Сделки с недвижимостью

Тонкости приобретения коммерческой недвижимости.

Тонкости приобретения коммерческой недвижимости. Вопросы - Ответы.

Может ли иностранный гражданин иметь в РФ в собственности нежилые здания и землю?

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ право собственности на недвижимое имущество составляет триада полномочий по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом. Эти полномочия осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Причем, здесь следует особо отметить, что законодатель специально не определил какие-либо ограничения по приобретению иностранным гражданином в собственность нежилых зданий.

Однако, в свою очередь статья 15 Земельного кодекса РФ прямо указывает, на то, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Ограничения также могут касаться земельных участков, отнесенных к землям, ограниченных в обороте и не предоставляющихся в частную собственность.

Расскажите, пожалуйста, смогу ли я приватизировать чердак над своей квартирой?

Разговор на эту тему хочется начать с того, что термин "приватизация", означающий бесплатную передачу государством права собственности гражданину или юридическому лицу, в данном случае неуместен. Дело в том, что чердак, по нормам СНиП (Санитарные нормы и правила), не является помещением - это пространство между несущими конструкциями дома, поэтому право собственности на чердак или мансарду можно приобрести только путём осуществления реконструкции этих пространств, т.е. преобразования их в помещение, на основании инвестиционного договора, заключаемого с государством . Удовольствие это отнюдь не бесплатное.

Итак, что нужно знать, желающему заполучить мансарду.

1. Инвестором может быть любой субъект, в том числе и не имеющий к выбранному дому никакого отношения. Нужно иметь лишь деньги и терпение.
2. Основным нормативным актом, регламентирующим данный вопрос в Санкт-Петербурге, является Распоряжение мэра Санкт-Петербурга №128-р от 10.02.1996г. "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях"

Юридическое лицо имеет право собственности на здание и землю под ним. Нашли покупателя на это имущество. Пока готовили сделку, деревянное здание полностью сгорело. Можем ли мы, пока готовятся документы об уничтожении здания для подачи их в регистрационную палату, продать нашему покупателю хотя бы землю?

Согласно п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. В данном случае здание уничтожено только фактически.

В соответствии с правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 года №129 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимого имущество и сделок с ним" каждый Объект недвижимости на территории РФ внесен в Единый государственный реестр прав (далее по тексту "реестр") и идентифицируется кадастровым или условным номером. С прекращением существования Объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел "реестра" закрывается. В графу "Запись о ликвидации объекта" заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела и проставляется штамп о ликвидации Объекта.

Исходя из постановки вопроса, Акт об уничтожении здания не готов, следовательно, данный Объект не исключен из "реестра".

Вывод: в данной ситуации можно приобрести земельный участок только вместе со сгоревшим зданием, формально существующем по документам, или Покупатель должен подождать, когда данный Объект будет ликвидирован с соответствующей записью в "реестре" и тогда приобрести земельный участок.

В начале 2003 г. я застраховал свой магазин от всех рисков. Через 2 недели после заключения договора страхования я сдал половину магазина в аренду. И вот сейчас, в феврале, на половине, сданной в аренду, произошла протечка. Страховая компания отказывает в выплате. Объясните, почему?

В данном случае отказ страховой компании в выплате страхового возмещения является абсолютно правомерным. Вами, как стороной по договору страхования нарушено условие обязательного уведомления страховщика (страховой компании) об изменении Ваших условий. Сдача застрахованного имущества (магазина) в а ренду - является обстоятельством, увеличивающим риск наступления события, на случай наступления которого, и производится страхование (страховой риск). Вы, как надлежащий страхователь, обязаны были сообщить об этом страховщику (ст.959 ГК РФ), который, в свою очередь, вправе был внести изменения в договор страхования (или требовать уплаты дополнительной страховой премии).

Более того, страховщик может не только отказать в выплате страхового возмещения, но и даже расторжения договора страхования. В дальнейшем, все же лучше уведомлять обо всех обстоятельствах, существенно влияющих (даже если на Ваш взгляд это не кажется важным) на увеличение страхового риска.

Адвокатскоя фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати