|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Сделки с недвижимостью
8 октября 2003
«НЕЖИЛОЙ ФОНД». Неизвестно еще кому повезло….Даже если никто не вломится к вам в квартиру через окно, жить на первом этаже все-таки некомфортно. Поминутно можно подпрыгивать от громовых раскатов железной двери в подъезде, толпы жильцов будут проходить мимо вашей двери. Решетка на окнах и постоянно закрытые шторы – непременные атрибуты проживания на «почетном» первом этаже. Словом, близость к земле – не самое большое удовольствие для жителей большого города. Однако владельцы квартир на первых этажах, помимо пакета неудобств, обладают еще и определенным коммерческим ресурсом. Именно эти квартиры, – точнее, их владельцы – оказались в уникальном положении: по сути, в первую очередь могут перепрофилировать свои квартиры под коммерческую деятельность. Прежде чем решиться на перевод квартиры в нежилой фонд, стоит разобраться в некоторых нюансах и подводных камнях этого процесса. Ведь собственник квартиры в большинстве случаев даже не представляет не только сколько времени и денег на это потребуется, но и возможно ли это в принципе. Насчет сроков перевода единого мнения нет. Можно только сказать, что полгода должно хватить для выхода соответственного распоряжения Администрации Санкт-Петербурга (что в принципе не является окончанием перевода в нежилой фонд, а завершает первый и основной его этап). Так что, если вы увидели рекламу, что перевод будет сделан для вас за 1 месяц, имейте в виду: это, в лучшем случае, рекламный трюк, в худшем – афера (такие факты уже зафиксированы). Почему так долго? Процедура перевода помещений в нежилой фонд достаточно сложна и многоступенчата. Сначала вам или вашему представителю придется собрать множество документов. Затем – пройти несколько инстанций, некоторые из них не являются постоянно действующими (например, районная МВК собирается не чаще 1-2 раза в месяц). Помимо сроков существуют и другие трудности. Например, желание собственника перевести в нежилой фонд квартиру, распложенную в недавно построенном (реконструированном) доме, может привести к судебному разбирательству. Дело в том, что законодательство Санкт-Петербурга запрещает перевод в нежилой фонд жилых домов, строительство и реконструкция которых завершено не ранее чем за 5 лет до подачи заявления о переводе. Дословно норма пункта а) статьи 4 Закона Санкт-Петербурга «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые» от 28 апреля 1997 года звучит так: «допускается перевод в нежилой фонд жилых домов, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода и в которых отсутствуют жилые помещения, являющиеся предметом действующих договоров найма или социального найма». То есть, указанная норма не устанавливает запрета на перевод отдельных квартир в таких домах. Но Комитет по содержанию жилищного фонда Администрации Санкт-Петербурга дает заключения о невозможности перевода квартир в таких домах в нежилой фонд, основываясь на собственном толковании вышеуказанной нормы закона, и распространяя ее действие и на отдельные квартиры. В этом случае Вам придется обжаловать отказ в суде, что само по себе займет немало времени и средств. Да и результат такого процесса не гарантирован: с одной стороны – закон должен применяться буквально; с другой стороны – рассматриваемая норма закона при ее строгом применении позволяет закон обойти (если одному лицу в таком доме будут принадлежать все квартиры, то он может перевести их по отдельности в нежилой фонд, переведя фактически в нежилой фонд весь дом). Налицо пробел в законодательстве, который пока не восполнен сложившейся судебной практикой. Становится совершенно ясно, что перевод в нежилой фонд есть дело не очень дешевое, очень хлопотное, и во многих случаях - не до конца предсказуемое. А посему настоятельно рекомендуем обращаться в подобных случаях к специалистам, оказывающим услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд. В заключение - о цене вопроса, которая зависит и от самого дома, и от переводимого помещения, и от района города. Она складывается из многих статей расходов: на разработку проекта реконструкции (во многих старых домах оборудование отдельного входа, который не будет портить вид здания, обойдется очень недешево), на согласование проекта с различными комитетами и службами (КГА, СЭС, Гопожнадзор и т.д.), которые могут выдвинуть дополнительные требования (усиление звукоизоляции помещения, устройство дополнительной системы вентиляции и т.п.), строительные расходы на реализацию проекта. Ну и, конечно, из оплаты услуг специалистов, без помощи которых Вы на начальном этапе даже не сможете оценить полную стоимость проекта. А инвестиционный проект, не имеющий оценки – это не проект, а авантюра. Адвокат Оксана Медведева
|
|||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||||||
