Сделки с недвижимостью

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Актуальные вопросы

Мы договорились с продавцом коммерческой недвижимости о цене сделки, но когда пришли к нотариусу, продавец заявил, что цена поднимается на размер Налога на добавленную стоимость(НДС) - 20%. Я от покупки отказался. Кто же из нас прав?

Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством обязанность уплаты НДС лежит на продавце. Согласно обычаям делового оборота принятым у нас, в сумму, на которую стороны договорились, уже должен быть заложен НДС. Продавец же не правомерно требовал от Вас повышения покупной цены на размер НДС. Возможно, что в вашей ситуации сторонами просто не был четко оговорен размер оплаты или продавец намеренно пытался поднять цену продаваемого объекта недвижимости на 20%.

Я являюсь арендатором нежилого помещения. Договор аренды заключен на 5 лет, но не зарегистрирован. Собственник известил меня, что помещение продается, и покупатель не возражает против моей аренды. Но это слова, а по закону - может ли выгнать меня из помещения новый собственник?

"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации" п.2. ст.651 Гражданского кодекса РФ. Если ваш договор не считается заключенным, т.е. заключен сроком на пять лет и не зарегистрирован надлежащим образом, новый собственник сможет "выгнать" Вас из помещения. Для того, чтобы этого не произошло Вам необходимо заключить новый договор или зарегистрировать уже заключенный надлежащим образом, до того как сменится собственник помещения. Договориться с будущим собственником помещений о заключении нового договора аренды может оказаться гораздо сложнее, к тому же он может захотеть повысить арендную плату.

Как проверить полномочия представителя ООО - продавца коммерческой недвижимости, если его доверенность не удостоверена нотариально?

Да, действительно в соответствии с п.5 ст.183 Гражданского кодекса "Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации". Дело в том, что лицо, которое имеет право подписывать доверенности от имени организации должно быть прямо указано в уставе этой организации. Обычно таким лицом является Генеральный директор Общества, но необходимо помнить, что в Уставе данное лицо может именоваться по разному - Президент, Председатель и т.д. Уставом может быть предусмотрена достаточно сложная система управления, при которой правом выдачи доверенности могут наделяться и другие лица. Также представитель организации может быть наделен правом выдавать доверенности на основании выданной Генеральным директором доверенности. В подобной ситуации нужно просить показать действующую копию устава, в которой должны быть прописаны полномочия лица подписавшего доверенность или просить предоставить все доверенности на основании которых действует данное лицо. Проверить, же подлинность самого Устава и является ли показанная вам копия Устава окончательной можно обратившись в соответствующий налоговый орган с заявлением и получить сведения из Единого реестра юридических лиц.

Другим решением этой задачи может стать ваше обращение к представителям Общества с просьбой совершать любые действия в отношениях с вами по нотариально оформленным доверенностям.

Генеральный директор фирмы был уволен несколько месяцев назад по решению учредителей ООО. Объявились люди, которые предъявили договор купли-продажи нашего офиса, на котором стоит подпись старого Генерального директора и наша печать. Дата заключения договора - до момента увольнения старого директора. Регистрации нет. Цена помещения в договоре стоит смешная, да и та - в рассрочку на три года. Эти так называемые покупатели требуют от нас документы и доверенность на регистрацию этого договора, грозят судом. Как нам действовать в такой ситуации?

Договор купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации. Выдача доверенности данным лицам позволит надлежащим образом зарегистрировать этот договор. Подобный спор лучше попытаться урегулировать во внесудебном порядке объяснив ситуацию покупателям, возможно вернуть покупателям деньги, если какая-то часть из них была перечислена на ваш счет.

В соответствии со ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" законом установлен размер Крупной сделки - более 25% от стоимости имущества Общества, при этом Вам необходимо посмотреть Устав ООО, так как в нем может быть установлен размер крупной сделки более чем 25 %. Вам следует обратить внимание, что согласно п.2 вышеуказанной статьи стоимость отчуждаемого обществом имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, следовательно, для того чтобы определить правильно ли указана стоимость имущества и требуется ли на совершение сделки согласие общего собрания общества, Вам необходимо запросить бухгалтерский баланс, в котором будут указаны активы общества и балансовой стоимости объекта на день совершения сделки.

И той же статьей 46 установлено, что если стоимость отчуждаемого имущества составляет более 25% от имущества общества на совершение такой сделки требуется согласие общего собрания общества, однако Уставом могут предусматриваться и другие правила и размеры совершения крупных сделок. Если при заключении данного договора бывшим Генеральным директором было нарушено это правило, данная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по Вашему иску.

Адвокатская фирма "ЮРИНФОМР-ЦЕНТР"
+7 (812) 718-6918

Версия для печати