Сделки с недвижимостью

Главное - определиться с понятием

Вопросы - ответы.

Есть нижний склад для отгрузки древесины железнодорожными вагонами, состоящий из земельного участка с двумя кранами и подкрановыми путями, которые принадлежали одной организации ранее. Позже эта организация продала кран нашему юридическому лицу. В настоящий момент на земельном участке появилась организация, которая взяла в аренду землю, на которой располагается наш кран, ни каких согласований с нашей фирмой по этому поводу не было. Как нам поступить дальше и как строить свои отношения?

Для ответа на поставленный вопрос, необходимо определиться понятием "кран и подкрановые пути" и какие у Вас были отношения с предыдущем собственником земельного участка.

В одном из случаев кран и подкрановые пути могут считаться капитальным строением или его частью, т.е. причисляться к недвижимым вещам. В соответствии Гражданским законодательством Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и.т.д., т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе здания, сооружения.

В п.3 ст.552 ГК РФ и 35 ст. Земельного Кодекса РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом собственник земельного участка не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости. В соответствии с п.1 ст.652 ГК РФ ст. 22 Земельного Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В данном случае мы имеете перед этой организацией преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка.

В свою очередь кран и подкрановые пути могут быть движимым имуществом - сборная конструкция и т.д. - здесь под "краном и крановыми путями" подразумевается некапитальное строение, и, соответственно, не несет признаков недвижимости, соответственно, в данном случае в силу земельные правоотношения. Новый арендатор земли, в любом случае в праве требовать, что бы владелец строения после прекращения права пользования земельным участком, освободил его от постройки и привел участок в первоначальное состояние.

Общество с ограниченной ответственностью продает собственное нежилое помещения, находящееся на балансе этой фирмы, физическому лицу, а после заключения договора не уплачивает налоги государству. Может ли в этом случае сделка быть признана незаконной, а новый владелец недвижимого имущества - законным приобретателем этого имущества. Не возникнет ли у налоговых органов вопросов к новому владельцу?

Согласно ст. 19 Налогового кодекса Российской Федерации ст. 321 Федерального закона от 5.08.2000 г. N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" до признания утратившим силу Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Кодексом, Законом Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" и действующими федеральными законами, регулирующими порядок взимания конкретных налогов, возложена обязанность уплачивать налоги.

В ст. 44 НК РФ указано, что обязанность по уплате налога возникает при наличии оснований, установленных Кодексом или иным актом законодательства о налогах и сборах, и возлагается на налогоплательщика с момента возникновения обстоятельств, предусматривающих уплату конкретного налога. При этом в силу ст. 17 НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, а именно объект налогообложения, налоговая база, налоговый период, налоговая ставка, порядок исчисления налога, порядок и сроки его уплаты.

Согласно ст. 1 и 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено Кодексом и принятыми в соответствии с ним федеральными законами о налогах и сборах. Обязанность по уплате налога считается исполненной налогоплательщиком с момента предъявления в банк поручения на уплату соответствующего налога при наличии достаточного денежного остатка на счете налогоплательщика.

У соответствующих органов к новому владельцу вопросов не возникнет, т.к. обязанность по уплате налогов возлагается на самого налогоплательщика и по этим основаниям сделка купли-продажи судом не может признана не законной.

Являются ли взаимосвязанными сделками сделки продажи имущества при следующих условиях: предприятие одновременно продает два объекта недвижимости двум различным юридическим лицам. Каждая сделка отдельно не является крупной сделкой (менее 25 % стоимости активов ОАО). Однако, сложенные вместе эти сделки составляют более 25 % стоимости активов.

В затронутой проблеме немало частных случаев, которые представляют практический интерес. Одним из них является Ваш случай взаимосвязанных сделок - несколько сделок, каждая из которых является заведомо некрупной, в совокупности могут быть признанны законом как "образующие крупную сделку". (Федерального закона от 26.12.95 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - "Закон об АО")

Термин "взаимосвязанные сделки" используется в легальном определении крупной сделки в ст.78 Закона об АО, где говорится о сделке или несколько взаимосвязанных сделках, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества. Согласно ст.78 Закона об АО к крупным относятся сделка или несколько взаимосвязанных сделок, направленных на приобретение или отчуждение, либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% балансовой стоимости активов АО на дату принятия решения о заключении таких сделок,. Исключение могут составлять сделки, совершаемые в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. В Вашем конкретном случае каждая из совершенных сделок не превышает установленного законом предела, который позволил бы отнести совершенную сделку к крупным.

Однако ни Закон об АО, не содержат определения понятия "взаимосвязанные сделки", связанные с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества. Поэтому в правоприменительной практике вопрос квалификации нескольких сделок как взаимосвязанных решается исходя из конкретных обстоятельств их совершения.

Для ориентации в этом вопросе необходимо указать, что последовательность однотипных сделок, совершенных хозяйственным обществом с одним и тем же лицом, сама по себе еще не означает, что эти сделки являются взаимосвязанными. При рассмотрении дела в суде сторона, заинтересованная в признании нескольких сделок взаимосвязанными, должна представить доказательства, бесспорно свидетельствующие о том, что сделки связаны между собой. Если же каждая совершенная сделка порождает совершенно самостоятельные права и обязанности, участвующих в ней сторон, то взаимосвязанными такие сделки не являются.

Но для того чтоб избежать неприятностей, лучше иметь протокол собрания совета директоров.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати