Разделы:

Ипотека

Нежеланный покупатель

Жилищные программы накрылись бумагами

Городские программы содействия нуждающимся в улучшении жилищных условий множатся, однако их действие пока не очень эффективно. Запутанность процедур и многочисленные препятствия на пути субсидентов не позволяют многим из них в полной мере реализовать предоставленные возможности и отпугивают других участников рынка. При этом, большинство городских программ сейчас ориентированы не столько на помощь малоимущим гражданам, сколько на тех, кто решил бы свои жилищные проблемы самостоятельно, если бы не стремительный рост цен на квартиры.

В Петербурге действуют несколько программ, предполагающих выдачу субсидий на приобретение квартиры. Основная масса очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, может рассчитывать на помощь государства, только если способна «потянуть» ипотечный кредит. Новое жилье при этом должно быть куплено из трех источников средств: средства субсидии (не более трети от стоимости квартиры), собственные средства и ипотечный кредит.

Субсидиями в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования 2002-2012» в 2006 году смогли воспользоваться 836 семей очередников. В 2007 году было запланировано оказание содействия 800 семьям — официальные итоги пока не подведены. Они могут рассчитывать на субсидию до 30% от стоимости положенного им по нормам жилья.

Участники программы «Молодежи — доступное жилье» — граждане в возрасте 18-30 лет, стоящие на очереди как нуждающиеся в содействии. Субсидия для них составляет 25% от стоимости квартиры плюс еще 5% за каждого ребенка. В 2006 году такие субсидии получили 199 семей, за 2007 год планируется осчастливить еще 300. Другой вариант содействия по этой программе — беспроцентная рассрочка до 70% стоимости квартиры сроком на 10 лет — распространяется лишь на ограниченное число домов, построенных в рамках государственных программ, и воспользоваться им непросто.

Также в городе действует программа помощи бюджетникам, предполагающая исключительно беспроцентную рассрочку на приобретаемое жилье.

По сути своей ни одна из этих программ сейчас не направлена на помощь малоимущим гражданам. На участие в них могут рассчитывать те, кто решил бы свои жилищные проблемы самостоятельно, если бы не стремительный рост цен на квартиры.

Оценка возможностей

О том, насколько запутанной и неясной для большинства потенциальных субсидентов оказывается процедура получения субсидии, свидетельствуют интернет-форумы, на которых идет активное обсуждение темы. Участники дискуссий делятся собственным опытом участия в программах, рассказывают о том, что удалось узнать, приводят цитаты и ссылки на законодательство. И все равно разобраться во всех деталях оказывается достаточно трудно. Сотрудники жилищных отделов районных администраций часто дают противоречивую информацию. Между тем, именно здесь соискатели выясняют, на какое содействие могут рассчитывать, и подают документы.

«По моему опыту, информированность людей о субсидиях слабая, — говорит Светлана Райская, специалист Центрального агентства недвижимости. — Многие вообще не знают, что имеют на нее право. Мы часто даем консультации о возможных вариантах приобретения нового жилья, рассказываем о процессе получения субсидии и процедуре покупки жилья с ее использованием».

Размер субсидии зависит от того, сколько лет человек стоит на очереди, есть ли у него какие-нибудь льготы, какова сумма собственных средств, которые он готов потратить (например, продав имеющуюся недвижимость) и, наконец, какая жилплощадь ему нужна.

Что касается потребностей, то они определяются социальными нормами. Согласно им, одинокий человек не может купить квартиру общей площадью менее 33 кв. м. Между тем, квартир-студий площадью до 30 кв.м за последние годы построено было немало. Если же речь идет, к примеру, о молодой семье из четырех человек, им предлагается планировать покупку не менее 72 метров жилплощади — по 18 кв. м на человека. При этом в расчете субсидии учитывается не та реальная цена квадратного метра, по которой субсидент купит квартиру, а условная — в $2440.

Субсидия не может быть использована в качестве первого взноса по ипотеке, поэтому заемщик должен располагать и собственными средствами. Причем в размере не меньшем, чем сама субсидия. Иными словами, чем менее обеспечен человек, тем меньше помощь, на которую он может рассчитывать. Предполагается, что для первого взноса будут использованы средства, полученные от продажи имеющейся недвижимости. Однако это создает дополнительные сложности: субсидент становится участником цепочки, и вероятность срыва сделок таким образом возрастает.

Узкий круг

Выяснив свои перспективы в районной администрации, соискатель отправляется в банк, который решает, является ли тот платежеспособным заемщиком и на какой кредит может рассчитывать. Соглашение с Жилищным комитетом о сотрудничестве по ипотечным программам заключили только 11 банков. В банках, не входящих в список, говорят, что пока им такое сотрудничество не интересно: программ немного, зато проблем с ними достаточно. Действительно, количество выдаваемых субсидий не может обеспечить значительного притока клиентов, да и сами эти клиенты, как правило, люди не очень обеспеченные, больших денег не берут, а значит, и не приносят. В то же время трудозатраты на оформление их кредитов оказываются выше средних.

«Дополнительные сложности в оформлении, необходимость постоянного взаимодействия с Жилищным комитетом, согласования сделок отпугивает коммерческие банки», — предполагает руководитель группы ипотечного кредитования петербургского филиала «Росбанка» Андрей Александров. Впрочем, сам «Росбанк» с Жилищным комитетом как раз сотрудничает и, по словам Александрова, этим сотрудничеством удовлетворен. «Ежемесячно в банке заключается два-три договора с субсидентами, иногда больше. Всего же петербургский филиал выдает около тридцати ипотечных кредитов в месяц. Таким образом, граждане с субсидиями составляют около 10% новых заемщиков», — поясняет он.

Впрочем, круг банков, предоставляющих кредиты субсидентам городских программ, все же постепенно расширяется. Так, в сентябре к нему присоединился Банк «Санкт-Петербург».

Какого-то особого подхода к заемщикам с субсидиями у банков нет. Требования к доходам могут оказаться не очень высокими — но лишь потому, что такие заемщики, как правило, рассчитывают на небольшие суммы кредита. Тем не менее, отказы не так уж и редки.

«Среди обращавшихся к нам за помощью клиентов были те, кто имел право на субсидию, но одобрение как заемщик в банках получить не мог. Из-за невысоких доходов они не могли пройти андеррайтинг», — отмечает Анна Иванова из кредитного брокера «ФосборнХоум».

По ее словам, ситуация осложняется тем, что не всегда возможно учесть доходы созаемщиков, так как субсидия предоставляется конкретному лицу и на него же распространяется право собственности на приобретаемое жилье. «Если на субсидию имеет право один из супругов, а второй выступает созаемщиком и квартира приобретается исходя из социальных норм на одного человека, то в случае раздела имущества квартира полностью отойдет субсиденту», — поясняет она. Конечно, если хватит денег, можно приобрести жилплощадь, учитывающую потребности созаемщиков. Но если кто-то решит выступить созаемщиком по отношению к своей теще или, например, свекру, совместную собственность оформить уже не удастся.

Получив от банка согласие предоставить кредит, можно подавать документы на субсидию и ждать решения Жилищного комитета. «Обычно субсидию выдают в течение 4 месяцев», — говорит Светлана Райская. С момента ее предоставления у субсидента есть полгода, чтобы ей воспользоваться. Однако подобрать квартиру, удовлетворяющую всем условиям, не так просто.

Понятно, что должны быть выполнены все условия банка в отношении залога, но это не все. Продавец должен быть согласен с тем, что деньги будут перечислены ему на счет. «Это устраивает не всех, особенно если речь идет о цепочке и продавец сам является покупателем какой-то другой квартиры», — отмечает директор центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс» Ирина Забродина. Кроме того, деньги перечисляются продавцу уже после регистрации квартиры на имя нового собственника.

Риэлторы не очень радуются клиентам с субсидиями. «Чтобы сделка по продаже квартиры субсидента состоялась, нередко приходится убеждать покупателей и их риэлторов в ее выгодности. Бывает, что происходит увеличение комиссионных риэлтора, небольшое снижение цены квартиры. При покупке нового жилья — увеличение его стоимости», — рассказывает Светлана Райская.

Продавцы скорее предпочтут покупателя с прямыми деньгами, чем с субсидией. «Они не очень охотно идут на сделку с участием субсидии, потому что просто не понимают, что это такое и как от государства можно получить деньги», — считает Ирина Гудкина, генеральный директор АН «Бекар».

«Сделок срывается много, поскольку схема взаиморасчетов не совершенна. Когда цены стоят или падают, продавцы охотнее идут на такие сделки. При росте цен, который имеет место сегодня, купить квартиру с использованием субсидии значительно сложнее», — констатирует Ирина Забродина.

Между тем, если в течение полугода субсидент не находит подходящий вариант, деньги перечисляются обратно городу.

Ассигнования растут

По мнению экспертов, реализация программ в их сегодняшнем виде едва ли оказывает хоть какое-то влияние на рынок недвижимости и ипотеки. Впрочем, не так давно был принят пакет законов, которые существенно увеличивают финансирование действующих и вводят ряд новых программ.

Так, поправки к закону о целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования 2002-2012» предполагают увеличение финансирования программы в 2,1 раза (на общую сумму 3920 млн руб. — впрочем, большая часть этих денег приходится на последние годы действия программы). Это позволит увеличить число очередников, получающих содействие. В 2008 году их будет 1533 семей — почти в два раза больше, чем в нынешнем, а в 2011 году- 3067 семей.

Объем бюджетных ассигнований по программе «Молодежи — доступное жилье» также планируется увеличить в 2008-2009 годах в 2 раза — на 1740,5 млн руб. Планируемое число участников программы возрастает с 1500 до 3000. Новая целевая программа «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты» направлена на улучшение жилищных условий городских очередников, которые проживают в отдельных квартирах, но имеют жилищную обеспеченность менее нормативов. Еще одна новая программа — «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» — отчасти пересекается с уже действующими. Однако акцент сделан именно на содействии превращению коммунальных квартир в отдельные. Эксперты достаточно осторожно высказываются в отношении перспектив новых программ, так как механизм их реализации пока не прописан.

Александр Алексеев

Источник публикации:

КоммерсантЪ СПБ

Версия для печати