Сделки с недвижимостью

Секреты договора долевого участия

Итак, Вы решили приобрести квартиру…

Благодаря средствам массовой информации у нас появилось очень много «надежных» строительных компаний. Так ли это? Однозначно на данный вопрос ответить нельзя. Что же Вам делать?

Прежде всего, необходимо сразу сказать, что не стоит подписывать договор, который Вам показали в красивом офисе пять минут назад. Выбрав себе жилье, рекомендуем Вам узнать о предполагаемом партнере побольше - провести юридическую экспертизу пакета документов, служащих основанием для заключения договора долевого участия. В случае положительного резюме юридической экспертизы - отсутствие рисков, следует перейти к обсуждению самого текста договора.

Скорее всего, представленный Вам текст договора необходимо отредактировать. На какие моменты, прежде всего, стоит обратить внимание? На этот вопрос мы и постараемся ответить в этой статье.

Помимо описания квартиры, которая будет передана «Дольщику», что является не маловажным моментом, договор содержит еще много пунктов регулирующих отношения «Дольщика» и фирмы. Текст договора должен содержать в себе не только все существенные условия, согласно ГК РФ, но и иные, надлежащим образом защищающие права «Дольщика», такие как:

1. Срок окончания строительства объекта;
2. Соглашение сторон договора о том, что цена квадратного метра является фиксированной и изменению не подлежит;
3. Сроки передачи пакета документов для регистрации права собственности Дольщика на построенную квартиру;
4. Сроки передачи квартиры;
5. Штрафные санкции за не выполнение данных условий договора и условия его расторжения.

Теперь все по порядку.

Почему так важно предусмотреть наличие сроков окончания строительства в тексте договора? Надеюсь, понятно всем. Но как это сделать? Часто строительные компании, описывая в договоре срок окончания строительства, используют слово «плановый». Это значит, что срок окончания строительства может изменяться вместе с планами этой компании. Еще чаще в договорах встречаются слова «срок окончания строительства – согласно Распоряжению Администрации», однако возможное внесение изменений в Распоряжение Администрации также способно отодвинуть этот срок. Достаточно сложная процедура выхода Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга делает такую формулировку допустимой.

Договор долевого участия обязательно должен содержать соглашение сторон о том, что цена квадратного метра не подлежит изменению. Дело в том, что недобросовестные фирмы, участники строительства, для привлечения «Дольщиков» понижают стоимость квартиры и через некоторое время после заключения договора извещают его о том, что в связи с удорожанием строительства цена квадратного метра повышается и «Дольщику» необходимо доплатить определенную сумму.

Так же очень важно в договоре предусмотреть сроки, в который компания обязана передать квартиру «Дольщику», и совершить все действия, необходимые и достаточные для регистрации его права собственности на построенную квартиру. Отсутствие этих сроков в договоре может привести к тому, что организация сможет безнаказанно затягивать фактическую передачу «Дольщику» квартиры и собственности на нее. Сложившаяся в Санкт-Петербурге судебная практика показывает, что при наличии подобного пункта в тексте договора «Дольщик» имеет возможность зарегистрировать свое право собственности в судебном порядке, подав иск о признании права собственности, но такое решение может быть принято судом только при наличии Акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта.

В договоре очень важно предусмотреть штрафные санкции, которые бы стимулировали строительную компанию на выполнение вышеперечисленных обязательств. Чтобы Вам не говорили, но ни кому не хочется «дурной» славы. Нарушение пунктов, обязательных (описанных выше и других) для договора долевого участия, должно приводить к обязанности фирмы выплатить определенную сумму, а существенное нарушение условий этих пунктов - к праву «Дольщика» расторгнуть договор.

Чтобы взвесить риски «Дольщика» требуется, кроме, специальных знаний, еще и недюжинный опыт работы и профессиональная интуиция. В сложившейся ситуации, когда Закон «О защите прав дольщиков по договорам долевого участия в строительстве зданий, строений и сооружений» принят только в первом чтении, «Дольщикам» остается только надеяться на добросовестность фирм осуществляющих строительство, и достаточный профессионализм тех, кому Вы доверяете решение своих жилищных проблем.

Адвокат Екатерина Сергеева
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918

Обсудить материал на форуме...

Версия для печати