Сделки с недвижимостью
АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» продолжает серию публикаций, в которых специалисты отвечают на поступившие от посетителей нашего сайта вопросы, объединив их по тематике. Сегодня речь пойдет о сделках с недвижимостью и возникающих при этом налогах.
Вопрос: В январе 2007 года я приобрел себе в собственность 3-х комнатную квартиру за 3 млн. рублей. В феврале 2007 года я подарил одну комнату из этой 3-х комнатной квартиры своей матери, а в марте 2007 года подарил вторую комнату своему отцу. В ноябре 2007 года последнюю комнату из этой 3-х комнатной квартиры я продал постороннему человеку за 3,5 млн. рублей. Вопрос: Вправе ли я при подаче декларации о полученных доходах (3,5 млн. рублей) «…вместо использования права на получение имущественного налогового вычета … уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов…», т. е на 3 млн. рублей?
Нет, не вправе. З миллиона — это расходы на приобретение всей квартиры, а доход в 3.5 млн. руб. выручен от продажи доли (комнаты). Поэтому в качестве расходов, связанных с получением доходов, может быть принята часть суммы в 3 миллиона, точный размер которой определяется долей в праве собственности на квартиру, соответствующей проданной комнате.
Вопрос: Супруги, находясь в браке, произвели раздел совместно нажитого имущества через суд, в результате чего квартира перешла в единоличную собственность жены, и было получено новое свидетельство о праве в 2007 году (предыдущее свидетельство о праве было от 2000 года). Будет ли платить супруга 13 % налог, если решит продавать в 2008 году.
Не будет, поскольку судом установлено, что эта квартира в 2000 году была приобретена в общую совместную собственность супругов. Трехлетний срок владения имуществом, который является основанием для предоставления налогового вычета в размере полной цены продажи этого имущества, должен рассчитываться именно с момента приобретения квартиры в общую совместную собственность супругов (а не со дня выдачи нового свидетельства на основании раздела этого имущества, или в результате наследования пережившим супругом доли умершего супруга в таком имуществе). Данный вопрос был рассмотрен Конституционным судом РФ, и разрешен в пользу граждан (Определение КС РФ N 444-О от 02.11.2006 года).
Вопрос: Я и мама приватизировали квартиру в 2004 году в равных долях. В прошлом году мама умерла, и я получил свидетельство о праве на наследство на ее 1/2 долю в январе 2008 года. Сейчас я собираюсь продать эту квартиру за цену около 3 миллионов рублей. Подскажите, сколько я должен буду заплатить налога при продаже?
Поскольку 1/2 долю квартиры Вы получили в результате приватизации более 3 лет назад, то Вы вправе применить в отношении доходов от ее продажи налоговый вычет в размере всего вырученного дохода (т.е. налога в отношении продажи этой доли нет). Второй долей, полученной по наследству, Вы будете владеть менее 3-х лет до момента ее продажи. Поэтому в отношении дохода от продажи этой доли Вы вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере не более 1 миллиона рублей. Размер налога = 13 % от (3 000 000 (доход от продажи квартиры) – 1 500 000 (налоговый вычет при продаже 1/2 доли квартиры, приобретенной в 2004 году) – 1 000 000 (налоговый вычет при продаже 1/2 доли квартиры, приобретенной в 2008 году) = 65 000 рублей. Федеральная налоговая служба РФ выразила свою позицию по данному вопросу в Письме N 04-2-03/178 от 15.12.2006 г.
Вопрос: Мы купили квартиру в 2003 году, но оформили в собственность только сейчас. В налоговой сказали, что потребуются документы о доходе за 2003,2004,2005 года. За какой период времени учитывается доход при расчёте налогового вычета: с даты подачи заявления в налоговую или с даты осуществления платежей на квартиру?
Вычет предоставляется с момента подачи заявления с приложением необходимых документов (при покупке готового жилья – договор и свидетельство о собственности, при покупке строящегося жилья – договор долевого участия, акт приемки квартиры или свидетельство о собственности). И доход учитывается не более, чем за 3 года до момента подачи этих документов.
Вопрос: Если квартира куплена и оформлена в долевую собственность в 2005 г., как будет проводиться возврат подоходного налога? Из расчета для каждого по 1.000.000 руб., или всего 1.000.000 руб., соответственно каждому по 500.000 руб.? Ведь в НК сказано, что вычет предоставляется при приобретении квартиры или доли в ней.
Каждому по 500.000. В Налоговом кодексе РФ сказано: при приобретении имущества в долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями — 20 абзац п/п 2) п.1 ст. 220 НК РФ.
Вопрос: Я купила квартиру по ипотеке. Могу ли я получить налоговый вычет?
Можете, если еще им не пользовались, такой вычет предоставляется один раз в жизни. Размер этого вычета включает сумму, потраченную на покупку квартиры (но не более 1 000 000 рублей) плюс сумма уплаченных процентов по ипотечному кредиту.
Вопрос: Мой отец продал квартиру, принадлежавшую ему менее трех лет, за 2.000.000 руб. Должен ли он уплатить налог 13% , то есть 260.000 рублей?
Должен, но не в таком размере. Если отец применит налоговый вычет, то размер подлежащего уплате налога составит: 13 % от (2 000 000 – 1 000 000) = 130 000 рублей. Если отец купил эту квартиру за сумму свыше 1 000 000 рублей (и эта цена указана в договоре купли-продажи), то ему выгоднее вместо использования налогового вычета применить разницу между полученным от продажи доходом и расходами, произведенными на приобретение этой квартиры. Например, если квартира куплена за 1 600 000 рублей, размер налога составит: 13 % от (2 000 000 – 1 600 000) = 520 000 рублей.
Вопрос: Какие документы необходимо предоставить в налоговую для оформления налогового вычета? И есть ли сроки предоставления документов?
Для оформления налогового вычета в налоговый орган по месту жительства предоставляются документы, дающие Вам право на получение вычета, а именно: декларацию о доходах физических лиц по форме 3-НДФЛ; справка о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ; заявление на предоставление налогового вычета; документы, подтверждающие право собственности (долю в ней), на приобретенный (построенный) жилой объект, например, свидетельство о праве собственности на квартиру; договор о приобретении квартиры (доли в ней) или прав на квартиру в строящемся доме – в случаях, если он приобретает такие объекты; акт о передаче квартиры (долей в ней) после постройки квартиры.
Документы для налогового вычета предоставляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Если квартира приобретена по ипотеке, то для получения налогового вычета с процентов, уплаченных банку, представляются: кредитный договора и платежные документы, подтверждающие факт уплаты банку соответствующих денежных средств.
Вопрос: Мы с мужем в прошлом году купили квартиру и оформили только на меня. Я нигде не работаю. Можем ли мой муж получить подоходный налог с купленной квартиры, и какие документы нужны для подтверждения его прав?
Ваш муж может получить налоговый вычет только в случае раздела квартиры, как общего имущества супругов (заключение соглашения о разделе квартиры, или вынесение соответствующего решения суда, и государственной регистрации права собственности мужа на выделенную ему долю квартиры). А документы: договор о приобретении квартиры, соглашение о разделе совместного имущества супругов или соответствующее решение суда, свидетельство о праве собственности мужа на квартиру.
Вопрос: Я купил квартиру в строящемся доме. Недавно дом сдали, но в собственность недвижимость еще не оформлена. На сколько я знаю, для оформления налогового вычета необходимо предъявить свидетельство о регистрации, на данный момент его нет, а сроки подачи документов в налоговую уже поджимают. Как мне поступить в данной случае? Неужели законом не предусмотрены такие ситуации?
На практике нередки ситуации, когда дом уже сдан, квартиры переданы по акту жильцам, а право собственности не оформляется годами. Но это не значит, что новосел не имеет права на налоговый вычет. На самом деле уже сразу после передачи квартиры по передаточному акту можно обращаться в налоговую инспекцию и оформлять налоговый вычет.
Вопрос: Три года назад я продал квартиру и воспользовался налоговым вычетом. Имею ли я право еще раз воспользоваться этой налоговой льготой, я где-то слышал о том, что эту льготу будут давать только раз в жизни?
В соответствие с действующим в настоящее время законодательством физическое лицо, получающее доходы от продажи имущества, имеет право пользоваться имущественным налоговым вычетом ежегодно.
Вопрос: Отменен ли налог на недвижимость, полученную в дар, для всех, а не только для родственников?
В соответствие с п. 18.1) ст. 217 Налогового кодекса РФ налог при дарении недвижимости не уплачивается в случаях, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, т.е.: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами. Одаряемые, которые не входят в указанный список, уплачивают налог в размере 13 % от стоимости имущества. Такой порядок действует при дарении недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, и паев. Дарение иных видов имущества полностью освобождено от налогообложения.
Вопрос: Покупатель нашей 20-метровой комнаты в коммуналке требует указать в договоре полную цену сделки – 950 тыс. рублей, и уверяет, что никаких налогов мы платить не будем. Комната только что приватизирована на двоих, у каждого по 10/111 долей. У нас возникли сомнения, подскажите прав ли он?
Покупатель прав. При продаже комнаты Вы вправе применить налоговый вычет в размере не более 1 миллиона рублей, который делится на всех участников долевой собственности на комнату пропорционально их долям. Позиция ФНС РФ по данному вопросу выражена в Письме N 04-2-03/003425@ от 15.11.2007 года.
Александр ПЕТРЕНКО, адвокат,
Заместитель заведующего АФ
«ЮРИНФОРМ- ЦЕНТР»
Советы юриста на другие темы: