Сделки с недвижимостью

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. Что забрать с собой арендатору?

На Ваши вопросы отвечаю специалисты Адвокатской фирмы "ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР"

- Наша фирма приобрела квартиру в Санкт-Петербурге на первом этаже жилого дома с целью дальнейшего ее перевода в нежилой фонд. Но нам отказали в приеме документов по причине того, что этот дом был построен всего три года назад, и поэтому наша квартира не может быть переведена в нежилой фонд. Правомерен ли этот отказ?

Статья 4 Закона Санкт-Петербурга "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" от 28 апреля 1997 года предусматривает, что допускается перевод следующих жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилые:
 a) жилых домов, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода и в которых отсутствуют жилые помещения, являющиеся предметом действующих договоров найма или социального найма;
 b) отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях (далее в Законе устанавливаются условия, при которых допускается перевод отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях).

В вопросе речь идет об отдельном жилом помещении в эксплуатируемом жилом доме. Однако дом был построен три года назад.

В обоснование своего отказа Комитет по жилищной политике ссылается как раз на пункт а) статьи 4 Закона: "жилые дома, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода". Однако в Законе речь идет о "жилых домах, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода"", а не об отдельном жилом помещении в эксплуатируемых строениях, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода.

Известен тот факт, что Комитет по жилищной политике (старое название) признает, что данные отказы не правомерны и не имеют законного обоснования. Однако занимает такую позицию, что каждый заявитель, получивший подобный отказ вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерный отказ в принятии заявления о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

- В соответствии с нашим договором аренды все неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя. Арендатор с нашего согласия выполнил перепланировку помещения установил перегородку с дверью. Срок аренды подходит к концу, и арендатор заявляет, что снимает металлопластиковую дверь, так как она относится к отделимым улучшениям. Подскажите, кто прав?

В соответствии со ст.623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Термины "отделимые улучшения" и "неотделимые улучшения" используются в ситуации, когда при аренде имущества арендатор производит какие-либо улучшения арендованного имущества. В п.2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ дается следующее определение неотделимых улучшений: это улучшения "не отделимые без вреда для имущества" (например: осуществлен капитальный ремонт помещения, проведена скрытая проводка и т.п.). Изъятие неотделимых улучшений либо вовсе невозможно (например, слой краски на стенах), либо причиняет недвижимости заметный вред (например, оконные блоки).

Соответственно отделимые улучшения могут быть легко изъяты арендатором без какого-либо вреда для арендованного имущества (к их числу относятся, например, подвесные светильники, оконные жалюзи, в помещении, например, установлена какая-либо съемная аппаратура). Последние признаются собственностью арендатора, и он может их в любой момент изъять, если иное не установлено договором.

Представляется, что "металлопластиковая дверь" относится к отделимым улучшениям, поскольку может быть изъята без причинения вреда самой недвижимости. А, следовательно, действия арендатора правомерны.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Поэтому при отсутствии специальных указаний в договоре отделимые улучшения остаются самостоятельными объектами права собственности арендатора.

Арендатор вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений при условии их выполнения с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
Но если арендодатель давал согласие на перепланировку с условием установки в перегородке именно металлопластиковой двери, то в таком случае действия арендатора неправомерны.

В том случае, если арендодатель давал согласие на перепланировку с условием установки в перегородки двери, не уточняя какой именно, тогда арендатор вправе снять металлопластиковую дверь. Однако при этом арендатор обязан взамен металлопластиковой двери установить в перегородке другую дверь.

И последний случай, когда арендодатель давал согласие на перепланировку без указания на установление в перегородке двери. При таких условиях, действия арендатора правомерны.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7(812)718-6918

Версия для печати