Налоговое право

Рост цены на землю составляет 40-50% в год. Такая доходность не остается без внимания со стороны налоговых органов. «Доход» исследовал вопрос налоговых выплат и грядущих изменений.

Налоговая база для земельного налога определяется исходя из кадастровой стоимости земли по состоянию на 1 января того года, за который будет уплачен налог. Для установления этой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Так как налог на землю относится к разряду местных, то и взимается он муниципальными органами власти. Органы власти субъектов Российской Федерации не только утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), но и могут изменять налоговую ставку в пределах, установленных законом.

Сельскохозяйственные земли, земли, занятые жилищным фондом или предоставленные для жилищного строительства, а также земли садоводств и личных подсобных хозяйств в Ленинградской области облагаются налогом по ставке 0,3% . В Петербурге для этих категорий земель налог ниже — 0,042%, а для сельхозземли вообще снижен до уровня 0,004% . Все прочие земли облагаются налогом по ставке 1,5% от кадастровой стоимости.

Знать наверняка

Конкретные цифры по стоимости земли с 1 марта можно будет найти на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости или совершенно бесплатно запросить в агентстве. Сейчас интернет-сервис запущен на сайте в тестовом режиме. Но уже сегодня можно получить информацию по кадастровой стоимости земли, детализированную вплоть до конкретных дачных объединений, так что не составит труда сравнить кадастровую стоимость 1 м2 грядок, к примеру, «Квазара» или «Пульсара» и какой-нибудь заурядной «Березки» или «Дружбы».

Все решено за вас

Правда, физическим лицам самим рассчитывать налог не приходится. Им приходит налоговое уведомление, при этом налоговые органы могут ввести авансовые платежи, но не более двух в год. Так что, возможно, налог придется вносить по частям, но не чаще 3 раз в год. Если вы в течение года продали или приобрели земельный участок, то налог будет рассчитан за каждый месяц владения. Тем, кто рассчитывает получить налоговую льготу, следует помнить, что налог местный и список льготников может быть составлен на вкус муниципальных органов власти.

Налог на участок рассчитывается исходя из: кадастровой стоимости, доли владения участком (если он находится в совместном владении), налоговой ставки соответствующей категории земли (для сельхозземель обычно ниже). Если земельный участок приобретен в собственность физическим лицом для индивидуального жилищного строительства, то налог удваивается по истечении 10 лет с даты регистрации прав на участок и до регистрации прав на построенный объект недвижимости. Иными словами, хотите сэкономить на налоге — не затягивайте со строительством.

Грядут перемены

В ближайшем будущем россиян ждут многочисленные налоговые преобразования. Коснутся они и налога на землю.

Планируемые изменения основываются на вполне логичной мысли, что раз дома стоят на земле, то они представляют с этой землей единый имущественный комплекс и налог для них должен быть, соответственно, единым.

Следующая мысль заключена в том, что имущественный налог сейчас основывается на оценке Бюро по технической инвентаризации (БТИ) и инвентаризационная стоимость значительно отличается от рыночной.

Имущественный налог и налог на землю будут заменены местным налогом на недвижимость, а налоговая база будет привязана к кадастровой стоимости объекта налогообложения, приближенной к рыночным оценкам. Пока основное препятствие на пути законотворцев — отсутствие кадастровой стоимости имущества. И, несмотря на то что закон о едином налоге на недвижимость планируется принять уже во время весенней сессии, введут его не раньше 2010, 2011, а то и вовсе 2012 г. По последним оценкам, срок введения переместился уже на 2011 г. Но даже этот прогноз очень оптимистичен, так, по крайней мере, считает заместитель министра финансов России Сергей Шаталов. По словам чиновника, в настоящий момент «правительство не продвинулось в этой части законодательства, и это связано с техническими проблемами». В частности, прежде чем вводить налог, необходимо провести оценку недвижимости, создать реестры и разработать методику определения налоговой базы. Так что для того чтобы залезть к владельцам недвижим ости в карман, фискальным органам придется ударно работать.

Дойные коровы

Законодателей легко понять: если с налогом на доход несознательные граждане могут хитрить, то обладателю дома, цеха, склада, стоящего в чистом поле, деться некуда. Владеешь — регистрируй, зарегистрировал — плати. А пока цены на землю и жилье растут на 30-40% в год, в прибылях владельцев не прочь поучаствовать и государство.

Когда вводился налог на землю, важной проблемой стало составление кадастра объектов. До сих пор некоторые земельные участки считаются бесхозными, и их рыночная оценка затруднена. Для массовой оценки объектов будет разработана единая процедура, неспособная учитывать индивидуальные особенности каждого участка земли и находящихся на нем строений. Учитывая местную природу налога, власти, конечно, смогут проводить дифференциацию налоговых ставок в зависимости от типов объектов. Правда, в новый налог планируют заложить повышающие коэффициенты для владельцев нескольких квартир. Пока конкретный механизм расчета налога неизвестен, можно предполагать, что его введение приведет к серьезным изменениям в структуре собственности.

Авторы законопроекта высказывают мысль о возможном замедлении темпов роста цен на жилье вследствие удорожания спекулятивных покупок с целью перепродажи.

Вероятно, высокие налоговые выплаты приведут к увеличению скорости оборачиваемости объектов на рынке недвижимости, а также к регистрации недвижимости на третьих лиц с целью сокращения налогового бремени. Возможно также, что перемены повлекут за собой появление новых предложений на рынке недвижимости. Это может быть вызвано тем, что владельцы квартир в центре Москвы и Петербурга окажутся неспособными справляться с растущими коммунальными платежами и налоговыми выплатами.

В цифрах

Чего ждать от налога на недвижимость.

Сейчас налоговые ставки ограничены федеральным законом и колеблются от 0,1% до 0,5% от оценки стоимости жилья БТИ.

Так, жилье стоимостью не более 300 тыс. рублей облагается налогом по ставке 0,1%, от 300 до 500 тыс. рублей — 0,3%.

По предложению Минфина налоговая ставка на жилье должна колебаться в пределах 0,01%-0,05%. Но, учитывая, что муниципальные власти должны будут наполнять порядка 45% своего бюджета за счет этого налога, ставка вполне может составить порядка 1%.

Если сейчас владелец однокомнатной квартиры платит за нее около 150 рублей исходя из оценки БТИ в 150 тыс. рублей, то после введения рыночной оценки налоговые отчисления резко вырастут.

Та же квартира после оценки по рыночной стоимости будет оценена в 2,5 млн рублей, и налоговые платежи составят уже порядка 2,5 рубля в год, и даже больше с учетом налоговых платежей за землю, на которой стоит дом.

Каким бы ни было небо над головой, человек, владеющий землей, всегда твердо стоит на ногах.

Денис Вышинский

Источник публикации:

Деловой Петербург