Сделки с недвижимостью

"Ах эти лица, дочки, сделки…"

Вопросы - Ответы

При продаже предпринимателем без образования юридического лица нежилого помещения физическому лицу имеет ли предприниматель право на получение налогового вычета в соответствии со ст.220 НК РФ?

С точки зрения налогового законодательства, для физических лиц, участвующих в сделках купли-продажи, не требуется получения статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов, налогообложение которых производится по ставке 13 процентов (ст.224 Налогового кодекса РФ). Однако, в случае, когда налогоплательщик осуществляет продажу нежилого помещения, принадлежащего ему на праве частной собственности, как предприниматель без образования юридического лица, а не просто собственник этого помещения, то и продажа этого помещения рассматривается в данном случае как продажа в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Доход, получаемый индивидуальным предпринимателем от продажи нежилого помещения в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, является, в соответствии со ст.ст.208 и 209 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц, а также, в соответствии со ст.146 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость. При этом абзацем 6 пп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ установлено, что при определении налоговой базы по доходам, получаемым индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные данным подпунктом, им не предоставляются.

Два юридических лица заключили договор аренды, срок действия которого уже истек. Арендатор имеет задолженность по арендной плате и уклоняется от ее уплаты. В арендуемых помещениях осталось оборудование, которое Арендатор еще не вывез. От Арендатора поступило предложение погасить задолженность в счет оставшегося оборудования. Каким образом это можно сделать?

В связи с тем, что срок договора аренды уже истек, а Арендатор сам изъявил желание погасить задолженность по оплате аренды помещения оборудованием, то мы порекомендуем сторонам заключить договор купли-продажи данного оборудования. Стоимость оборудования, указанного в договоре, и будет являться оплатой задолженности за аренду помещения. А для этого останется только заключить Соглашение о взаимозачете взаимных требований.

Наша фирма имеет дочернюю организацию (100 % уставного капитала внесла наша фирма). Дочерняя организация приобретает в собственность объект недвижимости, а наша фирма выплачивает стоимость объекта продавцу без заключения какого-либо договора. Мы хотим перевести данный объект на материнскую фирму и ликвидировать дочернюю организацию. Каким образом необходимо оформлять подобную передачу?

Из Вашего вопроса не ясно, для чего приобретать объект недвижимости на дочернюю организацию, если в дальнейшем предполагается ее ликвидация, а недвижимость, в конечном итоге, останется у "материнской фирмы. Не проще ли сразу "материнской фирме приобрести этот объект?

Но если Вы, совершая такую сделку, преследуете какие-то определенные цели, то рекомендуем Вам использовать следующую схему.

Начнем с того, что выплатить стоимость объекта недвижимости Продавцу без заключения какого-либо договора "материнская" фирма не вправе - для осуществления любого платежа требуется документальное подтверждение. Если такого подтверждения не будет, то любая налоговая проверка сразу же выявит факт финансового нарушения. Поэтому наиболее приемлемым будет заключить между "материнской" фирмой и Продавцом объекта недвижимости договор купли-продажи в пользу третьего лица, где третьим лицом будет являться дочерняя фирма, в собственность которой недвижимость и перейдет. Одновременно, между дочерней фирмой и фирмой "материнской" следует заключить договор займа на ту денежную сумму, которая будет уплачена "материнской" фирмой Продавцу объекта недвижимости по договору купли-продажи в пользу третьего лица. При этом бухгалтером дочерней фирмы составляется письмо в адрес "материнской" фирмы, которое должно содержать в себе просьбу о перечислении денег Продавцу за приобретаемый объект недвижимости по договору в пользу третьего лица. Договор займа является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров, при заключении которого ЗАЙМОДАВЕЦ передает в собственность ЗАЕМЩИКУ денежную сумму (или другие вещи, определенные родовыми признаками), а ЗАЕМЩИК данную денежную сумму (равное количество других полученных им вещей того же рода и качества) обязуется ЗАЙМОДАВЦУ возвратить. В соответствии с пп.1.5 п.3 ст.149 Налогового кодекса РФ оказание финансовых услуг по предоставлению займа в денежной форме не подлежит налогообложению НДС, так как данная операция не связана с реализацией товаров (работ, услуг). На практике чаще всего полученный по такой схеме заем юридическими лицами не возвращается, а погашается встречной поставкой, т.е. полученный ранее заем засчитывается в реализацию, в Вашем случае он зачтется тем объектом недвижимости, который был приобретен для дочерней фирмы. Такой зачет необходимо оформить договором купли-продажи указанного объекта недвижимости между дочерней фирмой и "материнской", в результате которого собственником объекта недвижимости станет "материнская" фирма. После заключения данного договора сторонам останется только подписать Соглашение о взаимозачете взаимных требований. Таким образом, к моменту ликвидации объекта недвижимости на балансе дочерней фирмы не будет.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати