Сделки с недвижимостью

Страховой ликбез

Большинство граждан, вложив деньги в строительство дома и застраховав свои финансовые риски, уверены, что уж теперь-то их деньги надежно защищены от неприятных неожиданностей. Однако при наступлении страхового случая может оказаться, что получить страховку невозможно.

Два в одном

Удивительное дело: зная, как рискованно покупать квартиру в строящемся доме, большинство дольщиков даже не думают о том, чтобы застраховать эти риски. Обычно, заключая дог овор финансирования строительства квартиры в еще не построенном доме, покупатель придирчиво его изучает, некоторые предварительно консультируются со знакомыми и даже с юристами. И, внеся в договор две-три поправки, дольщик проникается уверенностью, что разгадал все ловушки, которые расставил ему коварный застройщик. Лишь спустя некоторое время потенциальный новосел, напуганный рассказами друзей и газетными публикациями, решает застраховать вложенные в строительство деньги. Это первая и самая распространенная ошибка. То есть не то, что дольщик надумал застраховаться, а что вспомнил об этом уже после заключения договора долевого участия. Как утверждают юристы из адвокатского бюро "ЮНИКС", в этом случае практически невозможно составить правильный договор страхования. Типовой же документ, который обычно предлагают клиенту, подходит не для каждого случая. Например, застройщик обязуется построить дом, но не гарантирует регистрацию права собственности на квартиру. А это основной риск, от которого должна предохранять страховка. Отсутствие в обозначенном дог оворе этого пункта делает невозможным включение этого риска в страховой договор. В идеале покупка квартиры в строящемся доме должна выглядеть так. Гражданин выбирает приглянувшуюся ему квартиру, берет у продавца и страховщика образцы договоров и передает их юристу. Тот вносит в них необходимые изменения, приводит в соответствие друг другу. И лишь после тщательного изучения этих документов дольщик подписывает оба документа одновременно в присутствии агента страховой компании, представителя застройщика и юриста.

Кот в мешке

Однако далеко не каждый дольщик готов "оторвать от сердца" $100-500 на услуги юристов (цены колеблются в зависимости от набора услуг: от юридической экспертизы договора страхования до полного сопровождения сделки). Парадокс: в большинстве случаев к помощи юристов (да и страховщиков) прибегают те, для кого потеря нескольких десятков тысяч долларов несущественна. А вот граждане, вложившие в строительство накопленные годами (и часто последние) деньги, обычно рассчитывают на авось или самонадеянно полагают, что неплохо разбираются в тонкостях страхования. Между тем, увидеть все подводные камни страхового договора под силу лишь опытному юристу. "Составить универсальную памятку для дольщиков, желающих застраховать свои финансовые риски, невозможно, да и нецелесообразно. Во-первых, это был бы слишком длинный перечень. Во-вторых, все эти нюансы так глубоко запрятаны в договоре, что разглядеть их невооруженным взглядом дольщику не под силу. И, наконец, каждая страховая фирма играет по своим правилам, так что никакой универсальности просто не может быть", - считает Наталья Савенко, адвокат Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР" . Мы приведем лишь несколько основных ловушек, на которые нужно обращать внимание дольщику, прежде чем подписывать договор страхования. Во-первых, не помешает навести справки о страховщике. Если он только что появился на рынке и не может похвастаться серьезными успехами в своей деятельности (например, у него не было ни одного случая страховых выплат), лучше воздержаться от заключения сделки. То же самое можно сказать и о фирмах, работающих по доверенности других организаций. Скажем, компания "Икс" не имеет лицензии на предоставление услуги по страхованию финансовых рисков дольщиков. Но компания "Игрек", которая такую лицензию имеет, доверяет "Икс" страховать клиентов от своего имени. Вступать в отношения с таким союзом крайне рискованно, ведь доверенность могут в любой момент отозвать, и страховку дольщик не получит. "Ненадежными могут оказаться и филиалы иногородних компаний. Если возникнут спорные моменты между дольщиком и компанией, разбираться, скорее всего, придется с представителями головных офисов, которые находятся в других городах, а это долго и дорого - одни транспортные расходы чего стоят", - говорит адвокат фирмы "ЮНИКС" Владимир Малашин. Не стесняйтесь спрашивать у фирмы, каков ее уставный капитал и требовать данных о том, какими активами она располагает. Солидная фирма никогда не откажет в предоставлении такой информации. Запросите независимых экспертов, каков рейтинг выбранной вами организации (в Петербурге такими данными располагает, например, Северо-Западный союз страховщиков). Во-вторых, нужно учесть, что каждая уважающая себя страховая контора перед заключением договора тщательно проверяет состояние дел компании-застройщика, выясняя степень ее надежности. На это требуется не меньше двух недель. Так что если вам при первой же встрече предлагают подписать договор, это может означать, что фирма, собрав страховые премии с доверчивых клиентов, вскоре исчезнет. Вместе с деньгами. Впрочем, возможно, вы не первый дольщик, страхующий риски в данном доме, и страхователь уже провел экспертизу по объекту. В таком случае вам следует лично ознакомиться с ее заключением. Кстати, нелишним будет поинтересоваться, сколько ваших будущих соседей по дому приобрели полисы у этой страховой фирмы. Чтобы избежать собственных рисков, большинство компаний страхуют лишь несколько квартир в одном доме. Ведь если клиентами одной и той же фирмы станут хотя бы половина дольщиков дома, то при наступлении страхового случая фирма может разориться, выплачивая всем страховки. Правда, некоторые организации считают, что это надуманная проблема. "Перспектива крупных выплат пугает в основном маленькие фирмы, с небольшим уставным капиталом. У серьезных компаний достаточно средств, чтобы покрыть все расходы по выплатам. К тому же большинство фирм, в том числе и наша, перестрахует свои риски в нескольких российских и иностранных финансовых институтах, поэтому могут страховать хоть все объекты одной и той же компании", - утверждает заместитель генерального директора ЗАО "Промышленно-страховая компания" (ПСК) Надежда Тибилова.

Читайте между строк

Сколько граждан ежегодно теряет вложенные в строительство деньги, никто не считал. По отдельным проектам число обманутых исчисляется десятками тысяч. При этом в Петербурге пока не известно ни одного случая получения дольщиком страховки. Лишь у ЗАО "Первая титульная страховая компания" (ПТСК) есть один клиент, купивший квартиру в доме печально известного "УНР-86". Сейчас по фактам многочисленных нарушений со стороны участников строительства этого объекта (двойные продажи, срыв сроков сдачи дома и др.) идут судебные разбирательства. Если суд признает "УНР-86" банкротом, ПТСК придется выплатить клиенту $9 тысяч. Причина отсутствия выплат по страхованию долевых рисков не только в том, что этот вид страхования у нас пока слабо развит (на полтора десятка тысяч долевых договоров, заключаемых ежегодно, приходится всего около 300 страховых полисов - за четыре года существования услуги). Главный виновник отсутствия выплат - сам дольщик, который в большинстве случаев подписывает страховой договор, так сказать, "закрыв глаза". "Задача страховщиков - приложить все усилия, чтобы не выплачивать компенсацию пострадавшим. И они с ней успешно справляются, иначе бы все страховые компании просто разорились", - считает Владимир Малашин. По его мнению, между рекламными обещаниями фирмы и реальными условиями, под которыми подписывается дольщик, - огромная разница. Существует два способа оформления страховки. Клиенту могут предложить приобрести полис - своеобразное свидетельство, что он согласен с правилами страхования (они прилагаются к полису). В полис можно внести некоторые добавления, но серьезно изменить его нельзя. Второй вариант - оформление страхового договора, который основывается на тех же правилах страхования, но более индивидуален, чем типовой полис. И хотя оба способа основываются на правилах страхования (утвержденных, кстати, Росстрахнадзором) и на них ссылаются, главное для дольщика - все же текст договора. Чтобы действительно надежно застраховать свои риски в "долевке", нужно требовать включения в договор нескольких обязательных пунктов. В документе должны быть четко сформулированы все основные понятия: кто такой страхователь (то бишь дольщик), страховщик (страховая фирма), что является объектом страхования и т.д. Нужно, чтобы были обозначены адрес строящегося дома и местоположение приобретенной квартиры с указанием ее площади и этажа. Иначе доказывать свое право на получение страховки вам придется через суд. Документ должен содержать определение страхового случая и подробное описание рисков. Их перечень нужно сверить с правилами страхования. Может оказаться, что правила пообещают вам защиту от всех возможных бед, а подписанный вами договор - лишь от пары-тройки рисков. Кроме того, необходимо оговорить страховую сумму (она, как правило, равна стоимости квартиры), размеры страховой премии (взнос дольщика в счет оплаты услуг страховой фирмы), а также форму и графика оплаты взноса (через банк или в кассу фирмы, единовременно или в рассрочку и т.д.). Особое внимание нужно обратить на случаи изменения размера премии. Страховщик может требовать увеличения взноса, если его собственные риски в ходе строительства дома возрастают. Поводом для повышения ставок может стать переуступка застройщиком прав на объект другой фирме, приостановка строительства более чем на полгода, серьезное нарушение сроков сдачи дома или передачи квартиры дольщику. В договоре также обязательно должно быть указано, когда истекает срок действия этого документа и в какие сроки страховщик обещает выплатить клиенту деньги, иначе ждать этого счастливого момента придется бесконечно. "От внимания дольщика обычно ускользает такой пункт, как "Права и обязанности сторон". Между тем, это чрезвычайно важный момент. Ведь если клиент проигнорирует свои обязанности - скажем, по поводу оповещения страховщика в определенный строк о наступлении страхового случая по поводу увеличения страхового риска - фирма просто откажет в выплате страхового возмещения и гражданин денег не получит.", - предупреждает Наталья Савенко. И никаких размытых формулировок, типа: "и иные документы", "и другие обстоятельства", "и прочие причины". Все документы, обстоятельства и причины должны быть четко сформулированы и описаны, иначе позже за непредоставление этих необозначенных данных страховщик откажется выплачивать компенсацию. Разум еется, чем больше в договор включается гарантий получения дольщиком компенсации при наступлении страхового случая, тем менее приветливыми становятся лица страховщиков. "Некоторые категорически отказываются менять содержание договора или включают в него условия, заведомо невыгодные для клиента. Например, пункт о том, что все споры между страховой фирмой и гражданином по поводу страховых выплат должны рассматриваться только Третейским судом. Если вы не согласны с такими условиями, говорят страховщики, ищите другую фирму", - рассказал Владимир Малашин. В этом случае действительно лучше отказаться от услуг компании. Ведь страховщик, действительно заинтересованный в том, чтобы удержать клиента, согласится с разумными требованиями. Если же ему нужен только ваш страховой взнос, и дальнейшие финансовые отношения с вами в его планы не входят, изменение договора в вашу пользу ему ни к чему.

Слабый повод для оптимизма

"В последнее время число обращений за консультацией по поводу заключения договоров страхования несколько выросло. Но все равно таких клиентов у нас единицы. А вот людей, которые просят помочь заставить недобросовестных страховщиков выплатить компенсацию - сотни. Многим мы не можем помочь, так как страховой договор был составлен некорректно", - сетует Наталья Савенко . И все же юридическое сопровождение сделок с недвижимостью медленно, но верно переходит из разряда услуги для богатых в обязательный перечень расходов дольщиков среднего класса. Если еще пару лет назад доля сделок, заключенных в присутствии юриста, составляла не более 1% от общего объема, то теперь этот показатель вырос до 5-7%. А это значит, что обманутых дольщиков-страхователей станет меньше.

Ольга Мягченко

Версия для печати