Разделы:

Сделки с недвижимостью

"…Когда начинается собственность?..."

Вопросы - ответы

Я у юридического лица купил нежилое помещение и в первую же ночь после получения свидетельства о регистрации сделки в нем произошел пожар. Помещение, ключи от него на этот момент еще не были мне переданы. Продавец не хочет восстанавливать помещение, говорит, стал собственником - твои и проблемы. Неужели он прав?

Момент исполнения договора купли-продажи продавцом следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК РФ право собственности у покупателя на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции (ГУЮ ГБР). ГК не ставит исполнение договора продавцом (передачу вещи покупателю) и покупателем (принять вещь) в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.

Гораздо важнее определиться с риском случайной гибели имущества. По общему правилу, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Согласно ст. 459 ГК РФ вышеуказанный риск переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Безусловно, необходимо ознакомиться с текстом Вашего договора купли-продажи, ведь договор может содержать условие о передаче недвижимости и без подписания акта приема-передачи, в момент фактического поступления во владение покупателя. Следовательно, продавец считается исполнившим обязательство по передаче вещи и, следовательно, риск случайной гибели имущества перешел к Вам с момента государственной регистрации права собственности. Либо, если договор предусматривает передачу вещи по акту приема-передачи - то в данном случае считается, что продавец не передал Вам имущество, тем самым не исполнил свою обязанность по передаче недвижимости. Следовательно, риск случайной гибели приобретенной недвижимости к Вам как к собственнику на момент пожара не перешел. Восстанавливать помещение придется бывшему собственнику. Однако, данный спор будет, скорее всего, решаться в суде.

Как может юридическое лицо распорядиться принадлежащим ему правом аренды?

П.2 ст.615 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя. В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу третьего лица. Наряду с этим комментируемая норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы также только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом, ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности по договору переходят к новому арендатору.

Я, как фермер, имею в собственности сельхозугодья в Ленинградской области. Хочу продать землю, но покупатель требует, чтобы я изменил целевое назначение земли. Каким образом это можно сделать?

Перевод земель из одной категории в другую (изменение целевого назначения) по своей сути является административной процедурой, осуществляемой в установленном законом порядке. Изменение целевого назначения земельных участков производится в соответствии с п.1 ст.8 ЗК РФ соответствующими органами власти, в зависимости от принадлежности земель (например, земель, находящихся в частной собственности, земель с/хоз. назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ и пр.). Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в т.ч. проведения государственной экологической экспертизы. Важнейшим последствием такого изменения является необходимость приведения использования земельного участка в соответствии с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий Земельный кодекс РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одних категорий в другие. Однако, при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.

Наталья Савенко

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати