Сделки с недвижимостью

Обзор арбитражной практики Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

Обзор арбитражной практики Управления Федеральной регистрационной службы по СПб и ЛО

Специалисты Управления Росрегистрации рассказывают о наиболее интересных арбитражных делах, по которым в первом полугодии 2007-го были вынесены вступившие в законную силу судебные акты.

1. Арбитражный суд СПб и ЛО удовлетворил исковые требования ООО о признании права собственности на объект недвижимости. Истец ссылался на то, что здание было приобретено в собственность на основании договора купли-продажи, однако в связи с ликвидацией продавца зарегистрировать переход права собственности к покупателю не представляется возможным.

ООО обратилось в арбитраж с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленобласти (далее — ФАУФИ), Леноблкомимуществу и КУМИ муниципального образования ЛО — о признании права собственности на здание.

В обоснование заявленных требований ООО указало, что приобрело спорный объект по договору купли-продажи у ОАО, которое стало собственником данного объекта в результате приватизации, однако право собственности продавца зарегистрировано не было, а в настоящее время ОАО ликвидировано, в связи с чем зарегистрировать переход к покупателю права собственности не представляется возможным.

Судом первой инстанции исковые требования были удовлетворены. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. В кассационной жалобе третье лицо просит отменить указанное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное исследование дела.

Законность обжалуемого акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материала дела, ОАО создано в результате приватизации госпредприятия. Согласно утвержденному Леноблкомимуществом перечню спорное здание было включено в состав приватизированного имущества, стоимость которого вошла в уставный капитал ОАО. ОАО (в лице конкурсного управляющего) и ООО (покупатель) подписали договор купли-продажи имущества, в том числе и здания.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи. В счет оплаты по договору продавец получил простой вексель. В связи с завершением конкурсного производства ОАО ликвидировано и снято с налогового учета.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ, ст. 16, 17 18 ФЗ «О государственной регистрации…» переход к покупателю права собственности на проданную по договору недвижимость подлежит государственной регистрации на основании заявлений обеих сторон сделки.

Поскольку юридическое лицо (продавец) было ликвидировано до момента государственной регистрации перехода права собственности по сделке, кассационная инстанция считает, что требование ООО о признании права собственности не противоречит статье 12 ГК РФ, а регистрация в этом случае может быть произведена на основании решения суда.

В процессе рассмотрения дела суд, проверив договор купли-продажи с точки зрения его соответствия законодательству, в том числе наличия у продавца правомочий по отчуждению спорного имущества, пришел к обоснованному выводу, что ОАО стало собственником объекта недвижимости в результате его приватизации и правомерно им распорядилось.

2. Арбитражный суд СПб и ЛО отказал в иске ФГУП к ООО и Управлению Росрегистрации о признании недействительным договора аренды объекта нежилого фонда.

В хозяйственном ведении ФГУП находится сооружение — причал. Между истцом и ООО был заключен договор аренды данного объекта сроком на 10 лет, договор зарегистрирован в установленном порядке.

ФГУП оспаривает договор, поскольку он был подписан неуполномоченным лицом (доверенность представителя была отозвана), а также заключен в нарушение ст.173 ГК РФ (в результате подписания договора ФГУП лишен возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены уставом предприятия).

Истец полагает, что в договоре установлен заниженный размер арендной платы, а также ссылается на нарушение Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 года №685, поскольку при заключении договора не проводился конкурс.

Оценив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим мотивам. Со стороны ФГУП договор подписан представителем по доверенности. Доводы ФГУП не нашли подтверждения в судебном заседании, т.к. подпись указанного лица не оспорена, оснований не доверять представленной в дело доверенности у суда не имеется.

Согласно ст.189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и затем отменившее ее, обязано известить об этом лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.

ООО отрицает факт получения сведений об отзыве доверенности. Суд не принял доводы истца о необходимости проведения конкурса при сдаче имущества в аренду. Согласно п.3 Постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 года №685 (с изменениями от 27 ноября 2000-го) заключение договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Мингосимуществом РФ, за исключением ряда случаев.

Формулировка «как правило» исключает императивность из нормы права и предоставляет возможность усмотрения. Постановлением Правительства РФ от 06.06.2003 №333 установлен порядок согласования сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении имущества, закрепленного за ним в хозяйственное ведение.

При этом согласование сделок аренды осуществляется ФАУФИ. Необходимость конкурсных процедур при согласовании сделок в отношении имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения, в названных нормативных актах отсутствует.

3. Арбитражный суд СПб и ЛО отказал ЗАО в удовлетворении требований к ООО зарегистрировать договор аренды.

ЗАО обратилось с исковыми требованиями зарегистрировать договор аренды нежилого помещения с правом выкупа в Управлении Росрегистрации.

Истец считал, что ООО уклонялось от государственной регистрации договора аренды. Ответчик же считал договор незаключенным в связи с несогласованностью его предмета. Кроме того, истец полагал, что договор аренды совершен с нарушением действующего законодательства, поскольку в настоящий момент ООО не является собственником здания склада.

Судом установлено, что ЗАО обращалось к ООО за представлением необходимых для регистрации документов, однако обращение было оставлено без ответа. Тот факт, что ООО не обращалось за регистрацией договора аренды в регистрационную службу, а также не передавало необходимые документы ЗАО, ответчик не оспаривает.

При таких обстоятельствах суд расценивает указанное бездействие ООО как уклонение от регистрации договора. П.3 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что, если одна из сторон по сделке уклоняется от государственной регистрации, у второй есть право требовать вынесения решения о регистрации.

Суд установил, что в момент рассмотрения спора собственником здания, где находится помещение, является другое юридическое лицо, поэтому к новому собственнику перешли права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды с правом выкупа. При таких обстоятельствах требование ЗАО об обязании ООО зарегистрировать договор аренды нежилого помещения с правом выкупа не подлежит удовлетворению.

ООО заявлены встречные исковые требования к ЗАО о применении последствий недействительности договора аренды нежилого помещения и признании договора недействительным. Данные требования суд также отклонил, поскольку незаключенный договор не может являться недействительным, и нет оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

4. Суд первой инстанции оставил без рассмотрения заявление ООО об установлении юридического факта — прекращения ипотеки.

ООО обратилось с требованием об установлении юридического факта — прекращения ипотеки квартиры с связи с ликвидацией залогодержателя.

Управление Росрегистрации просило оставить заявление без рассмотрения на основании ч. 3 ст. 148 АПК РФ, поскольку заявление по существу представляет собой требование об отсутствии обязательства, обеспечиваемого ипотекой, которое не подлежит рассмотрению в порядке особого производства (п.5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 №76).

При рассмотрении заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение, арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если выяснилось, что возник спор о праве. Между ООО и банком был заключен договор ипотеки объекта в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.

Указанный банк в настоящее время ликвидирован. Однако ипотека не была прекращена в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

Сведений о прекращении обеспеченного залогом обязательства, в связи с чем (в силу ст. 352 п. 1 пп. 1 ГК РФ) залог прекращается, не имеется. Целью установления данного факта является возможность осуществления госрегистрации прекращения ипотеки, в связи с чем возникает вопрос о наличии основания для этого, а также об отсутствии обязательства, возникшего из кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Данные обстоятельства должны быть установлены в рамках разрешения спора о прекращении обязательств.

Заявитель не лишен права обратиться в суд с соответствующим иском.

5. Федеральный арбитражный суд СЗО отменил предыдущие решения и отправил на новое рассмотрение дело по иску ТСЖ с требованием признать недействительной регистрацию права государственной собственности СПб на нежилые помещения, а также об истребовании имущества из незаконного владения ответчика в собственность жильцов, являющихся собственниками общего имущества многоквартирного дома.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что ТСЖ не наделено правом выступать в арбитраже от имени собственников помещений в многоквартирном доме в защиту их нарушенных прав и интересов, у самого ТСЖ отсутствуют материальные права и интересы, подлежащие защите в судебном порядке в арбитражном суде; регистрация права собственности СПб не нарушает прав и законных интересов ТСЖ в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Апелляционный суд оставил решение без изменения.

Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение в связи с нарушением судами обеих инстанций норм материального и процессуального права.

Вывод суда первой инстанции о том, что ТСЖ является ненадлежащим истцом по настоящему спору, не соответствует нормам материального права. В силу ч. 1 ст. 135 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ как некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, вправе представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ как законный представитель собственников жилых и нежилых помещений в доме вправе предъявить требования, рассматриваемые в настоящем деле. Вывод апелляционного суда о недоказанности ТСЖ того обстоятельства, что спорные помещения являются чердачными, необоснован, поскольку суд первой инстанции отклонил ходатайство ТСЖ о назначении соответствующей экспертизы.

№30(464) 06.08.07

«Недвижимость и строительство Петербурга»

www.estate-gazeta.ru

Версия для печати