Сделки с недвижимостью

Хочешь продать - спроси у жены… И другие нюансы распоряжения коммерческой недвижимостью

Мне принадлежит нежилое помещение. Недавно я узнал, что если я захочу его продать, то мне понадобится согласие супруги. Так ли это? И нужно ли будет согласие бывшей супруги, если мы разведемся?

Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (если брачным договором не установлено иное). Статья 34 Семейного кодекса РФ предусматривает, что все имущество супругов, нажитое во время брака, является их совместной собственностью, в том числе движимые и недвижимые вещи, вне зависимости от того, на имя кого из супругов они были приобретены и независимо от того, кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество принадлежит супругу и в том случае, если в период брака он осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. В то же время, статьей 36 Семейного кодекса РФ установлено, что имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. Поэтому необходимо уточнить основания и время приобретения означенного Вами нежилого помещения.

Если принадлежащее Вам нежилое помещение является Вашей личной собственностью, то супруга не вправе претендовать на него, и, следовательно, ее согласие на отчуждение данного нежилого помещения не потребуется ни в период брака, ни после его расторжения. Если же указанное нежилое помещение является вашей совместной собственностью, то вы не вправе распоряжаться им по своему усмотрению. При осуществлении какой-либо гражданско-правовой сделки в отношении данного имущества Вам, в обязательном порядке, необходимо будет получить на это согласие супруги, даже если Вы будете с ней разведены. Иначе впоследствии, по требованию супруги, сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия ее согласия по распоряжению общим имуществом супругов. Если такая сделка требует нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, то согласие супруги должно быть удостоверено нотариально (статья 35 Семейного кодекса РФ).

Мы бы хотели купить квартиру на первом этаже и использовать, скажем, две комнаты под офис и одну для проживания иногородних сотрудников, т.е. в квартире должны быть кухня, ванная комната, туалет. Должен ли я искать только коммерческую недвижимость, или можно купить нормальную квартиру, и, сделав в ней отдельный вход, использовать под офис?

Если вы приобретете коммерческую недвижимость, то в дальнейшем использовать одно из находящихся в нем помещений под проживание сотрудников Вы не сможете, т.к. само назначение помещения - нежилое - это не предусматривает. Вместе с тем, согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В соответствии с действующим законодательством перевод в нежилой фонд части отдельных жилых помещений не допускается. Поэтому проще всего Вам будет приобрести два отдельных находящихся рядом жилых помещения, одно из которых перевести в нежилой фонд, а другое использовать для проживания иногородних сотрудников, либо приобрести в собственность квартиру такой площади и параметров, которую можно будет переоборудовать под два отдельных жилых помещения. После того, как будет зарегистрировано право собственности на каждое из них, одно можно будет перевести в нежилой фонд и использовать под офис.

Напомним, что переустройство и перепланировка квартир, а также перевод помещений из жилых в нежилые должны производиться с соблюдением действующих строительных норм и правил (СНиП), Ведомственных строительных норм и правил (ВСН), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и с учетом положений действующего законодательства, основными из которых на территории Санкт-Петербурга являются:

• Закон Санкт-Петербурга "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" от 9 апреля 1997 года
• Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга N 421-р от 20 ноября 1996 года "Об утверждении Временного положения о порядке перевода жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилой фонд"
• Распоряжение Мэра-Председателя Правительства Санкт-Петербурга от 22 августа 1994 года N 872-р "О переустройстве и перепланировке квартир (с изменениями, внесенными Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 3 июня 1997 года N 503-р.

Поэтому Вам необходимо будет более подробно ознакомиться со всеми основополагающими нормами и правилами, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ситуацией, когда время и деньги будут затрачены, а требуемый результат не достигнут.

Как можно оформить продажу права аренды другой фирме (аренда КУГИ)?

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем, или уступка требования), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими правовыми актами. Все эти действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы.

Уступка требования, согласно статье 382 ГК РФ, представляет собой замену кредитора в обязательстве в результате совершения первоначальным кредитором соответствующей сделки путем заключения договора между первоначальным и новым кредитором. Сделка (договор) уступки требования носит название цессии, а ее стороны называются цедентом (первоначальный кредитор) и цессионарием (новый кредитор). Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору согласно статье 384 ГК РФ в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Для передачи своего права аренды другой фирме, то для этого надо составить трехстороннее соглашение, в котором необходимо отразить указанные выше положения, а также сделать в нем ссылку на договор, послуживший основанием их возникновения, т.к. именно по нему права и обязанности переходят к новому арендатору.

Сторона, уступившая права по договору аренды другой стороне, обязана передать ей все документы, удостоверяющие право требования (договор аренды, документы, подтверждающие оплату по договору и т.п.).

Что касается передачи права аренды по договорам аренды с КУГИ Санкт-Петербурга, то по сложившейся практике наличие такого права в них не предусмотрено.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»

+7(812)718-6918

Версия для печати