Сделки с недвижимостью

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. "Можно или нельзя?"

На Ваши вопросы отвечают специалисты Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР"

- Может ли ООО подарить нежилое здание одному из своих учредителей?

По действующему законодательству дарение юридическим лицом физическому лицу не запрещено. Однако, подобное дарение является взаимозависимой сделкой должно осуществляться в соответствии с решением общего собрания Общества и обязательно в письменной форме. Такое решение о совершении сделки принимается большинством голосов общего собрания Общества, причем, лицо, получающее в дар недвижимость, не будет иметь право голоса (п. 3. ст. 45 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Уставом Общества могут быть предусмотрены и иные действия, которые необходимо совершить перед заключением договора дарения. Договор дарения недвижимого имущества обязательно должен пройти государственную регистрацию. Сделка, совершенная с нарушением этих требований может быть признана недействительной в судебном порядке.

- Генеральный директор фирмы был уволен несколько месяцев назад по решению учредителей ООО. Объявились люди, которые предъявили договор купли-продажи нашего офиса, на котором стоит подпись старого Генерального директора и наша печать. Дата заключения договора – до момента увольнения старого директора. Регистрации нет. Цена помещения в договоре стоит смешная, да и та – в рассрочку на три года. Эти так называемые покупатели требуют от нас документы и доверенность на регистрацию этого договора, грозят судом. Как нам действовать в такой ситуации?

Договор купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации. Выдача доверенности данным лицам позволит надлежащим образом зарегистрировать этот договор. Подобный спор лучше попытаться урегулировать во внесудебном порядке, объяснив ситуацию покупателям, предложить вернуть покупателям деньги, если какая-то часть из них была перечислена на ваш счет.

В соответствии со ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" законом установлен размер Крупной сделки – более 25% от стоимости имущества Общества, при этом Вам необходимо посмотреть Устав ООО, так как в нем может быть установлен размер крупной сделки более чем 25 %. Вам следует обратить внимание, что согласно п.2 вышеуказанной статьи, стоимость отчуждаемого имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, следовательно, для того чтобы определить правильно ли указана стоимость имущества и требуется ли на совершение сделки согласие общего собрания общества, Вам необходимо запросить бухгалтерский баланс, в котором будут указаны активы общества и балансовой стоимости объекта на день совершения сделки.

Этой же статьей установлено, что если стоимость отчуждаемого имущества составляет более 25% от имущества общества на совершение такой сделки требуется согласие общего собрания общества, однако Уставом могут предусматриваться и другие правила и размеры совершения крупных сделок. Если при заключении данного договора бывшим Генеральным директором было нарушено это правило, данная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по Вашему иску.

- Общее собрание учредителей приняло решение об изменении наименования ООО (Общества с Ограниченной Ответственностью). Адрес здания, в котором располагалось общество был указан в наименовании фирмы, а здание было решено продать. Через месяц сделка по купли-продажи была завершена, и мы подали документы в налоговую инспекцию об изменении наименования. Однако на нас был наложен штраф. Правомерны ли действия налоговиков?

Действия сотрудников Министерства по налогам и сборам в данном случае правомерны. Общество, согласно ст. 5 Закона РФ № 129 –ФЗ от 08 августа 2001 года "О государственной регистрации юридических лиц", в течение трех дней с момента внесения изменений в учредительные документы обязано сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего нахождения. Другими словами, Вы должны были подать весь необходимый пакет документов для регистрации изменений сразу же после Общего собрания (принятия единоличного Решения) Общества. И только потом заниматься продажей здания.

После совершения сделки по отчуждению объекта (здания), в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, Общество должно уведомить в течении десяти дней налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости (здания), о совершении сделки и снять с учета в налоговом органе юридическое лицо.

В Вашем случае штраф был наложен за непредставление или несвоевременное предоставление сведений о юридическом лице в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Согласно Российскому законодательству такое нарушение влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере пятидесяти минимальных размеров оплаты труда, в соответствии со статьей 14.25 Кодекса РФ "Об административных нарушениях".

- Пожилой человек имеет в собственности нежилое помещение. Хочет отдать его за уход за ним. Слышал про договор ренты. Могу ли я заключить такой договор по нежилому помещению?

Согласно п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса какого-либо разделения недвижимого имущества на коммерческое или жилое не предусмотрено: "По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме". В соответствии ст. 584 Гражданского кодекса РФ "Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации".

Следовательно, вам необходимо, достигнув договоренности с будущим получателем ренты, заключить с ним нотариально удостоверенный договор, надлежащим образом его зарегистрировать и приступать к исполнению своих обязательств. Тогда ни каких споров с другими лицами по поводу заключенного договора ренты возникнуть не должно. Существенной разницы между договором ренты, по которому будет передано жилое или нежилое (коммерческое) недвижимое имущество нет. 

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7(812)718-6918

Версия для печати