Сделки с недвижимостью

Как выбрать жилищный кооператив нового поколения?

Жилье и инвестиции – две проблемы, несомненно, находящиеся в первой пятерке важнейших и наиболее острых проблем современной России. Имеется ввиду жилье для широких масс населения и инвестиции, осуществляемые также широкими слоями населения. Огромный инвестиционный потенциал населения страны, не идущий ни в какое сравнение с потенциалом внешних инвестиций, реализуется в первую очередь и эффективнее всего в долгосрочных накоплениях граждан. Наиболее же подходящим предметом для осуществления этих долгосрочных накоплений является самый дорогой в прямом и переносном смысле товар – жилье. В настоящее время в России находит широкое применение адаптированный к реальным экономическим и правовым условиям России вариант системы паевых строительных ссудо-сбережений, который имеет широкое распространение во многих странах мира. Участвуя в этой программе, граждане с относительно невысокими доходами имеют возможность накапливать сумму, необходимую для приобретения жилья сколь угодно долго и в любом посильном для них режиме, с гарантией защиты накапливаемых средств от инфляционных потерь и нецелевого использования. Далее - вселиться в приобретаемую квартиру после накопления лишь некоторой части ее стоимости, получив рассрочку оставшихся платежей на срок, длительность которого напрямую зависит от длительности фазы накопления.

Центральным звеном (имеется ввиду организационно-правовая форма) предлагаемой системы является потребительский кооператив, работающий по принципу кассы взаимопомощи. Организуя фактически ипотечное кредитование (предоставление жилищных ссуд), кооператив при этом не нуждается во внешних кредитных ресурсах и, следовательно, практически не зависит от состояния неустойчивости рыночной экономики.

Так как же правильно выбрать кооператив?

Узнайте количество реально приобретенных кооперативом квартир и темпы их приобретения. Потребительские и ценовые характеристики приобретенной жилплощади – т.н. уровень её ликвидности. А так же, не маловажным фактом является количественная величина новоявленных собственников, другими словами, сколько пайщиков уже получили свои квартиры в собственность (полностью выплатили пай).

Но в первую очереди вам необходимо выяснить схему приобретения жилья кооперативом и передачи его в собственность пайщика. Помните, что организации, которые оформляют приобретенное жилье на самих граждан, не являются ЖСК и работать с ними рискованно. Схема кооператива должна быть экономически обоснованна, успешная работа этой схемы не должна зависеть от количества вступающих пайщиков (иначе – это не кооператив, а «пирамида»). Не стоит соблазняться обещаниями беспроцентной рассрочки на 20-30 лет - такой кооператив не имеет запас экономической прочности.

Выясните, какие именно юридические и риэлтерские компании обслуживают деятельность кооператива, каков их стаж и опят работы, входят ли они в профессиональные объединения, прошли ли они сертификацию на соответствие государственному стандарту в сфере недвижимости.

Внимательно ознакомьтесь с уставом кооператива, убедитесь, что заинтересовавший вас кооператив является некоммерческой организацией, прошедшей в установленном законом порядке государственную регистрацию, состоящей на налоговом учете по месту своего нахождения.

Убедитесь, что в уставе и внутренних нормативных документах ЖК (ЖСК) прямо указано, что кооператив не вправе: ставить своей целью извлечение прибыли и заниматься коммерческой деятельностью, размещать денежные паевые взносы пайщиков где-либо, кроме как в уполномоченном банке, использовать паевые взносы пайщиков на цели, не связанные с приобретением жилья для них; отчуждать, передавать в залог или обременять каким бы то ни было иным способом имущество, приобретенное на паевые взносы пайщиков, до полной выплаты пая за конкретный объект недвижимости и передачи его в собственность пайщику.

В уставе кооператива должны быть закреплены следующие принципы: экономическая сбалансированность кооператива и его экономических программ, обязательность уплаты вступительного, паевых, членских взносов всеми пайщиками – членами кооператива, доступность получения информации о деятельности ЖК для всех пайщиков, процедура возврата пайщику паенакопления в случае его выхода из кооператива.

В договоре об условиях членства (иных договорах) в кооперативе особое внимание обратите на невозможность изменения его условий в одностороннем порядке по инициативе кооператива.

Безусловно, данные рекомендации носят общий характер. Для получения полного представления о документах кооператива, все же следует обратиться к юристу, который детально изучив их, даст вам заключение о потенциальной возможности вступления в выбранный кооператив.

Адвокат Савенко Наталья
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"

Версия для печати