Сделки с недвижимостью

Визит в агентство: советы профессионала

      Наиболее дальновидные граждане не рискуют самостояьельно совершать какие-либо операции с объектами недвижимости. Они доверяют проведение сделок по покупке, продаже квартир и комнат профессионалам. Но и в таких случаях также возникают вопросы. Предлагаем ответы юриста на некоторые из них.      

      Я слышала, что при выборе агентства, предпочтение желательно отдавать фирмам, состоящим в  Ассоциации  риэлтoров и работающим по стандартам данного профессионального объединения. Почему так важно состоит ли агентство в данной организации  или нет? И работает ли оно по стандартам Ассоциации?

         Дело в том, что  риэлтерская деятельность не подлежит лицензированию, но агентства – члены Ассоциации риэлторов Санкт–Петербурга и Ленинградской области  проходят процедуру  добровольной сертификации, обязательно страхуют свою деятельность, и действуют в соответствии с утвержденными стандартами. Эти стандарты созданы, для того, чтобы регулировать  отношения между агентствами и их клиентами которые возникают  в процессе купли-продажи недвижимости, и   между риэлторскими  фирмами, с целью четкой организации  при проведении совместных сделок.

       Например, агентство, которое работает по стандартам Ассоциации риэлторов, особое внимание уделяет  профессиональной подготовке агентов, безопасности взаиморасчетов  при проведении сделок. Договоры  агентств соответствуют требованиям действующего законодательства,   в них подробно описаны  права, обязанности и ответственность сторон. Именно по договору агентство несет ответственность за качество, точность и полноту предоставляемых услуг.

         Какова процедура  сделки  купли – продажи квартиры?

        После нахождения подходящего объекта недвижимости или потенциального покупателя, подписывается предварительный договор,  вносится аванс и собираются все необходимые документы. Затем  производится закладка денег через банковскую ячейку, подписывается Договор купли-продажи. После этого подготовленные документы  вместе с договором купли – продажи и копиями паспортов участников сделки сдаются  на государственную регистрацию.  Когда получено Свидетельство о государственной регистрации права  собственности на имя покупателя, квартира  освобождена от вещей и регистрации по месту  жительства предыдущих собственников, происходит окончательный расчет между покупателем  и продавцом, и подписывается акт приема – передачи недвижимости.

       Это – общая схема, поскольку абсолютно одинаковых сделок не бывает, в каждой есть свои нюансы. Поэтому необходимо участие в сделке профессионального риэлтора и юриста. Именно они и должны  разработать безопасную и юридически верную процедуру операции  купли – продажи конкретной квартиры.

       Как происходит оформление расписки о получении денег за продажу квартиры? И может ли в ней быть указана сумма большая, чем в договоре? 

       Расписка оформляется продавцом в простой письменной форме путем составления одного документа, который передается покупателю. Если сумма в расписке совпадает с той, которая указана в договоре, и соответствует реальным условиям сделки, то такая расписка имеет полную юридическую силу независимо от формы договора (нотариальной или простой письменной). Если же нет, то одной расписки недостаточно, так как возникает противоречие между условиями договора и расписки. А это  уже риск. Минимизация этого риска достигается различными способами, самый подходящий из которых должен выбрать юрист, представляющий Ваши интересы в сделке. Не надо обходить  закон, но если  другого выхода нет – то уж сделать это надо  юридически грамотно.

       Мы оформляем покупку жилья через фирму недвижимости. Какие документы я должна получить от фирмы, чтобы быть уверенной, что квартира стала нашей? Как проверить, что все бывшие жильцы «выписаны» и квартира нигде не была заложена?

       После государственной регистрации договора купли – продажи  Вы должны получить  следующие документы: договор купли-продажи, Свидетельство о государственной регистрации права, Передаточный акт, расписку продавцов при наличных расчетах или платежные банковские документы – при безналичной форме. В Свидетельстве о государственной регистрации будут указаны уже данные покупателя.

      Снятие с регистрационного учета бывших жильцов подтверждают соответствующие штампы в их паспортах и выписка из домовой книги (справка по форме 9), полученная в жилконторе. 

       Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждает отсутствие обременений (ограничений) права собственности  продавца  и арестов по квартире.  Эту выписку  необходимо  получить перед проведением сделки.

        В какой момент должны передаваться деньги продавцу по расчету за квартиру?

        Все зависит от договоренностей  между покупателем и продавцом. Общепринятый порядок расчетов таков. Вся сумма  денег закладывается  в ячейку  банка в день совершения сделки (до подписания  договора купли – продажи), и передается  продавцу после регистрации права собственности   покупателю  на квартиру,  снятия бывшего владельца квартиры и членов его семьи с регистрационного учета   и после  физического  освобождения продавцом жилплощади.

        Расскажите об особенностях сделки, если за продавца  действуют по доверенности?

         Если вместо собственника, выразившего желание продать вам свою квартиру, в контакт с Вами вступает гражданин, имеющий на руках доверенность, требуйте от этого гражданина, чтобы он обеспечил явку своего доверителя на процедуру получения денег. Если же человек, действующий по доверенности, отказался выполнить это вполне законное требование, ссылаясь на то, что доверитель в настоящее время «находится на Багамских островах, и возвратится не скоро», либо  откажитесь от сделки, либо привлеките юристов для более детального анализа ситуации и разработки наименее рискованной схемы сделки.  

         При заключении до­говора купли – продажи  с лицом, действующим по доверенности, обязательно проверьте саму до­веренность. В данном документе указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет),  указание на право передоверия или без такового. На документе должна быть  собственноручная подпись доверителя, подпись и печать нотариуса. Если фигурантами являются юридические лица – необходима подпись руководителя и печать организации, выдающей доверенность.

        Может ли человек отозвать доверенность, когда  договор  купли–продажи  подписан,   и отправлен  на регистрацию?  

        Отозвать доверенность доверитель может, но поскольку главные действия по сделке  уже совершены, отзыв доверенности не позволит представителю получить документы после регистрации.

        Покупаем квартиру, взяли у продавцов полный пакет документов. Но как проверить,  достоверны ли они?

Для того, чтобы проверить сведения о продавце и квартире, нужно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой документ включает описание объекта недвижимости, зарегистрированные на него права, ограничения прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта. Получите  справку формы 9, где  будут указанны все  зарегистрированные по данному адресу люди. Более тщательную проверку могут произвести юристы, специализирующиеся  в сфере недвижимости. 

       Я, покупаю квартиру, хозяева просят оплатить половину оговоренной стоимости до подачи документов на регистрацию. Практикуются ли такие ситуации и как мне себя обезопасить на случай если сделка не состоится, оформить расписку у нотариуса или достаточно договора с агентством?

     Такой порядок расчетов возможен. При передаче денежных средств от продавца необходимо получить расписку в том, что он получил от вас (ФИО, дата рождения, место регистрации, паспортные данные) денежную сумму в размере …. за отчуждаемую им квартиру, расположенную по адресу:…, по такому-то договору купли-продажи. В расписке указываются место и дата ее совершения. В договоре купли-продажи устанавливается, что 50% от стоимости объекта покупатель оплатил продавцу до подписания договора купли-продажи, а остальные 50% обязуется уплатить в течение такого-то срока с момента наступления такого-то события (как правило, указывается факт государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, ее освобождения и выписка всез прописанных в квартире лиц). В договоре целесообразно указать, что обременение в виде залога квартиры до момента ее полной оплаты в соответствие с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, не возникает. Расписку у нотариуса удостоверять не обязательно. Но подобные расчеты возможны, только в случае, если в договоре купли – продажи указана реальная стоимость  квартиры.

     Можно ли совершить сделку от другого лица, не имея доверенности?

     Возможно, если сделка не требует обязательной нотариальной формы или государственной регистрации. Однако такая сделка будет действительна в случае ее последующего одобрения лицом, в интересах которого совершалась сделка без его доверенности.

    Сделку с недвижимостью, поскольку она требует обязательной регистрации, совершить без нотариальной доверенности нельзя.

     Я слышала, что в агентстве недвижимости  можно заключить  эксклюзивный договор на продажу квартиры. Чем   этот договор отличается от обычного договора с агентством? Какой договор  выгоднее заключить?

      Это действительно так. Эксклюзивный договор обязывает Вас не заключать с другими агентами подобных соглашений, и часто – не предпринимать самостоятельных действий по продаже квартиры. Что позволяет агентству быть уверенным в получении вознаграждения за оказанную услугу. В результате выигрываете и Вы – агентство дает больше рекламы, берет на себя больше обязанностей, и качество услуги при этом, как правило, выше. Заключая такой договор, надо еще более внимательно подходить к выбору агентства, и изучению условий предлагаемого эксклюзивного договора. Лично мое мнение – если Вы хотите получить качественную услугу, выгоднее заключать эксклюзивный договор.

Александр Петренко

заместитель заведующего

АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР»

Версия для печати