Сделки с недвижимостью

Нежилые помещения...

Нежилые помещения...

Вопросы и ответы.

Как правильно учесть в договоре аренды помещений у физического лица (выделенных из жилого фонда под офис) стоимость строительных работ, проводимых по договоренности в счет оплаты за аренду? Существует ли возможность выделения НДС в счетах за аренду юридическому лицу физическим лицом (владельцем этих помещений)?

В соответствии со ст.260 Налогового кодекса РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Учитывая, что нормы ст.260 Кодекса в целях налогообложения четко ограничивают отнесение к прочим расходам только расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств (если договором аренды возмещение таких расходов арендодателем не предусмотрено), Министерство финансов Российской Федерации разделяет по указанному вопросу позицию Министерства Российской Федерации по налогам и сборам, то есть считает возможным учитывать для целей налогообложения в соответствии с нормами ст.264 Кодекса как прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией, расходы арендатора, связанные с ремонтом основных средств, предоставленных в аренду физическим лицом, которые не относятся к амортизируемым основным средствам, и по условиям договора аренды не возмещаемые арендодателем.

Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Я, как физическое лицо, покупаю нежилое помещение. Продавец требует проводить расчеты посредством векселей. Законно ли это, и какие рекомендации Вы можете мне дать?

В соответствии со ст.143 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) вексель относится к ценным бумагам. Вексель может быть простым и переводным. В соответствии с соглашением сторон заемщиком выдаётся вексель, удостоверяющий ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) фактически обязывающий выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Отношения сторон по векселю регулируются согласно части первой ст.815 ГК РФ Законом "О переводном и простом векселе".

Помимо этого, вексель может быть использован в качестве средства платежа, что следует из анализа нормативных актов: указы Президента Российской Федерации от 19.10.93 N 1662 "Об улучшении расчетов в хозяйстве и повышении ответственности за их своевременное проведение" (в ред. от 15.08.97) и от 23.05.94 N 1005 "О дополнительных мерах по нормализации расчетов и укреплению платежной дисциплины в народном хозяйстве" (в ред. от 21.11.95), постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.94 N 1094 "Об оформлении взаимной задолженности предприятий и организаций векселями единого образца и развитии вексельного обращения" .

Таким образом, вексель имеет тройственную правовую природу, он может быть использован в качестве: средства займа; средства платежа; предмета гражданско-правовой сделки (к примеру, купли-продажи).

Порядок расчетов векселями установлен Федеральным законом от 11.03.97 N 48-ФЗ "О переводном и простом векселе". Статьей 1 данного Закона установлено, что на территории Российской Федерации применяется постановление Центрального Исполнительного Комитета и Совета Народных Комиссаров СССР "О введении в действие Положения о переводном и простом векселе" от 7 августа 1937 года N 104/1341.

В статье 33 главы V "О сроке платежа" данного постановления прописано, что переводной вексель может быть выдан сроком: по предъявлении; во столько-то времени от предъявления; во столько-то времени от составления; на определенный день.

Переводные векселя, содержащие либо иное назначение срока, либо последовательные сроки платежа, недействительны.

Согласно статье 34 переводной вексель сроком по предъявлении оплачивается при его предъявлении. Он должен быть предъявлен к платежу в течение одного года со дня его составления. Векселедатель может сократить этот срок или обусловить срок более продолжительный. Эти сроки могут быть сокращены индоссантами.

Векселедатель может установить, что переводной вексель сроком по предъявлении не может быть предъявлен к платежу ранее определенного срока. В таком случае срок для предъявления течет с этого срока.

Вывод: порядок расчетов посредством векселей установлен действующим законодательством, при совершении такой сделки рекомендуем обратится к юристу.

Каков срок исковой давности по расторжению сделки купли - продажи нежилой недвижимости в связи с неуплатой покупателем?

Необходимо вспомнить нормы ГК РФ и ГПК РСФСР о сроках исковой давности. В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статья 196 ГК РФ устанавливает в данном случае общий срок исковой давности в три года.

Статья 199 ГК РФ регулирует применение исковой давности. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Но истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вывод: Срок исковой давности 3 (три) года исчисляется с момента, когда в соответствии с договором купли-продажи покупатель должен был исполнить свои обязательства по договору перед продавцом.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»

Версия для печати