Сделки с недвижимостью

Реконструкция хрущевок: перезагрузка

Полемические комментарии к статье "Реконструкция хрущевок: перезагрузка" ("Эксперт С-З" №35 от 17-24 сентября 2007 года).

Лев Каплан, вице-президент, директор Санкт-Петербургского cоюза строительных компаний "Союзпетрострой":

– Из хрущевок нам надо переселить примерно 700 тыс. человек, еще 600 тыс. – из коммунальных квартир. Итого 1 млн 300 тыс. человек – треть населения Петербурга. Слава богу, что начали.

Но есть проблема: чиновники не говорят всей правды. Не верится, что жителей хрущевок будут переселять, предоставляя квартиры в тех же кварталах, где они живут сейчас. В большинстве этих кварталов свободных участков под строительство нет. Жители должны знать, что их будут выселять в Северную Долину, Ольгино, Лахту, Красносельский район. Их ждут выселки, причем довольно далекие.

У города большие планы по строительству. Из запланированных миллионов квадратных метров только 30% будут построены в обжитой части города. Все остальное – на неосвоенной территории. Сегодня еще только куплены права на комплексное освоение. Жилье там появится в лучшем случае через пять-семь лет. Ни социальных объектов, ни дорог, ни рабочих мест на первых порах не будет. Все, конечно, захотят остаться в районах, где жили. И цены пойдут вверх.

Еще одна проблема – архитектура города. Еще девять лет назад, когда затевались программы по реконструкции хрущевок, я говорил, что их надо сносить и строить жилье XXI века. То, что задумано, – не жилье XXI века, а воспроизведение того безобразия, которое было. Безликие панельные дома.

Но главное – ни застройщики, ни жители не знают правил игры. Шум вокруг программы поднят, а ничего не просчитано.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости "Бенуа":

– Снос хрущевок – задел для роста цен. Он приведет к росту цен на рынке недвижимости.

Понятно, что на хрущевки всегда самый высокий спрос, поскольку они самые дешевые. Если их снесут, тут же вырастут цены на следующий сегмент дешевых домов – панельные «корабли», брежневки.

К тому же маловероятно, что после сноса на освобожденных участках инвесторы будут возводить малобюджетное жилье. Плохо верится, что в Московском районе кто-то будет строить жилье эконом-класса. Там кварталы вдоль Ленинского и Новоизмайловского проспектов, Варшавской улицы располагаются так: на одной стороне сталинки, на другой – хрущевки. Так что нового дешевого жилья мы не получим.

Сейчас мы наблюдаем временный всплеск цен, вызванный заявлениями властей. Но через некоторое время спрос упадет: кто захочет рисковать и получить проблемы? Цены упадут. По опыту работы мы знаем – средний житель хрущевки, как правило, не обладает крупными суммами. То есть доплатить за новое жилье большинство людей не сможет. А если будет выкуп квартир у собственников, они (с учетом того, что цены к тому времени упадут) могут получить за свои «хоромы» мало денег. Например, их может хватить только на покупку комнаты.

Митинги жителей хрущевок – еще цветочки. Настоящий психоз начнется, когда в кварталах, предназначенных под реконструкцию, запретят приватизацию. Пожаловаться на действия администрации можно будет только в Страсбургский суд.

Александр Петренко, адвокат, заместитель заведующего адвокатской консультацией "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР":

– Думаю, программа реновации резко не ускорит процесс переселения людей из некачественного жилого фонда, но заложит основы на будущее.

Почему люди не хотят переезжать? У нас есть очень добротные хрущевки, расположенные в хороших зеленых местах. Если людей будут выселять оттуда, что они могут получить взамен? В законе сказано, что должно быть предоставлено жилье «не хуже». Это означает, что можно рассчитывать на квартиру аналогичной площади на окраине.

Заявление о нормативе по 18 кв. м на человека – это, наверное, воля нашей администрации. Захочет администрация – даст больше, не захочет или не будет возможности – не даст.

Жилищное законодательство предусматривает длительную процедуру расселения. Если принята программа и государство решает изъять жилье для реализации этой программы, дается год на то, чтобы власть договорилась с жильцами. Если не договорились, власть подает исковые заявления в суд о принудительном расселении в черте города. А это у нас и Колпино, и Красносельский район, и еще дальше.

Иск подают и в отношении собственников – о принудительном выкупе. Для этого проводится рыночная оценка. Учитывая, что хрущевки находятся в самой нижней ценовой группе, плюс плохое техническое состояние многих домов, оценка будет низкой.

Государство должно выставлять дома на торги, предварительно расселив их. Иначе какой интерес инвестору? Даже в суд на строптивых граждан может подать только администрация.

Вопрос не в хрущевках, а в отношении к собственности. Когда кучу народа выкинули из гаражей в зоне строительства КАД, мы получили наглядный пример того, как власть относится к собственности граждан.

Существующая процедура выселения собственников не способствует развитию инвестиционного процесса, но если ускорить расселение, может начаться попрание прав частных собственников.

От редакции

В своей публикации мы пытались в числе прочих мыслей донести до читателей соображение о том, что задуманная чиновниками глобальная программа, по крайней мере на данном этапе, представляет собой грандиозную пиар-акцию, не отягощенную внятными экономическими расчетами. Читатели, которых смело можно отнести к числу экспертов рынка недвижимости, в своих рассуждениях пошли еще дальше. Коллективный прогноз – рост цен на рынке недвижимости, к которому мы придем в результате непродуманной программы. Причем каждый указывает разные причины этого роста. Следовательно, их множество.

Бог, конечно, любит троицу, но этот третий вариант программы реконструкции был похоронен почти одновременно с приходом в Смольный нового правительства. И уже маячит вопрос: как скоро в Петербурге появится следующее правительство? Потому что есть все основания думать, что и в нынешнем, четвертом варианте до дела не дойдет. В лучшем случае – пилотный образцово-показательный дом появится.

Елена Зубова

Эксперт Северо-запад

Версия для печати