Сделки с недвижимостью

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. КАК ЖЕ ЗАРЕГИСТИРОВАТЬ ПРЕДПРИЯТИЕ?…

Вопросы - Ответы

Какие документы необходимо подать в ГБР для регистрации предприятия, которое состоит из земельного участка, производственного и офисного здания?

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы служат обязательным приложением к договору о продаже, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в соответствии с п.15 Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Администрации Санкт-Петербурга №69 от 06.06.2000 года.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Однако до этого момента необходимо за счет продавца оформить передачу предприятия по специальному передаточному акту, с момента подписания которого сторонами на покупателя переходит риск случайной гибели или порчи имущества предприятия (ст. 563 ГК).

Указанные выше документы не требуются, если правоустанавливающим документов являются:

• свидетельство о праве на наследство по закону либо по завещанию, в котором имеются ссылки на вышеуказанные документы;
• акты судебных органов;
• договор купли-продажи государственного предприятия, заключенный в процессе приватизации.

Чем отличается право собственности на здание от права собственности на кондоминиум?

Кондоминиум, согласно статье 1 Федерального закона РФ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 года №72-ФЗ, определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

• одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
• несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним, в соответствии с требованиями статьи 14 вышеназванного Закона, подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Таким образом, из определения кондоминиума следует основное отличие права собственности на здание от прав на кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, который может состоять как из одного здания, так и нескольких зданий.

Можно ли включить арендные платежи за нежилое здание в себестоимость продукции, если здание арендуется у физического лица?

С 01.01.2002 вступила в силу глава 25 Налогового кодекса РФ, которая отменила ранее действующее Постановление Правительства РФ "О составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли " N 552 от 05.08.1992 года.

Cогласно п 1. ст. 252 Налогового кодекса РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Если арендуемое здание имеет офисное назначение и Ваша организация использует его в производственных целях для извлечения дохода, то, представляется возможным отнести на расходы, уменьшающие доходы, арендную плату за офисное помещение согласно п.10 ст.264 Налогового кодекса РФ.

При чем, в соответствии со статьями 226 и 228 Налогового кодекса РФ, подоходный налог с доходов от аренды в размере 13% обязан уплачивать сам Арендодатель. Юридическое лицо в данном случае не является налоговым агентом и освобождено от обязанности исчисления и удержания подоходного налога с доходов физического лица от аренды имущества.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ  -ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати