Сделки с недвижимостью

Переоценка ценности. Квартиры в Петербурге продаются значительно дороже, чем они стоят

На вторичном рынке недвижимости Петербурга наблюдается форменный ажиотаж. По словам специалистов, ежедневно срывается множество сделок, поскольку продавцы стремятся резко увеличить цену.

— То, что сейчас творится на рынке, ужасно, — возмущается начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24 Татьяна Хоботова. — За ночь накануне подписания договора купли-продажи продавец может решить поднять цену на 300-400 тысяч рублей. Иногда даже на миллион. Это напоминает период 2004-2005 годов, когда спрос настолько превышал предложение, что хозяева квартир прямо на месте устраивали аукционы, Но тогда почти не было ипотеки. А теперь ипотечных сделок становится все больше.

Кто не успел, тот опоздал

По словам вице-президента ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, с 2005 года объемы ипотечных кредитов по региону возросли более чем в 40 раз (в Северной столице число ипотечных кредитов увеличилось в 30 раз). Это больше, чем в среднем по России. Примечательно, что по темпам роста ипотека значительно опережает жилищное кредитование вообще.

Однако в условиях быстрого роста цен воспользоваться ипотекой (из-за длительности процедуры получения денег) крайне трудно. Это и ведет к очередному увеличению количества срывающихся сделок. Татьяна Хоботова утверждает: у клиентов их банка ежедневно не доходят до заключения договора, из-за резкого пересмотра продавцами стоимости квартир, две-три сделки. Отсюда можно заключить, что по городу таких, как минимум, десяток, а скорее всего, и больше. Напомним, что в период стремительного удорожания жилья (2006 год) не могли превратить уже одобренные банками кредиты в реальные квартиры 30-50 процентов заемщиков.

Деньги подорожали

Интересно, что иностранные специалисты утверждают: недвижимость в России переоценена и в ближайшие пять лет она подешевеет. По крайней мере, по словам руководителя санкт-петербургского офиса Городского ипотечного банка (ГИБ) Андрея Пименова, таковы прогнозы экспертов инвестиционного банка «Морган Стенли», в состав которого ГИБ входит. Именно поэтому иностранцы и не спешат вкладывать средства в российский рынок недвижимости, хотя в настоящее время он представляется самым надежным на фоне всеобщего кризиса, вызванного обвалом ипотеки в США.

При этом проблемы в мировой экономике вызвали рост стоимости денег. Теперь на Западе нельзя найти кредиты со ставками ниже 9 (скорее, даже 11) процентов. Тем самым для отечественных банков перекрыт доступ к дешевым финансам, что неизбежно сказывается на их собственных ставках. А значит, и на доступности ипотеки.

Любопытно, что западные и отечественные банки по-разному относятся к вторичному и первичному рынкам Как выяснилось на прошедшей в городе на Неве конференции «Как сделать жилье доступным: взаимодействие строителей и банкиров», западные инвесторы не хотят связываться с пулами кредитов, обеспеченных правами требования (то есть, на этапе строительства). Им нужна уже готовая собственность.

Все под контролем

Наши банки, наоборот, последнее время отдают предпочтение «первичке». Особенно тому варианту, когда одна и та же кредитная организация выдает деньги застройщику (на возведение дома) и потенциальному покупателю квартир (на ипотеку). Кредитуется и приобретение земли. В настоящее время, по словам директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка Сбербанка РФ Сергея Евдокимова, рассматривается возможность выдавать деньги взаймы на подготовку проектно-сметной документации и на «нулевой цикл». Таким образом, банкиры могут контролировать весь процесс: от разработки проекта до продажи квартир.

Банкиры готовы, в принципе, подстраиваться под любые формы взаимоотношений застройщиков с покупателями недвижимости. Правда, легче всего им было бы работать с компаниями, действующими в рамках закона о долевом строительстве .

Но таких, констатируют представители банков, в Петербурге — единицы. Более того, в Северной столице застройщики предпочитают обходные схемы, вроде предварительных договоров купли-продажи. При таком варианте банкам труднее предоставлять кредит покупателю квартиры, поскольку тому фактически нечего закладывать. И уж такую «закладную» точно не продать на Западе и не выделить при секьюритизации.

Доступное — не значит рыночное

Доля кредитования строительства в портфелях банков растет достаточно быстрыми темпами. По словам Виктора Титова, если четыре года назад она составляла 4 процента, то сейчас — вдвое больше. Причем, опять-таки, в Петербурге она выше, чем в среднем по стране (6,9 процента). Но какое отношение все это имеет к проблеме доступности жилья? Никакой, — согласились участники конференции. Проблемой доступности должно заниматься государство, а не участники рынка, — отметил Виктор Титов. И предложил, к примеру, увеличить сумму вклада, на который распространяется защита по линии агентства страхования вкладов, до 1 миллиона рублей, чтобы можно было использовать эти накопления для выплаты первого взноса при ипотеке. Люди боятся пока хранить деньги в банках. Как заметил модератор конференции Дмитрий Синочкин, пока ставки по вкладам на банковские депозиты не превосходят уровня инфляции, сомнительно, чтобы граждане с желанием несли туда свои сбережения.

Стройсберкассы — панацея

Участники конференции вспомнили о строительных сберегательных кассах (ССК). Напомним, что законопроект о создании системы СКК в России рассматривается в настоящее время в государственной Думе.

Генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов заметил, что для Москвы, Петербурга и некоторых других городов устанавливаемая законом предельная норма накопления на человека в год (70 тысяч рублей) очень мала. Ведь при нынешних ценах -это один квадратный метр. А прежде, чем покупать квартиру по системе ССК, нужно накопить половину ее стоимости…

Программы, по которым сейчас ведется бюджетное финансирование (жилье для бюджетников , молодежи , а тем более, расселение жильцов коммунальных квартир и ветхого фонда ), по мнению специалистов, на ситуации на рынке недвижимости вообще скажутся мало. Поскольку планируется увеличить и бюджетное строительство. А квартиры в этом секторе, хотя и значительно дешевле (бюджетным строителям не приходится нести значительную часть издержек), но на общий рынок жилья не поступают и цену не сбивают.

Юрий Звягин, Санкт-Петербург

Источник публикации:

Российская газета

Версия для печати