Сделки с недвижимостью

Доля недостроенная

В Петербурге всего два страховщика защищают финансовые риски при долевом строительстве. Даже в «первичной» ипотеке банки не всегда настаивают на страховании риска непостройки квартиры.

В настоящее время только ОАО «Русский мир» и ОАО «Спасские ворота» страхуют риски дольщиков. Лицензия на «долевку» есть еще у ООО «Росгосстрах — Северо-Запад», у ОАО «Уралсиб» и ОАО «Югория», но все эти компании пока воздерживаются от страхования рисков в долевом строительстве. Еще недавно на петербургском рынке присутствовали полисы московского страховщика ООО «Зенит» (он работал в Петербурге через представительство), но в середине января текущего года Страхнадзор приостановил лицензию этой компании.

Страховщики работают с рисками долевого строительства только по прозрачным договорам: речь идет либо о договорах долевого участия, либо о договорах, составленных на основании Федерального закона РФ №214 . Полис также могут выписать на основе договора инвестирования.

Различные «обходные маневры» застройщиков, как-то: «предварительный договор купли-продажи» с последующей обязанностью заключить основной договор, выпуск облигаций или векселей, вызывают у страховых компаний отторжение.

«Мы работаем только по ФЗ №214 либо по его предшественнику, — поясняет Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула ОАО «СК «Русский мир». — А после регистрации прав собственности можно заключить договор страхования имущества».

Подводные камни

Неразвитость этого вида страхования объясняют сложностью рынка.

«Специалистов, которые могут грамотно оценить риски и понимают технологию работы, единицы, — сетует Александр Норко, начальник отдела страхования долевого строительства ЗАО «Спасские ворота». — Мы не знаем, как ведут себя строители, задерживают ли они сдачу квартир». Также есть проблемы с перестраховщиками — последние не любят финансовые риски при долевом строительстве и предпочитают избегать работы с ними.

К сожалению, оба страховщика, занимающихся страхованием рисков при долевом строительстве, отказались предоставить «Доходу» как «черный», так и «белый» списки застройщиков, объяснив это коммерческой тайной.

Взвесят и измерят

Прежде чем застраховать дольщика, компании проверяют наличие разрешения на строительство, смотрят, не просрочено ли оно, не вовлекался ли застройщик в судебные споры, связанные с двойными продажами или с субподрядчиками. На основании такой экспертизы страховая компания принимает решение о заключении договора. Экспертиза бесплатная, и, если речь идет об уже известных страховщику объектах и застройщиках, решение о возможности подписания первичного договора принимается уже в телефонном разговоре.

Тарифы «Спасских ворот» составляют 1,5-3% от стоимости квартиры, взнос необходимо выплатить один раз за весь период строительства. В «Русском мире» договор на один год стоит (в среднем) 2,4% от стоимости квартиры, на два — 3,5%, а на три — 4%. Тарифы не суммируются, то есть если дом строится 2,5 года, то ставка будет составлять около 3,75%. Точный тариф зависит от репутации застройщика и от набора рисков, таких как банкротство, двойные продажи, срыв сроков сдачи.

Первичные признаки

Страхование долевых рисков могла бы подтолкнуть ипотека в «первичке», но этого пока не происходит. Пока риски остаются незастрахованными, банки предпочитают закладывать повышенную процентную ставку при ипотечном кредитовании на первичном рынке недвижимости — «дополнительные» 3-4%, выполняют сегодня функцию страхования финансовых рисков в долевом строительстве.

В «первичной» ипотеке банки обязывают страховать только жизнь и здоровье заемщика, такой полис выписывают все универсальные компании», — отмечает Александр Норко. Кстати, титул в «первичке» страховать бессмысленно, так как истории квартиры нет.

«На первичном рынке недвижимости обычно требуется только личное страхование, на страховании финансовых рисков настаивают только два-три банка города, — рассказывает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация». — На заре развития ипотеки банки изучали договоры страхования финансовых рисков, но пришли к выводу, что страховые договоры и правила часто составлены таким образом, что доказать наступление страхового случая очень сложно. Поэтому такое страхование не получило распространения. Масло в огонь подлили всего лишь пара случаев выплат страховых возмещений пострадавшим дольщикам».

Желающих броситься с головой в омут ипотеки страхуют еще и от потери права собственности.

фото: Reuters

В цифрах

до 6% сделок с недвижимостью оспариваются в той или иной мере

Источник: ОАО «Русский мир»

НА ЗАМЕТКУ

Михаил Кудряшов, начальник отдела страхования имущества СОАО «Регион»:

«Точно определить, к какому виду страхования относится страхование дольщиков, никто не может. В международной практике долевое страхование рассматривается как страхование форс-мажорных ситуаций.

В контексте российских реалий при обозначении рисков мы различными эвфемизмами пытаемся заменить слово «воровство». Ведь страхование по своей сути означает компенсацию ущерба, возникшего в результате непредвиденного события. Если же застройщик осознанно собирает деньги для отъезда за границу, то в суде доказать «случайность» события будет достаточно трудно. С другой стороны, строительство — бизнес довольно рентабельный. Серьезные застройщики с именем и репутацией вряд ли будут пускаться в такие аферы. То есть вероятность наступления страхового случая будет приближаться к нулю. Тогда не совсем понятна роль страховщика, получается, что он просто собирает премию».

Карчик Георгий

Источник публикации:

Деловой Петербург

Версия для печати