Сделки с недвижимостью

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Кадры решают все?

На Ваши вопросы отвечают специалисты Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"

- Когда меня назначили генеральным директором, я узнал, что моим предшественником четыре года назад было продано нежилое помещение фирмы, но никаких денег фирма от покупателя не получила. Покупатель показал мне расписку старого генерального директора о получении денег за продажу этого помещения. Могу ли я вернуть это помещение в собственность фирмы? А если нет, может ли фирма требовать полученные деньги со старого генерального директора?

Подтверждением оплаты покупной цены по договору купли-продажи с юридическими лицами является оприходование денежных средств в кассе юридического лица, что подтверждается приходно-кассовым ордером (при оплате наличными денежными средствами), либо на расчетном счете, что подтверждается наличием выписки с расчетного счета юридического лица и платежного поручения с отметкой банка. Поэтому в Вашем случае наличие расписки не является подтверждением исполнения покупателем обязательства по оплате денежных средств за приобретенное помещение. Более того, неизвестно, была ли выдана данная расписка надлежащим лицом, либо она сфальсифицирована. Т.о., рекомендуем Вам попытаться предпринять следующие действия:

1. Обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, ранее принадлежавшего Вашей фирме, т.к. неуплата денег является существенным нарушением договора ответчиком (п. 2 ст.450 ГК РФ). В связи с этим иск о расторжении договора подлежит удовлетворению. Но следует учесть, что согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Поэтому ответчик может ходатайствовать перед судом о применении срока исковой давности, что может являться основанием для отказа в иске;
2. Если не удастся через суд вернуть помещение в собственность фирмы, то у Вас есть право обратиться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении бывшего генерального директора фирмы по факту мошенничества и в уголовном деле предъявить к нему гражданский иск о взыскании присвоенных денежных средств фирмы.

- Я, как индивидуальный предприниматель, продаю офис иностранной фирме. Могу ли я получить валюту за продажу недвижимости?

В соответствии со статьей 317 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные обязательства должны быть выражены в рублях. Использование иностранной валюты возможно лишь в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом. Законодательство о валютном регулировании, в частности - Закон "О валютном регулировании и валютном контроле", такие случаи предусматривает. Поэтому без соответствующего разрешения на открытие валютного счета получить денежную сумму за продажу офиса в иностранной валюте Вы не вправе.

Учитывая инфляционные процессы, законодатель дает возможность сторонам предусмотреть в денежном обязательстве, а Вашем случае – в договоре купли-продажи нежилого помещения, оплату в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу валюты или условных денежных единиц на день платежа. Однако закон предусматривает и иной курс или иную дата его определения, о чем надо обязательно указать в договоре.

- Генеральный директор фирмы был уволен несколько месяцев назад по решению учредителей ООО. Объявились люди, которые предъявили договор купли-продажи нашего офиса, на котором стоит подпись старого Генерального директора и наша печать. Дата заключения договора – до момента увольнения старого директора. Регистрации нет. Цена помещения в договоре стоит смешная, да и та – в рассрочку на три года. Эти так называемые покупатели требуют от нас документы и доверенность на регистрацию этого договора, грозят судом. Как нам действовать в такой ситуации?

Договор купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной государственной регистрации. Выдача доверенности данным лицам позволит надлежащим образом зарегистрировать этот договор. Подобный спор лучше попытаться урегулировать во внесудебном порядке, объяснив ситуацию покупателям, предложить вернуть покупателям деньги, если какая-то часть из них была перечислена на ваш счет.

В соответствии со ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" законом установлен размер Крупной сделки – более 25% от стоимости имущества Общества, при этом Вам необходимо посмотреть Устав ООО, так как в нем может быть установлен размер крупной сделки более чем 25 %. Вам следует обратить внимание, что согласно п.2 вышеуказанной статьи стоимость отчуждаемого обществом имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, следовательно, для того, чтобы определить правильно ли указана стоимость имущества и требуется ли на совершение сделки согласие общего собрания общества, Вам необходимо запросить бухгалтерский баланс, в котором будут указаны активы общества и балансовой стоимости объекта на день совершения сделки.

Этой статьей установлено, что если стоимость отчуждаемого имущества составляет более 25% от имущества общества на совершение такой сделки требуется согласие общего собрания общества, однако Уставом могут предусматриваться и другие правила и размеры совершения крупных сделок. Если при заключении данного договора бывшим Генеральным директором было нарушено это правило, данная сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по Вашему иску.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7(812)718-6918

Версия для печати