Сделки с недвижимостью

Коммерческая недвижимость. Любая сделка уникальна!

На вопросы читателей отвечают специалисты Адвокатской фирмы "Юринформ-Центр"

Недавно я у юридического лица купил нежилое помещение и в первую же ночь после получения свидетельства о регистрации сделки в нем произошел пожар. Помещение, ключи от него на этот момент еще не были мне переданы. Продавец не хочет восстанавливать помещение, говорит, стал собственником и это уже мои проблемы. Неужели он прав?

Момент исполнения договора купли-продажи продавцом следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК РФ право собственности у покупателя на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в учреждении юстиции (ГУЮ ГБР) . ГК не ставит исполнение договора продавцом (передачу вещи покупателю) и покупателем (принять вещь) в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.

Гораздо важнее определиться с риском случайной гибели имущества. По общему правилу, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Согласно ст. 459 ГК РФ вышеуказанный риск переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Безусловно, необходимо ознакомиться с текстом Вашего договора купли-продажи, ведь договор может содержать условие о передаче недвижимости и без подписания акта приема-передачи, в момент фактического поступления во владение покупателя. Следовательно, продавец считается исполнившим обязательство по передаче вещи и, следовательно, риск случайной гибели имущества перешел к Вам с момента государственной регистрации права собственности. Либо, если договор предусматривает передачу вещи по акту приема-передачи - то в данном случае считается, что продавец не передал Вам имущество, тем самым не исполнил свою обязанность по передаче недвижимости.Следовательно, риск случайной гибели приобретенной недвижимости к Вам как к собственнику на момент пожара не перешел. Восстанавливать помещение придется бывшему собственнику. Однако, данный спор будет, скорее всего, решаться в суде.

Мне по наследству досталось нежилое помещение в Санкт-Петербурге. Могу ли я переделать его в квартиру и как это сделать?

Можете, если существует техническая возможность приведения нежилого помещения в соответствие с действующими нормами и правилами, предусмотренными для жилых домов и жилых помещений. Определяет такую техническую возможность районная межведомственная комиссия (МВК) соответствующего административного района Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге не допускается перевод в жилые следующих нежилых помещений:

• расположенных в пределах санитарно-защитных зон промышленных предприятий, ТЭЦ, железнодорожного транспорта, включая полосу отвода, или граничащих с территориями промышленных предприятий, автопарков, складских зон, свалок и т.д.;
• расположенных в зоне, где шум и вибрация от внешних источников превышают допустимые нормы;
• расположенных над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение, или граничащих с такими помещениями;
• расположенных над встроенными котельными или примыкающих к встроенным или пристроенным котельным;
• расположенных в цокольных этажах;
• расположенных в строениях, имеющих повреждения в результате просадок, неравномерных осадок, если повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований Строительных норм и Правил к жилым строениям.

Порядок перевода нежилых помещений в жилые в Санкт-Петербурге регламентируется "Положением об организации работы Администрации Санкт-Петербурга по переводу нежилых домов и отдельных нежилых помещений в жилые", утвержденным Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 09.01.98 N 9-р.

У нас есть желание купить здание, которое заложено в банке. Но банк не дает своего согласия на сделку. Есть ли какой-нибудь способ совершить сделку или повлиять на их решение?

В соответствии с п.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года 3102-ФЗ, который регулирует взаимоотношения залогодателя и залогодержателя в ст. 37 указано, что без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, если иное не предусмотрено договором.

В данном случае, если по договору залога здания, которое Вы хотите приобрести, не предусмотрено, что отчуждение может не требовать согласия залогодержателя, заключить договор купли-продажи здания не представляется возможным.

Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918

Версия для печати