущевках» и старых домах без капитального ремонта, которые могут быть признаны аварийными. Это связано с возможными рисками, которые несет банк в случае расселения домов.

Обещанного три года ждут

Проект закона о городской программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» был принят городским парламентом в первом чтении в декабре прошлого года. К нему прилагается адресный перечень из 43 городских кварталов. На стадии второго чтения депутаты намерены вычеркнуть пять, и вписать еще восемь новых кварталов. Сразу после утверждения закона депутатами парламента стартуют первые торги. До июля 2008 года собираются закончить торги по всем заявленным в программе кварталам. После этого будут созданы так называемые «согласительные комиссии», куда будут входить работники местных администраций, муниципалы и жители. Как обещают городские власти, ни один дом не будет снесен и расселен без согласия жителей. Жильцов власти обещают переселить в «комфортабельное жилье в тех же кварталах, с обеспеченностью на члена семьи жильем не менее социальной нормы». Схема предполагает «веерное» расселение: на месте сносимых зданий строятся новые, в которые переселяются люди из расположенных побли зости домов, также предназначенных под снос. Городские власти планируют, что санация в основном будет осуществляться за счет инвесторов, которые перечислят средства на развитие инфраструктуры. Взамен они получат участки под строительство жилья. Право на развитие территорий будет продаваться девелоперам на открытых конкурсах. Принимая во внимание всю сложность затеи, можно утверждать, что первые «хрущевки» начнут сносить не ранее 2010-11 гг.

В кредите — отказать

Если здание, и соответственно квартира, находящаяся под обременением, попадает в адресный перечень расселяемых объектов, то при переселении в новую квартиру меняется предмет залога. Собственник взятой в кредит квартиры получает другое жилье, обычно — с совершенно иными характеристиками. Такая ситуация является серьезным риском для банков. В процессе переселения из обремененной залогом квартиры (перерегистрации права собственности и т.д.) для кредитора наступает правовой вакуум.

Поэтому многие банки отказывают в выдаче кредита на покупку жилья в домах первых массовых серий.

«Порядка 15-20% заявок, поступивших к нам в банк, предполагают покупку жилья в неликвидном здании. Мы вынуждены отказывать в таком кредите, — говорит Виталий Демидов, управляющий петербургским филиалом «Абсолют Банка».

Утвержденный Смольным перечень — не окончательный и будет прирастать новыми кварталами. Вслед за домами первых массовых серий город планирует приступить к «брежневкам» и «кораблям». На начальном этапе развития ипотечного кредитования в Петербурге банки принимали под залог квартиры в «хрущевках», ветхом фонде, «брежневках» и «кораблях».

Однако, несмотря на скептическое отношение банков к «хрущевкам» как предмету залога, по разным оценкам, число ипотечных кредитов, выдаваемых кредитными организациями на жилье в домах первых массовых серий, составляет около 5-7%.

Смогут ли банки избежать проблем с такими заемщиками — пока неясно. Кредиторы надеются на помощь города и лишь предполагают как ситуация может разрешаться на практике. Впрочем, будущий алгоритм действий всеми банками определяется сходным образом: заемщика обяжут погасить кредит за счет денежной компенсации, либо залог перейдет на новую квартиру, которую заемщику дадут взамен сносимой. «Владельцам расселяемых квартир будет предоставляться либо денежная компенсация по рыночной стоимости, либо равнозначная квартира, — говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» (филиал в Санкт-Петербурге). — Если клиент согласится на возмещение — при условии, что у него это не единственное жилье — то полученными деньгами он сможет закрыть кредит. Компенсацию обещают производить по рыночной стоимости — по крайней мере так это продекларировано, и этих денег будет достаточно для погашения кредита». Это идеальный вариант развития событий. Но есть и второй путь. «Поскольку это форс-мажорные обстоятельства, то банк сможет взять в залог квартиру, которая будет предоставляться гражданину, — говорит Татьяна Хоботова. — В любом случае, так как на этих объектах лежит обременение, то все сделки будут проходить через ФРС, а каждый банк будет принимать какое-то свое взвешенное решение».

Аварийные обстоятельства

Аналогичные ситуации возникают и при расселении аварийных зданий. Наглядным примером является ситуация с расселением домов NN 21-31

на Тележной улице, где несколько семей приобрели жилье с помощью ипотечных кредитов. Дома признаны аварийными, принято решение о разборе и реконструкции части зданий. Заемщики, квартиры которых будут снесены, считают, что ситуация подпадает под юридический форс-мажор. По словам полномочного представителя президента Российской Гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павла Созинова, пока четких путей решения проблемы нет. «Банки требуют переоформить кредит на новое, предоставляемое вместо ветхого, жилье, — говорит Павел Созинов. — Непонятно, каким образом это будет сделано, ведь кредит был выдан на одну квартиру с определенными характеристиками, а переоформить кредит нужно будет на другую — в другом районе, с другой стоимостью и параметрами».

Статус «аварийности и ветхости» теоретически может быть присвоен почти четверти жилых домов в исторической части города, находящихся в центре Петербурга, считает Павел Созинов, и единичные случаи споров между заемщиками и банками могут быстро стать типичными. «Ипотечная квартира находится в собственности у заемщика, но в то же время ипотека является обременением, — говорит Павел Созинов. — Поэтому в случае судебных разбирательств с одной стороны могут оказаться заемщик и банк, а с другой — государственная структура. Например, это произойдет, когда оценка, проведенная, допустим, ГУИОН, окажется ниже стоимости залога. Ведь банк должен вернуть кредитные средства в полном объеме». По его словам, заемщику нужно будет полностью расплатиться с банком полученными от государства средствами, либо купить на эти деньги другое жилье, которое и станет новым залогом. В последнем случае банки должны будут разработать свои внутренние регламенты, позволяющие упростить условия получения нового кредита з аемщиком. Тогда ему не придется заново проходить андеррайтинг и платить всевозможные комиссии за оформление нового кредита.

Как и в случае с домами первых массовых серий, банки крайне неохотно кредитуют дома старого фонда без капитального ремонта, с деревянными перекрытиями. А если выдают кредит, то страхуются от рисков или высокими процентами, или ограничением срока его выдачи. «Банк, предоставляя кредит на аварийный дом, изначально не знает, каков процент износа зданий — получить такую справку практически невозможно, — говорит Татьяна Хоботова. — За все время работы на рынке нам была предоставлена только один раз предоставлена такая справка. Кроме того, даже если процент износа дома составляет 50-60%, дом может простоять еще лет 20. При этом, есть немало случаев, когда недавно построенные дома признают аварийными». «Наш банк, выдавая кредиты на дома старого фонда или первых массовых серий, тщательно анализирует предмет залога: год постройкой дома, его техническое состояние, степень износа, — комментирует Игорь Жигунов, заместитель председателя правления «Городского Ипотечного Банка». — Кроме того, для по купателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично».

Дарья Литвинова

Источник публикации:

КоммерсантЪ СПБ

Версия для печати