Сделки с недвижимостью

ЮРИСТОМ МОЖЕШЬ ТЫ НЕ БЫТЬ, НО ДОГОВОР ИМЕТЬ ОБЯЗАН…

Вопросы - ответы.

Имеет ли право ОАО продать недвижимость, собственником которой оно является, по цене ниже балансовой стоимости или ниже цены, указанной в техническом паспорте? Установлен ли какой-нибудь минимальный размер цены продаваемого объекта недвижимости?

В соответствии с действующим законодательством стороны имеют право самостоятельно определять цену продаваемого имущества. Минимального размера цены продаваемого объекта не установлено. В случае если имущество будет продано ниже балансовой стоимости, то, в соответствии с налоговым законодательством разница между балансовой стоимостью и стоимостью за которую имущество будет отчуждено, должна увеличить налогооблагаемую базу. Кроме того, совершения подобного рода сделок должно соответствовать Закону об Акционерных обществах. Необходимо знать, является ли сделка для данного ОАО крупной либо нет. Но в любом случае, надо помнить, что для принятия решения о продажи ОАО имущества требуется согласие общего собрания или Совета директоров (в зависимости от стоимости имущества).

У физического лица есть желание купить у юридического лица нежилое помещение. Что случиться если юридическое лицо перестанет существовать? Сможет ли кто-нибудь оспорить сделку, если у юридического лица останутся долги?

Статья 166 Гражданского кодекса РФ дает нормативное определение оспоримых сделок и устанавливает основные правила предъявления исков о признании оспоримой сделки недействительной.

Для того чтобы сделка купли-продажи не была признана недействительной, при совершении сделки необходимо соблюсти установленный законом порядок для отчуждения имущества юридического лица. Помимо этого, необходимо, чтобы сделка соответствовала ст. 18 закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности".

Если, сделка будет противоречить вышеуказанным нормам права, то она может быть оспорена. Следовательно, если вы приобрели имущество в соответствии с законом, зарегистрировали свое право собственности надлежащим образом (ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года), оснований для оспаривания сделки, в случае ликвидации юридического лица, не имеется. Также, наличие каких-либо долгов Продавца не может быть основанием для оспаривания сделки.

Один из моих родителей хочет сдать мне нежилое помещение для открытия офиса. Надо ли мне оформлять договор аренды между родственниками? Надо ли мне брать родственника к себе на работу?

Данные отношения обязательно надо оформить в виде договора аренды нежилого помещения, так как индивидуальный частный предприниматель или юридическое лицо могут использовать нежилое помещение, принадлежащее другому лицу, только на основании договора. Кроме того, заключение договора позволит избежать в дальнейшем споров между вашими родственниками о том, что и как должно происходить при пользовании данным помещением. Заключение договора позволит создать те правила, которыми вы и ваши родственники будут пользоваться при возникновении каких-либо споров. Арендатору же это позволит включить расходы по аренде в себестоимость продукции. В подобной ситуации лучше заключить договор аренды на срок менее одного года и предусмотреть возможность продления (пролонгации) данного договора при истечении этого срока. Это позволит вам избежать обязательной государственной регистрации договора аренды и лишних расходов связанных с этим.

Если юридическое лицо только создается, Вам можно рассмотреть возможность внесения Вашим родственником в уставный капитал юридического лица права аренды этого помещения. Однако данный вариант существенно усложнит процесс расторжения подобных правоотношений.

Брать или не брать на работу родственника это дело руководителя юридического лица, и не связано с заключением договора аренды.

Юридическое лицо купило нежилое здание. Позднее узнали, что прокуратура предъявила иск к первоначальному собственнику здания о признании недействительным договора купли-продажи в процессе приватизации. Мы купили здание у пятого или шестого его владельца. Если иск прокуратуры будет удовлетворен, могут ли у нас изъять это здание, ведь и все последующие сделки могут быть признаны недействительными?

Если суд признает, что приватизация здания незаконна, то данное решение не влечет изъятие у Вас имущество. Согласно п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязан возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В Вашем случае, Вы не являетесь стороной по сделке, а являетесь добросовестным приобретателем.

Согласно п.1 ст. 302 ГК РФ собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. При этом бремя доказывания подобных обстоятельств лежит на законном собственнике, предъявляющего требование. Однако, и Вам, как добросовестному приобретателю необходимо будет доказать, что Вы таковым являетесь. Другими словами, необходимо представить доказательства того, что Вы не знали и не могли знать, что имущество приобретается у лица, которое не имело права его отчуждать.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»

+7(812)718-6918 

Версия для печати